세금 · 행정
A아파트 재건축조합은 재건축사업을 시행하면서 용적률 인센티브를 받는 조건으로 소형주택 53세대를 신축하여 서울특별시에 매각하고 그 부속 토지를 기부채납하기로 하였습니다. 조합은 2020년 2월 서울시와 해당 소형주택과 부속 토지에 대한 매매(분양) 및 기부채납 계약을 체결하고 같은 해 4월 준공인가를 받았습니다. 그러나 재산세 과세기준일인 2020년 6월 1일 당시 해당 부지는 여전히 조합 명의로 신탁등기되어 있었고, 서초구청장은 이를 근거로 조합에 2020년도분 재산세 등 총 235,998,420원을 부과했습니다. 조합은 서울시가 계약 체결일 또는 준공인가일에 해당 토지를 사실상 취득했으므로 자신에게 세금을 부과한 처분은 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 재건축사업에서 부동산의 소유권은 이전고시에 의해 종국적으로 확정되며, 이전고시가 있기 전에는 서울시가 부속 토지를 사실상 취득했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 재산세 과세기준일 당시 해당 부지가 조합 명의로 신탁등기되어 있었으므로, 관련 법령에 따라 수탁자인 조합이 납세의무를 지는 것이 적법하다고 보고 조합의 청구를 기각했습니다.
A아파트재건축조합은 2003년 7월에 설립되어 2005년 7월에 재건축사업 시행인가를 받았습니다. 2016년 1월에는 757세대 중 53세대를 소형주택으로 임대하는 내용의 사업시행변경인가를, 같은 해 8월에는 관리처분계획 인가를 받았습니다. 2020년 2월 17일, 조합은 서울특별시와 소형주택 53세대를 6,462,778,000원에 매도하고 그 부속 토지 1460.2㎡를 기부채납하는 계약을 체결했습니다. 공사는 2020년 3월에 완료되었고 4월에 준공인가를 받았습니다. 그러나 2020년 6월 1일 재산세 과세기준일 기준으로 이 사건 부지는 여전히 조합 명의로 신탁등기되어 있었고, 이에 서초구청장은 조합에 재산세 등 총 235,998,420원을 부과했습니다. 조합은 해당 부과 처분이 무효임을 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 이전고시가 완료되기 전까지는 해당 토지의 소유권이 서울특별시에 이전된 것으로 볼 수 없으며, 신탁등기 재산의 납세의무는 수탁자에게 있다는 법리에 따라 조합의 주장을 기각했습니다. 이전고시는 2020년 12월 17일에 이루어졌고, 서울특별시 명의의 소유권이전등기는 2021년 2월 16일에 완료되었습니다.
재건축조합이 신축하여 서울특별시에 매각(분양) 및 기부채납하기로 한 소형주택의 부속 토지에 대해, 이전고시가 이루어지기 전 재산세 과세기준일 당시 납세의무자가 누구인지가 이 사건의 주요 쟁점입니다. 특히, 기부채납 계약일이나 준공인가일에 서울특별시가 해당 토지를 '사실상 취득'한 것으로 볼 수 있는지, 그리고 신탁등기된 재산의 납세의무자가 누구인지가 핵심 질문이었습니다.
법원은 원고인 A아파트재건축조합의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 재건축사업의 관리처분계획은 장래에 부동산을 취득할 권리의 내용을 정하는 것에 불과하며, 소유권의 최종적인 확정은 이전고시에 의해서 비로소 이루어진다고 판단했습니다. 따라서 준공인가가 있었더라도 이전고시가 있기 전에는 서울특별시가 해당 부속 토지의 소유권을 바로 취득했다고 보기 어렵다고 보았습니다. 또한, 재산세 과세기준일인 2020년 6월 1일 당시 이 사건 부지가 원고인 조합 명의로 신탁등기되어 있었으므로, '구 지방세법' 제107조 단서 제3호에 따라 수탁자인 조합이 납세의무자가 되는 것이 적법하다고 결론 내렸습니다. 결국, 구청장의 재산세 부과 처분은 정당하다고 판단하여 조합의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
구 지방세법 제107조 제1항 본문: 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정합니다. 여기서 '사실상 소유하고 있는 자'는 공부상 소유자 등재 여부와 관계없이 실질적인 소유권을 가진 자를 의미합니다.
구 지방세법 제107조 제1항 단서 제3호: 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 '수탁자'를 재산세 납세의무자로 본다고 명시하고 있습니다. 이는 신탁계약상 실질적인 관리처분권이나 수익이 위탁자 또는 수익자에게 귀속되더라도 법령에 따라 수탁자에게 납세의무가 있음을 의미합니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항 및 제55조 제1항, 제2항: 재건축조합이 용적률 인센티브를 받는 경우 소형주택을 의무적으로 건축하고, 그 부속토지를 지방자치단체에 기부채납해야 하는 의무를 규정하고 있습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제87조 제2항: 이전고시의 효과에 관한 규정으로, 이전고시가 있기 전에는 종전 토지의 소유권이 소멸하지 않는다는 취지를 내포하여 이전고시가 소유권 확정의 중요한 기준임을 간접적으로 보여줍니다.
관련 법리 (대법원 판례):
재건축사업과 같이 부동산 소유권의 이전 과정이 복잡한 경우, 재산세 납세의무에 대해 다음과 같은 점들을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 첫째, 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 시점에 해당 부동산의 소유권 현황, 특히 등기 명의가 누구에게 있는지 정확히 파악해야 합니다. 둘째, '구 지방세법'에 따르면 재산세는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 부과되지만, 재건축사업의 경우 관리처분계획이나 준공인가만으로는 소유권이 최종적으로 이전된 것으로 보지 않고 '이전고시'가 이루어져야 비로소 소유권이 확정되는 것으로 해석될 수 있습니다. 셋째, 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우, 신탁계약의 내용이나 실질적인 관리처분권에 관계없이 '수탁자'가 재산세 납세의무를 부담하므로, 신탁등기가 유지되고 있다면 수탁자가 납세의무자가 될 수 있습니다. 넷째, 도시정비법상 의무적으로 건설하고 매각 또는 기부채납하는 부동산이라 하더라도, 소유권 이전 절차가 완전히 완료되기 전까지는 원시취득자인 조합 등이 납세의무자로 간주될 수 있음을 유념해야 합니다. 따라서 재건축사업을 진행하는 조합 등은 이러한 세법 및 도시정비법상의 소유권 이전 시점과 납세의무 관계를 명확히 이해하고 관련 절차를 진행해야 합니다.
