공공주택사업 토지수용 보상금 관련 다툼 사건

이 사건은 공공주택사업으로 인해 토지 및 지장물을 수용당한 토지 소유자들이 중앙토지수용위원회의 수용재결 처분에 대해 취소를 구하고, 사업시행자인 한국토지주택공사를 상대로 보상금 증액을 요구한 사건입니다. 원고들은 수용재결 과정에서의 절차적 하자(협의 및 서명날인 부재)와 보상금 산정의 부당함(감정평가 오류)을 주장했습니다. 법원은 절차적 하자는 수용재결의 효력에 영향을 미치지 않는다고 보아 수용재결 취소 청구를 기각했고, 원고 D의 경우 재결 절차를 거치지 않은 보상 항목에 대한 직접 청구는 부적법하다고 판단하여 각하했습니다. 그러나 원고 A, B, C에 대해서는 재결 당시의 감정평가보다 법원의 감정평가(법원감정)가 더 합리적이라고 인정하여, 한국토지주택공사가 이들에게 추가 보상금과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C, D: 공공주택사업 부지에 편입된 토지와 그 위에 있던 건축물, 수목 등 지장물의 소유자들
• 피고 중앙토지수용위원회: 토지 수용 및 보상금액 결정에 대한 재결을 담당하는 행정기관
• 피고 한국토지주택공사: E 공공주택사업의 사업시행자로, 토지 및 지장물을 수용하고 보상금을 지급해야 하는 기관

분쟁 상황

피고 한국토지주택공사는 'E' 공공주택사업을 진행하면서 원고 A, B, C, D 소유의 토지와 그 위에 있던 건축물 및 수목 등의 지장물을 수용하는 절차를 밟았습니다. 중앙토지수용위원회는 2017년 12월 7일 수용재결을 내렸고, 이후 2018년 6월 21일 이의재결을 거쳤습니다. 원고들은 이 과정에서 사업시행자인 한국토지주택공사가 토지조서, 물건조서, 협의경위서 작성 시 토지소유자들의 서명날인을 요청하지 않아 절차상 하자가 있다고 주장했습니다. 또한, 수용된 지장물에 대한 보상금액이 감정평가서에 불분명하게 기재되거나 실제 가치보다 현저히 낮게 책정되어 헌법이 보장하는 정당한 보상 원칙에 어긋난다고 주장하며, 수용재결의 취소 및 보상금 증액을 요구했습니다. 특히 원고 D은 자신의 토지 위에 있던 석축이 보상 대상에서 누락되었으므로 이에 대한 보상을 별도로 요구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 사업시행자가 토지조서, 물건조서, 협의경위서에 토지소유자의 서명날인을 받지 않은 것이 수용재결의 절차상 하자인지 여부입니다. 둘째, 수용재결 및 이의재결 당시 지장물(건축물 및 수목)에 대한 감정평가가 불분명하거나 합리적인 가격을 반영하지 못하여 정당한 보상 원칙에 위배되는지 여부입니다. 셋째, 원고 D이 주장하는 석축과 같이 재결 절차에서 보상이 누락된 항목에 대해 사업시행자에게 직접 보상금을 청구하는 소송이 적법한지 여부입니다. 넷째, 이의재결 당시의 감정평가와 법원의 감정평가(법원감정) 결과가 다를 경우, 법원이 어느 감정평가를 채택하여 보상금을 산정할 것인지입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 원고들의 피고 중앙토지수용위원회에 대한 수용재결 취소 청구는 모두 기각했습니다. 토지(물건)조서 및 협의경위서에 토지소유자의 서명날인이 없더라도 이는 수용재결이나 이의재결의 효력에 영향을 미치지 않으며, 보상금 산정의 위법성은 보상금 증감 소송에서 다툴 사유이기 때문입니다. 2. 원고 D의 피고 한국토지주택공사에 대한 소는 각하했습니다. 원고 D이 주장하는 석축은 별도의 보상 항목으로, 중앙토지수용위원회에 대한 재결 절차를 거치지 않고 직접 사업시행자에게 보상금을 청구하는 것은 부적법하다고 판단했습니다. 3. 피고 한국토지주택공사는 원고 A, B, C에게 보상금 차액과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 법원감정이 이의재결 감정보다 각 지장물의 특성과 가격 형성 요인들을 더 적절하게 반영했다고 판단하여, 다음과 같이 추가 보상금을 인정했습니다. 원고 A에게 3,588,780원, 원고 B에게 1,885,500원, 원고 C에게 1,860,500원을 지급하고, 각 금액에 대해 2018년 1월 31일부터 2019년 6월 28일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 함께 지급하도록 명령했습니다.

