재개발 아파트 두 채 분양을 둘러싼 조합원 갈등 판결

원고 A는 자신이 소유한 토지와 건물의 주거전용면적이 넓어 재개발 아파트 2채를 분양받을 자격이 있다고 주장하며, 피고 재개발조합이 자신을 1채 분양 대상자로 정한 관리처분변경계획이 무효라고 소송을 제기했습니다. 원고는 다른 조합원들과의 형평성 문제, 분양신청 변경 기회 박탈, 총회 결의 위반 등을 주요 근거로 내세웠습니다. 하지만 법원은 원고의 분양신청서 기재 방식, 조합의 재량권 행사, 그리고 총회 결의 내용을 종합적으로 검토한 결과, 피고 조합이 원고를 1채 분양 대상자로 정한 관리처분변경계획에 위법한 점이 없다고 판단하여 원고의 주된 청구를 받아들이지 않았습니다. 또한, 원고가 2채를 공급받을 지위에 있다는 확인을 구하는 예비적 청구에 대해서는 관리처분계획의 취소나 무효 확인 소송을 통해 다투어야 하며, 현존하지 않는 권리 또는 의무 확인 소송은 현행법상 허용되지 않는다고 보아 부적법하다고 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 은평구 내 토지 및 건물을 소유하고 있던 재개발 조합원으로서, 재개발 사업으로 지어지는 공동주택 2채를 분양받기를 희망했으나 1채만 배정받아 소송을 제기한 사람입니다.
• 피고 B 주택재개발정비사업조합: 서울 은평구 C 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주체로, 조합원들에게 아파트를 분양하고 관리처분계획을 수립한 사업자입니다.

