계약금
재건축에 동의하지 않던 상가 구분소유자가 재건축위원회와 상가 매매계약을 체결하고 관련 서류를 제출했으나, 재건축위원회가 총회 승인을 받지 못해 매매계약이 무효가 되자, 구분소유자가 약정된 계약금을 돌려받기 위해 채무불이행 및 불법행위로 인한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 매매계약이 재건축위원회 총회의 의결사항이었으나 총회에서 부결되어 무효이므로 채무불이행 책임이 없고, 재건축위원회 대표자의 기망행위도 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고는 자신의 상가(E호)에 대한 매매대금을 1,800,000,000원으로 정하고 피고 재건축위원회와 매매계약서를 작성하면서 재건축 관련 서류를 제출했습니다. 계약서에는 피고가 계약상 의무를 이행하지 않을 경우 계약금 180,000,000원을 지급한다는 특약이 있었습니다. 그러나 피고가 매매대금을 지급하지 못했고 이후 총회에서 이 매매계약에 대한 승인이 부결되면서 원고는 피고에게 특약에 따른 계약금 180,000,000원을 지급하라고 청구하며 분쟁이 시작되었습니다. 원고는 피고 위원장이 총회 승인이 필요하다는 사실을 고지하지 않았거나 부실하게 총회 안건을 상정하여 계약이 무산되었다고 주장했습니다.
재건축위원회가 상가 소유자와 체결한 매매계약이 총회 결의를 거치지 않아 무효인지 여부와 재건축위원회 대표자가 매매계약 과정에서 상가 소유자를 기망하여 손해를 입혔는지 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 재건축위원회가 상가 소유자와 체결한 매매계약이 재건축위원회의 정관상 총회 의결사항이었음에도 불구하고 총회에서 부결되었으므로 무효라고 판단했습니다. 따라서 매매계약이 유효함을 전제로 한 채무불이행에 기한 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한, 재건축위원회 대표자의 기망행위가 있었다는 상가 소유자의 주장 역시 증거가 부족하고 설령 기망행위가 인정된다 해도 손해액을 특정하기 어렵다며 불법행위에 기한 손해배상 청구도 기각했습니다. 결국 원고의 모든 청구가 기각되었고 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
상가 구분소유자인 원고가 재건축위원회를 상대로 제기한 매매대금 및 손해배상 청구는 모두 기각되었습니다. 재건축위원회의 매매계약 체결은 총회 승인 없이 이루어져 무효였고 대표자의 기망행위도 인정되지 않았습니다.
민법 제275조(법인의 총유재산에 대한 준용) 및 제276조 제1항(총유재산의 관리 및 처분): 법인격이 없는 재건축위원회와 같은 비법인사단의 총유물(단체 구성원 모두의 소유물) 관리 및 처분에 관해서는 정관이나 규약이 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 합니다. 이 사건에서 재건축위원회의 정관은 토지등소유자에게 부담이 되는 계약을 총회 의결사항으로 규정하고 있었고 이에 따라 상가 매매계약은 총회 결의가 필수적이었습니다. 총회 결의 없이 체결된 계약은 무효가 됩니다. 민법 제35조 제1항(법인의 불법행위 능력): 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 비법인사단인 재건축위원회에도 이 조항이 유추 적용될 수 있으나 이 사건에서는 피고 위원회 대표자의 불법행위(기망행위)가 충분히 입증되지 않아 적용되지 않았습니다. 불법행위에 의한 손해배상이 성립하려면 가해자의 고의 또는 과실, 피해자의 손해 발생, 그리고 가해행위와 손해 발생 사이의 인과관계가 증명되어야 합니다.
재건축 조합이나 위원회와 같은 비법인사단과의 계약 시에는 해당 단체의 정관이나 규약, 총회(사원총회) 의결사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 토지등소유자에게 부담이 되거나 총유물의 관리·처분에 해당하는 계약은 총회 결의가 필수적일 수 있습니다. 계약서에 특약사항으로 위약벌이나 손해배상액 예정 조항을 포함하더라도 해당 계약 자체가 법적 절차(예: 총회 결의)를 거치지 않아 무효로 판단될 경우 특약의 효력 또한 인정받기 어려울 수 있습니다. 재건축 사업은 복잡한 이해관계가 얽혀 있으므로 계약을 체결하기 전에 사업 진행 절차와 법적 효력 요건을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 총회나 이사회 등 의사결정 기구의 승인 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 기망행위로 인한 손해배상을 청구하려면 기망행위의 고의성, 상대방의 착오, 그로 인한 법률행위 체결, 손해 발생 및 인과관계를 명확하게 입증해야 합니다. 단순히 '고지하지 않은 사실'만으로는 기망을 인정받기 어려울 수 있습니다.
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