결론

결론적으로, 원고들이 중앙토지수용위원회에 제기한 수용재결 취소 청구는 모두 기각되었고, 원고 D이 한국토지주택공사에 직접 제기한 보상금 청구는 절차적 미비로 각하되었습니다. 그러나 원고 A, B, C는 한국토지주택공사를 상대로 제기한 보상금 증액 청구에서 승소하여, 법원의 감정 결과에 따른 추가 보상금과 지연손해금을 지급받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 토지보상법 제14조 제1항 및 시행령 제8조 제5항: 사업시행자는 토지조서 및 물건조서를 작성하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 하며, 협의가 성립되지 않을 경우 협의경위서 등 관련 서류를 작성해야 합니다. 그러나 대법원 판례(대법원 1993. 9. 10. 선고 93누5543 판결)는 이러한 조서 작성상의 하자가 수용재결 자체의 효력에 영향을 미치는 것은 아니라고 보고 있습니다.
2. 헌법 제23조 제3항: 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다고 규정하여 '완전보상'의 원칙을 명시하고 있습니다.
3. 토지보상법 제85조 제2항: 수용재결이나 이의재결에서 결정된 보상금에 불복이 있을 때, 토지소유자나 관계인은 보상금을 증액하거나 감액하는 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 보상금액 결정에 영향을 미친 위법사유는 보상금 증감 소송에서 다루어야 한다고 판단합니다.
4. 대법원 2018. 7. 20. 선고 2015두4044 판결: 재결절차를 거쳤는지 여부는 개별 '보상항목'별로 판단해야 하며, 재결 절차를 거치지 않은 보상 항목에 대해서는 사업시행자에게 직접 손실보상을 청구할 수 없다는 법리를 확립했습니다. 지장물 보상의 경우 개별 물건별로 하나의 보상항목이 됩니다.
5. 토지보상법 제64조: 손실보상은 토지소유자나 그 관계인에게 개인별로 이루어져야 합니다.
6. 대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결 및 2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결: 보상금 증감에 관한 소송에서 감정 결과 중 어느 것을 믿을지는 사실심 법원의 재량에 속하며, 재결이 원용한 감정 결과에 특별한 위법이 없더라도 법원감정이 더 합리적이라고 판단되면 이를 채택하여 보상금을 산정할 수 있습니다.

참고 사항

공익사업으로 인해 토지나 지장물을 수용당할 때, 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 토지조서나 물건조서, 협의경위서에 서명날인이 누락되었더라도 이것만으로는 수용재결 자체를 취소할 만한 절차적 하자로 인정되지 않을 수 있습니다. 중요한 것은 사업시행자가 협의를 요청하고 관련 서류에 대한 서명날인 기회를 제공했는지 여부입니다. 둘째, 만약 보상금액이 부당하게 낮다고 생각한다면, 수용재결 자체를 취소해달라고 주장하기보다는 '보상금 증감 소송'을 통해 적정 보상금액을 다투는 것이 일반적입니다. 셋째, 재결 절차에서 특정 물건이나 권리에 대한 보상이 완전히 누락되었다면, 해당 누락된 항목에 대해서는 우선 중앙토지수용위원회 등 관련 기관에 재결을 신청하는 절차를 거쳐야 합니다. 재결 절차를 거치지 않고 바로 사업시행자에게 보상금을 청구하는 것은 부적법할 수 있습니다. 넷째, 보상금 증감 소송에서 법원은 재결 당시의 감정평가 외에 법원이 직접 선정한 감정인의 평가를 중요한 증거로 삼을 수 있습니다. 이때 법원 감정 결과가 기존 재결 감정보다 더 구체적이고 합리적인 근거를 제시한다면, 설령 기존 감정에 명백한 위법이 없었더라도 법원 감정 결과에 따라 보상금이 증액될 수 있습니다. 따라서 감정평가서의 내용이 얼마나 구체적이고 합리적인 근거를 담고 있는지가 중요합니다.