재개발 사업 공유 토지 지분 소유자 단독 분양 불인정 판결

이 사건은 재개발 사업구역 내 토지 및 주택 일부 지분을 공유하고 있던 원고들이 자신들이 소유한 지분의 권리가액이 단독 분양 기준을 충족한다고 주장하며, 피고 조합이 원고들을 다른 공유자 O과 함께 공동분양대상자로 결정한 관리처분계획을 취소해달라고 제기한 소송입니다. 법원은 사업구역의 기본계획 수립 시점을 고려할 때 현재의 서울시 정비조례가 아닌 과거의 조례가 적용되며, 과거 조례의 단독 분양 기준인 토지 지분 면적 90제곱미터 이상을 원고들의 지분이 충족하지 못하므로, 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 부부로서 서울 성북구 H 대 72㎡와 그 지상 주택 59.5㎡의 특정 지분을 소유하고 있는 사람들입니다. 이들은 해당 재개발 사업에서 다른 공유자와 별도로 아파트를 단독 분양받기를 원했습니다.
• 피고 C구역도시환경정비사업조합: 서울 성북구 D 일대에서 도시환경정비사업을 시행하는 주체입니다. 원고들이 소유한 부동산에 대해 원고들과 다른 공유자 O을 공동분양대상자로 결정하고 아파트 1채를 배정하는 관리처분계획을 수립했습니다.
• O: 원고들과 함께 이 사건 토지 및 주택의 나머지 지분을 소유하고 있는 자입니다. 피고 조합은 원고들과 O을 공동분양대상자로 보았습니다.
• L, M: 원고들이 2020년 4월 28일 토지 및 주택의 일부 지분을 매수하기 전, 해당 지분을 소유했던 사람들입니다.

분쟁 상황

피고 조합은 서울 성북구 D 일대에서 도시환경정비사업을 진행하며 2022년 11월 29일 관리처분계획 인가를 받았습니다. 원고 A과 B는 이 사업구역 내 서울 성북구 H 토지 72㎡ 및 지상 주택 59.5㎡의 특정 지분(이 사건 토지 중 72분의 44.81 지분 및 이 사건 주택 중 59.5분의 36.36 지분)을 2020년 4월 28일에 매수하여 소유하고 있었습니다. 이 부동산의 나머지 지분은 O이 소유하고 있었습니다. 피고 조합은 2021년 12월 14일 임시총회를 통해 이 사건 관리처분계획을 수립하였는데, 여기서 원고들과 O을 공동분양대상자로 보아 아파트 1채만 배정했습니다. 원고들은 자신들의 공유지분 권리가액이 최소 분양 규모 아파트 1가구 추산액(최소규모 27㎡형 최저 분양가 228,950,000원 이상)에 해당하고, 권리산정 기준일인 2003년 12월 30일 이전에 이미 공유지분으로 분할되어 소유되었던 것이므로 O과 별도로 단독 분양대상자가 되어야 한다고 주장하며 이 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업에서 하나의 토지 및 주택을 여러 명이 공유하는 경우, 각 공유자가 단독으로 아파트를 분양받을 수 있는지 아니면 공동으로 1채만 분양받을 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 해당 사업구역에 적용되는 도시정비조례가 어떤 것인지, 그리고 그 조례에 따른 단독 분양 자격 요건 (권리산정기준일 이전 공유 여부, 지분 면적 또는 권리가액 기준)을 원고들이 충족하는지 여부가 핵심이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 즉 피고 조합이 원고들과 O을 공동분양대상자로 정하여 아파트 1채를 배정한 관리처분계획이 적법하다고 판단했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

결론

이 판결에 따라 원고들은 자신들이 소유한 토지 및 주택 지분에도 불구하고 다른 공유자인 O과 함께 1채의 아파트만을 공동으로 분양받게 되었습니다. 이는 도시환경정비사업에서 공유 부동산에 대한 주택 공급 방식은 관련 법령의 적용 시기와 구체적인 지분 요건에 따라 달라질 수 있음을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제76조 제1항 제6호 및 제7호 가목:

• 제6호: '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 규정하여 원칙적으로 공유자는 1채의 주택만 공급받음을 명시합니다.
• 제7호 가목: '제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다'고 규정하여 시·도 조례가 예외를 둘 수 있는 근거를 마련하고 있습니다.

2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 (서울시 정비조례) 제36조 제2항 제3호 및 부칙:

• 현행 서울시 정비조례 제36조 제2항 제3호는 '1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우' 여러 명의 분양신청서를 1명의 분양대상자로 보되, '다만 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호 또는 권리가액이 제1항 제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다'고 규정합니다. 여기서 제1항 제2호는 '분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자'를, 제1항 제3호는 '분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자'를 단독 분양대상으로 봅니다.
• 그러나 이 사건에서는 서울시 정비조례 부칙(2018. 7. 19.) 제29조 제1항 및 제2항이 중요하게 적용되었습니다. 이 부칙은 '제36조의 개정규정은 서울시 정비조례 제5007호 시행 이후 최초로 기본계획을 수립하는 분부터 적용하고, 위 제5007호 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2010. 7. 15. 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 서울시 정비조례') 제27조 및 제28조에 따른다'고 규정하고 있습니다. 이 사건 사업구역은 2009년 1월 2일 구체적 정비계획이 수립되는 등 2010년 7월 15일 개정된 서울시 정비조례의 시행일 (2010년 7월 16일) 이전에 이미 기본계획이 수립된 지역이므로, 현행 조례가 아닌 '구 서울시 정비조례'가 적용되게 되었습니다.

3. 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제27조 제2항 제3호 및 서울특별시 건축조례 제29조 제1호:

• 구 서울시 정비조례 제27조 제2항 제3호는 '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보되, 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 서울특별시 건축조례 제29조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다'고 규정합니다.
• 서울특별시 건축조례 제29조 제1호는 주거지역의 경우 **90㎡**를 그 기준으로 규정하고 있습니다.

법원의 판단: 법원은 이 사건 사업구역의 기본계획 수립 시점으로 인해 현행 서울시 정비조례가 아닌 구 서울시 정비조례가 적용됨을 분명히 했습니다. 구 서울시 정비조례에 따르면 단독 분양 자격을 얻으려면 권리산정기준일(2003년 12월 30일) 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분 면적이 90㎡ 이상이어야 합니다. 그러나 원고들이 소유한 이 사건 토지의 지분 면적은 44.81㎡에 불과하여 90㎡ 기준에 미달했습니다. 따라서 원고들은 구 서울시 정비조례상 독립된 분양자격을 갖지 못하며, 결과적으로 피고 조합의 공동분양 결정은 적법하다고 판결했습니다.

참고 사항

재개발이나 재건축 사업에서 공유 지분을 가지고 있는 경우 단독 분양 자격을 얻으려면, 해당 사업이 시행되는 시점에 유효한 지방자치단체의 조례 (예: 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례) 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 조례의 부칙 조항을 통해 사업구역의 기본계획 수립 시점에 따라 적용되는 조례가 달라질 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 공유 지분으로 단독 분양을 받기 위해서는 '권리산정기준일' 이전부터 공유 상태였는지, 그리고 공유하고 있는 토지의 지분 면적이 특정 기준(예: 90제곱미터) 이상인지, 또는 권리가액이 분양용 최소 규모 주택의 추산액 이상인지 등의 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 이러한 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 여러 명이 하나의 부동산을 공유하더라도 단독 분양 자격을 얻지 못하고 공동분양대상자로 처리될 수 있습니다. 따라서 사업 초기 단계부터 자신이 소유한 지분이 어떠한 조건을 충족하는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.