분쟁 상황

피고 조합은 2009년부터 서울 은평구 C 일대에서 주택재개발정비사업을 시행해왔습니다. 원고 A는 이 정비구역 내 109㎡의 토지와 146.55㎡ 면적의 건물을 소유한 조합원이었습니다. 2014년 7월 7일부터 9월 4일까지 진행된 분양신청 기간 동안, 원고는 분양신청서의 분양 희망 의견 란에 “1) 25평, 2) 34평”이라고 기재하여 제출했습니다. 피고 조합은 원고를 1주택(59㎡형) 분양 대상자로 선정했으며, 당시 다른 51명의 조합원에게는 2주택 분양을 인정했습니다. 2016년 9월 5일, 피고 조합은 관리처분계획(안)에 대한 공람공고를 했고, 이 공람 기간 중에 11명의 조합원이 추가로 2주택 분양을 희망하는 의견을 제출하여 2주택 분양 대상자로 선정되었습니다. 그러나 원고는 이때 2주택 추가 분양 희망 의견을 제출하지 않았습니다. 2017년 5월 1일, 피고는 은평구청장으로부터 관리처분계획 인가를 받았는데, 여기에는 총 62명의 조합원이 2주택 분양 대상자로, 원고는 1주택(59㎡형) 분양 대상자로 기재되어 있었습니다. 2019년 10월 23일, 피고 조합은 ‘조합원 분양규모 변경 신청 공고’를 하면서 2주택 분양 추가 신청은 허용하지 않는다고 명시했습니다. 원고는 2020년 6월 9일 기존 1주택의 분양 규모를 59㎡형에서 84㎡형으로 변경 신청하면서, 2주택 추가 분양신청이 허용되지 않은 것에 대해 이의를 제기했습니다. 2020년 6월 11일, 피고는 은평구청장으로부터 원고에게 1주택(84㎡B형)을 배정하는 내용의 관리처분변경계획 인가를 받았습니다. 이에 원고는 자신이 2주택 공급 기준에 해당함에도 1주택만 배정받았고, 이는 다른 조합원과의 형평성에 어긋나며 분양신청 변경 기회를 박탈당했고 총회 결의에도 반한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 조합이 특정 조합원을 1채 분양 대상자로 정한 관리처분변경계획이 다른 조합원과의 형평성에 어긋나거나 재량권을 남용한 것인지 여부입니다. 또한, 조합의 분양신청 변경 기회 제공 및 총회 결의 내용 해석이 적법했는지 여부와, 2채 공급 지위 확인을 구하는 예비적 청구가 적법한 소송 방식인지에 대한 판단이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 예비적 청구(원고가 2주택을 공급받을 수 있는 지위에 있음을 확인해달라는 청구)는 현존하지 않는 권리·법률관계의 확인 또는 의무확인 소송에 해당하여 현행법상 부적법하므로 각하합니다.
2. 주위적 청구(피고의 관리처분변경계획 중 원고를 1주택 분양 대상자로 정한 부분이 무효임을 확인해달라는 청구)는 법적 근거가 없으므로 기각합니다.
3. 소송 과정에서 발생한 모든 비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 재개발 조합이 원고를 1주택 분양 대상자로 정한 관리처분변경계획에 위법이 없다고 판단하여 원고의 주된 청구를 기각했습니다. 또한, 2주택 공급 지위 확인을 요구하는 소송 방식은 부적법하다고 보아 예비적 청구를 각하함으로써 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법(구 도시정비법) 제76조 제1항 제6호, 제7호 다목: 이 법률은 재개발 사업에서 관리처분계획을 수립할 때 주택 공급의 기본 원칙을 규정합니다. 원칙적으로 한 명이 여러 개의 주택이나 토지를 소유해도 1주택만 공급하는 것이 원칙입니다. 하지만 예외적으로, 분양 대상자의 종전 토지나 건축물의 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 최대 2주택을 공급할 수 있습니다. 다만, 이때 공급되는 2채 중 1채는 주거전용면적 60㎡ 이하로 해야 합니다. 이 사건에서 원고는 자신이 소유한 주택의 주거전용면적 146.55㎡가 2주택 공급 기준에 해당한다고 주장했습니다.
2. 관리처분계획의 계획재량: 법원은 관리처분계획의 수립을 '계획재량행위'로 보고, 조합에 상당한 재량이 있다고 인정합니다. 이는 사업의 전체적인 균형과 합리적인 토지 및 건축물 이용을 종합적으로 고려하여 계획이 수립되어야 하며, 그로 인해 일부 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래되더라도 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 볼 수 없다는 원칙입니다. 따라서 조합이 2주택 분양 신청을 허용하거나 거부하는 결정 과정에는 폭넓은 재량권이 인정됩니다.
3. 분양신청기간 만료일 기준 및 변경 허용 여부: 구 도시정비법 제76조 제1항 제5호에 따르면 분양설계에 관한 계획은 '분양신청기간이 만료되는 날'을 기준으로 수립되어야 합니다. 이는 분양 대상 조합원 자격 판정의 기준일이 분양신청기간 만료일임을 의미합니다. 그러나 이미 분양신청을 한 조합원들의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서, 조합 총회 결의 전에 분양신청 내용을 변경할 기회를 부여하는 것은 허용될 수 있습니다. 이 사건에서 조합이 공람 기간 중 2주택 분양 희망 의견을 추가로 수용한 것이 이 원칙에 따라 정당화될 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
4. 수분양권 확인 소송의 부적법성: 재개발 사업에서 새로 지어지는 주택을 분양받을 수 있는 권리(수분양권)는 관리처분계획에 따라 비로소 구체적으로 정해집니다. 따라서 조합원은 관리처분계획의 내용에 불만이 있을 경우 해당 관리처분계획의 '취소 또는 무효 확인'을 행정소송으로 구해야 합니다. 구체적으로 정해지지 않은 수분양권의 확인을 요구하는 소송은 '현존하지 않는 권리·법률관계의 확인'을 구하는 것이거나, 특정 내용으로 관리처분계획을 수립할 의무가 있음을 확인하는 '의무확인소송'에 해당하여 현행 행정소송법상 허용되지 않습니다. 이 원칙이 원고의 예비적 청구가 각하된 주요 법적 근거가 되었습니다.

참고 사항

재개발 사업에서 2주택을 분양받고자 한다면, 분양신청서에 '2주택 희망'과 같이 분양 희망 의사를 매우 명확하게 표시해야 합니다. 단순히 여러 평형을 나열하는 방식은 1순위와 2순위 희망 평형으로 해석될 가능성이 큽니다. 조합이 정한 최초 분양신청 기간 외에 추가로 분양 변경 신청 기회가 주어지더라도, 이는 기존 분양신청 조합원들의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서 조합의 재량에 따라 이루어지므로, 모든 변경 신청이 반드시 수용되는 것은 아닙니다. 관리처분계획은 조합원의 주택 공급에 대한 중요한 내용을 담고 있는 행정계획이므로, 계획 내용에 문제가 있다고 생각한다면 해당 계획의 '취소' 또는 '무효 확인' 소송을 제기하는 것이 적절한 법적 절차입니다. 막연하게 '특정 지위 확인'을 요구하는 소송은 현행 행정소송법상 허용되지 않아 각하될 수 있습니다. 조합 총회에서 특정 안건이 통과되었다 하더라도, 그 세부 기준이나 시행 방식은 조합의 구체적인 상황을 고려하여 결정될 수 있으며, 모든 변경 신청을 무조건 수용해야 하는 것은 아닙니다. 총회 결의 내용을 명확히 확인하고, 이후 조합이 공고하는 세부 사항을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.