오피스텔 전세 계약 파기 및 계약금 반환 판결

임차인 A는 임대인 C와 오피스텔 전세 계약을 체결하고 계약금 1억 원을 지급했습니다. 계약 특약사항으로 임대인 C는 전세 잔금일 전에 오피스텔 분양대금을 완납하고 소유권 이전을 진행하기로 약정했으나, 이를 이행하지 못했습니다. 이에 임차인 A는 계약 불이행을 이유로 계약 해제를 통보하고, 임대인 C에게 지급한 계약금 1억 원과 손해배상액 1억 원, 총 2억 원을 청구했습니다. 법원은 임대인 C가 계약 특약을 이행하지 않아 계약이 적법하게 해제되었으므로, 임차인 A에게 계약금 1억 원의 원상회복과 계약서상 손해배상 예정액으로 약정된 1억 원을 합하여 총 2억 원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 전세 계약을 맺은 임차인(세입자)
• 피고 C: 오피스텔의 임대인(집주인)

분쟁 상황

원고 A는 2024년 12월 9일 피고 C와 오피스텔 전세 계약을 맺고 계약금 1억 원을 지급했습니다. 이 계약에는 피고 C가 전세 잔금일 전에 오피스텔 분양대금을 모두 완납하고 소유권 이전을 진행하며, 잔금일에 관련 증명서를 원고 A에게 확인시켜주겠다는 중요한 특약이 포함되어 있었습니다. 그러나 피고 C는 분양대금 잔금이 얼마 남지 않았다는 주장과 달리 분양대금을 납부하지 못했고, 결국 해당 오피스텔은 시행사에 의해 대위변제되어 소유권이 이전된 상태였습니다. 이에 원고 A는 2025년 1월 23일 피고 C에게 특약 불이행을 이유로 계약 해제를 통보하고, 피고 C는 2025년 1월 31일까지 계약금 및 손해배상액 2억 원을 반환하기로 약정했으나 이를 이행하지 않았습니다. 결국 원고 A는 계약금 1억 원의 반환과 계약서 제7조에 명시된 손해배상 예정액 1억 원을 포함해 총 2억 원을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 전세 계약의 중요한 특약사항(전세 잔금일 전 분양대금 완납 및 소유권 이전 절차 진행)을 이행하지 못하여 계약이 해제된 경우, 임대인이 임차인에게 지급받은 계약금 반환 의무와 계약서에 명시된 손해배상 예정액을 지급할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

피고는 원고에게 2억 원 및 이에 대해 2025년 2월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고 소송비용을 부담하라는 판결을 내렸습니다. 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고 C가 오피스텔 전세 계약의 중요한 특약을 이행하지 않아 계약이 적법하게 해제되었음을 인정했습니다. 따라서 피고 C는 원고 A에게 계약금 1억 원을 원상회복하고, 계약서에 명시된 손해배상 예정액 1억 원을 추가로 지급하여 총 2억 원을 배상해야 할 책임이 있다는 결론을 내렸습니다. 이는 계약 불이행에 대한 책임을 명확히 하고, 손해배상 예정 약정의 효력을 인정한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제543조 (해지, 해제권): 계약 당사자 일방이 계약을 위반할 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사례에서는 임대인이 전세 잔금일 전에 분양대금을 완납하고 소유권을 이전하겠다는 특약을 이행하지 않아 임차인이 계약을 해제할 권리가 발생했습니다. • 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 가집니다. 즉, 주고받은 것을 원래대로 돌려놓아야 합니다. 이 사건에서 임대인은 임차인으로부터 받은 계약금 1억 원을 돌려주어야 할 의무가 생깁니다. 금전반환의 경우 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급해야 합니다. • 민법 제398조 (배상액의 예정): 당사자가 채무불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정해놓은 경우(손해배상 예정), 법원은 이를 그대로 인정하는 것이 원칙입니다. 다만, 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 적절히 감액할 수 있습니다. 이 사례에서 계약서에 채무불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 본다는 약정이 있었고, 법원은 이를 손해배상 예정으로 보아 임대인에게 1억 원의 손해배상금 지급을 명했습니다. 대법원 판례도 계약금이 손해배상 예정의 성질을 지닌다고 보았습니다. • 민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항 (무변론 판결): 피고가 답변서 제출 의무를 이행하지 않거나 변론기일에 출석하지 않고 청구 원인 사실을 다투지 않을 때, 법원은 변론 없이 원고의 청구를 인용하는 판결을 할 수 있습니다. 이 사건은 피고 C가 변론을 하지 않아 무변론 판결이 내려졌습니다.

참고 사항

• 계약 시 특약사항 명확화 및 이행 확인: 임대인이 소유권 관련 의무나 중요한 선이행 의무를 가지고 있다면 이를 계약서의 특약사항으로 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 또한, 잔금일 전이나 정해진 기한 내에 임대인이 해당 의무를 제대로 이행하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 임대인의 말과 실제 상황이 다르다면 계약 진행을 신중하게 고려해야 합니다. • 계약금 및 손해배상 조항 확인: 계약서에 채무불이행 시 계약 해제와 손해배상에 관한 조항, 특히 계약금을 손해배상의 기준으로 삼는다는 조항(손해배상 예정액)이 명시되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 조항은 분쟁 발생 시 손해배상의 범위를 정하는 중요한 기준이 됩니다. • 증거자료 확보: 계약 이행 촉구, 계약 해제 통보, 약정 불이행 사실 등 중요한 의사소통은 내용증명이나 문자, 녹취 등 객관적으로 증명할 수 있는 방식으로 남겨두어야 합니다. 특히 금전 이체 내역, 계약서, 특약사항 등은 반드시 잘 보관해야 합니다. • 상대방의 재정 상태 및 소유권 확인: 전세 계약 시 임대인이 해당 부동산의 완전한 소유자가 맞는지, 대출이나 권리 관계에 문제는 없는지 등 등기부등본을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 분양 중인 오피스텔의 경우, 임대인이 잔금 납부를 통해 소유권을 취득할 능력과 의지가 있는지 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.