서울 중구 재개발 사업 인가 무효화 요구 판결

A 주식회사는 서울 중구 C지구 도시정비형 재개발사업의 사업시행계획 인가처분이 절차적, 실체적 하자가 있어 무효이거나 취소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 건축심의 참여 기회 박탈, 공람기간 산정 오류 등 절차적 하자와 함께, 토지등소유자 동의율 산정 기준일 및 지분 쪼개기 문제 등 실체적 하자를 주장했습니다. 그러나 법원은 B 주식회사의 사업시행계획은 독립된 행정처분이 아니므로 소송 대상이 될 수 없다고 판단하여 각하했습니다. 또한 중구청장의 인가처분에 대해서는 절차적 하자가 없다고 보았고, 토지등소유자 동의율 산정 기준일 해석 및 관련 주장들도 모두 이유 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: C지구 도시정비형 재개발사업구역 내 토지등소유자로서, 사업시행계획 인가처분의 무효 확인 또는 취소를 주장하며 소송을 제기한 법인입니다.
• 피고 서울특별시 중구청장: C지구 도시정비형 재개발사업의 사업시행계획을 인가한 행정기관입니다.
• 피고보조참가인 B 주식회사: C지구 도시정비형 재개발사업을 추진하고 중구청장으로부터 사업시행계획 인가를 받은 법인입니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 서울 중구 D 일대 C지구 도시정비형 재개발사업구역 내 토지등소유자입니다. 피고 B 주식회사는 이 사업을 시행하기 위해 토지등소유자의 동의를 받아 서울특별시 중구청장에게 사업시행계획 인가를 신청했고, 중구청장은 2023년 9월 20일 인가를 고시했습니다. A 주식회사는 이 인가처분에 대해 원고의 건축심의 참여권이 침해되었고 공람기간이 부적절하게 산정되었다는 절차적 하자와 함께, 토지등소유자의 동의율이 도시정비법에 정한 요건(4분의 3 이상)을 충족하지 못했다는 실체적 하자를 주장하며 사업시행계획의 무효 확인 또는 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업시행계획 자체의 항고소송 대상 여부, 사업시행계획 인가처분 과정에서의 절차적 하자 유무(건축심의 참여권 보장 여부, 공람기간 산정의 적법성), 토지등소유자 동의율 산정의 실체적 하자 유무(동의자 수 산정 기준일 해석, 지분 쪼개기를 통한 동의자 수 인위적 증가 여부, 소재불명 공유자 및 지상권자의 동의자 수 산정 방식, 국유지/공유지 소유자 산정 방식)입니다.

법원의 판단

원고의 피고 B 주식회사에 대한 주위적 및 예비적 청구를 모두 각하했습니다. 원고의 피고 서울특별시 중구청장에 대한 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재개발 사업시행계획 그 자체는 독립된 행정처분이 아니므로 이를 다투는 소송은 부적법하다고 보아 각하했습니다. 서울특별시 중구청장의 사업시행계획 인가처분에 대해서는, 건축위원회 심의 참여 기회 미보장이나 공람기간 산정 방식 등 절차적 하자가 없다고 판단했습니다. 또한 토지등소유자의 동의자 수 산정 기준일과 관련하여, '정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물'은 사업시행계획 인가를 신청한 주체(여기서는 B 주식회사)가 해당 정비사업을 시행하고자 취득한 경우로 제한적으로 해석해야 한다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 동의자 수 재산정 주장을 받아들이지 않았고, 지분 쪼개기 등 실체적 하자 주장도 증거 부족으로 인정하지 않아 최종적으로 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서 주요하게 적용된 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제2조 (정의)​: '토지등소유자'의 범위를 규정하며, 원고가 이 사건 사업구역 내 토지등소유자로서 소송 제기 자격이 있음을 전제로 합니다.
• 도시정비법 제50조 제6항 (사업시행계획인가)​: 토지등소유자가 재개발사업을 시행할 때 필요한 동의율(토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상)을 규정하여, 이 사건 인가처분의 적법성 판단의 핵심 근거가 되었습니다.
• 도시정비법 제36조의2 제1항 (동의자 수 산정 기준일)​: 토지등소유자의 동의자 수 산정 기준일을 '사업시행계획인가 신청 직전 정비구역 변경지정·고시일'로 하되, '정비구역 지정·고시 후 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물'에 대해서는 '정비구역 지정·고시일'을 기준으로 한다고 명시합니다. 법원은 여기서 '정비사업을 목적'이라는 문구를 사업시행계획인가를 신청한 토지등소유자가 해당 사업을 위해 취득한 경우로 제한하여 해석했습니다.
• 구 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제1호 다목 (토지등소유자 수 산정 방법)​: 1인이 다수의 토지 또는 건축물을 소유해도 1인으로 산정하는 원칙과 함께, 정비구역 지정 후 정비사업 목적으로 취득한 경우의 산정 방법을 규정하여 지분 쪼개기 방지 및 사업 추진 원활화를 도모합니다.
• 구 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호 (소재불명자 제외)​: 소재가 확인되지 않는 토지등소유자나 공유자를 동의자 수 산정에서 제외할 수 있도록 규정하며, 피고 회사가 소재 확인을 위해 충분히 노력했음을 인정하여 적법성을 판단했습니다.
• 구 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제5호 (국·공유지 산정)​: 국·공유지의 경우 그 재산관리청 각각을 별개의 토지등소유자로 산정하도록 정하고 있어, 서울특별시와 서울특별시 중구를 별개의 소유자로 본 판단의 근거가 되었습니다.
• 행정업무의 운영 및 혁신에 관한 규정 제6조 제3항 (공고문서 효력발생 시기)​: 공고문서에서 효력 발생 시기를 명시한 경우, 공고일로부터 5일 경과 후 효력이 발생한다는 규정이 적용되지 않는다고 보아 공람기간 산정에 하자가 없다고 판단했습니다.
• 대법원 판례 (항고소송 대상)​: 토지등소유자가 직접 시행하는 정비사업에서 토지등소유자가 작성한 사업시행계획은 인가처분의 요건 중 하나일 뿐 독립된 행정처분이 아니며, 행정청의 사업시행인가처분이 비로소 행정주체로서의 지위를 부여하는 설권적 처분임을 명확히 합니다.

참고 사항

유사한 재개발 사업 관련 분쟁에 대비하기 위해서는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 재개발 사업시행계획 자체는 행정처분이 아니므로 행정청의 '인가처분'을 대상으로 소송을 제기해야 합니다. 둘째, 토지등소유자의 동의율 산정 기준일은 '정비구역 변경지정·고시일'이 원칙이며, '정비사업을 목적'으로 취득한 토지등은 사업시행계획을 신청한 주체가 해당 사업을 위해 취득한 경우로 제한적으로 해석될 수 있습니다. 셋째, 소유권 '지분 쪼개기'를 통한 인위적인 동의자 수 증가는 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되므로 단순히 소유 관계 분리만으로 인정되기 어렵습니다. 넷째, 소재불명 토지등소유자나 공유자는 일정 요건을 충족하면 동의자 수 산정에서 제외될 수 있으며, 지상권자는 토지등소유자로 산정될 수 있으나 토지 공유자와 동일하게 추가 산정되는 것은 아닙니다. 마지막으로, 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 별개의 토지등소유자로 산정하는 것이 일반적인 법원칙입니다. 이러한 복잡한 법률 관계는 사업 추진 초기부터 면밀히 검토되어야 합니다.