부동산 매매/소유권 · 건축/재개발
이 사건은 재건축 정비사업조합인 원고가 아파트 건설 과정에서 발생한 복잡한 채무 관계로 인해, 피고들이 취득한 아파트의 대지사용권이 소멸되었다고 주장하며 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 특히 피고 B의 경우, 대여금을 담보하기 위해 아파트를 취득했는데, 법원은 이 약정이 '가등기담보 등에 관한 법률'의 적용을 받는 양도담보 계약이라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B은 법정 청산 절차를 거치지 않았으므로 채무 변제기 이후 10년의 제척기간이 만료된 후에야 비로소 아파트 소유권을 확정적으로 취득했으며, 그 이전 기간 동안 아파트 사용으로 인한 임료 상당의 부당이득금을 원고에게 반환해야 한다고 보았습니다. 반면, 다른 피고들(E, D, V)이 취득한 아파트에 대해서는 대지사용권이 소멸되지 않았다고 보아, 이들에 대한 원고의 부당이득금 반환 청구는 기각되었습니다. 또한 법원은 원고 조합이 피고 B과 피고 V에게 각 아파트에 해당하는 대지 지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하도록 명령했습니다.
원고 A재건축조합은 L 주식회사와 공동으로 아파트 재건축 사업을 진행했습니다. L은 아파트를 신축 완료했으나 미지급 공사비 등 채무를 정리하지 못했고, 이 과정에서 아파트 전체에 대해 원고와 L이 공유자로 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 피고 B은 원고와 L에게 1억 2천만 원을 대여하고 담보로 이 사건 제1아파트를 분양받는 형태로 계약을 체결했습니다. 원고와 L이 약정된 변제기까지 대여금을 갚지 못하자 피고 B은 소송을 통해 아파트 소유권을 이전받았습니다. 한편 이 사건 제2아파트는 L의 채무 관계로 인해 경매에 넘어갔고 피고 E가 이를 매수했으며, 이후 피고 D를 거쳐 피고 V에게 소유권이 이전되었습니다. 원고는 L과의 지분계약이 해제되었으므로 피고들이 대지사용권을 상실했으며, 이에 따라 피고들이 아파트가 위치한 토지를 무단으로 사용하고 있으므로 임료 상당의 부당이득금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 아파트 취득 시 대지사용권도 함께 취득했으며, 정당한 소유권에 근거한 사용이므로 부당이득이 성립하지 않는다고 맞섰습니다.
재건축조합(원고)과 공동사업주체(L) 간의 지분계약 해제 여부, 아파트 전유부분 취득 시 대지사용권의 취득 여부, 대여금 담보를 위한 아파트 양도담보 약정에 '가등기담보 등에 관한 법률'이 적용되는지 여부, '가등기담보 등에 관한 법률' 적용 시 소유권 확정 취득 시점 및 그에 따른 부당이득금 반환 의무 발생 여부, 경매를 통한 아파트 취득 시 대지사용권의 포함 여부.
법원은 원고 조합과 공동사업주체 L 사이의 지분계약이 적법하게 해제되었다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 피고 B에 대한 주위적 및 제1예비적 본소청구는 기각되었으나, 제2예비적 본소청구에 따라 피고 B은 2015. 2. 11.부터 2018. 4. 18.까지의 차임 상당액 22,110,666원 및 지연손해금을 원고에게 지급해야 합니다. 이는 피고 B의 아파트 취득이 가등기담보법상의 양도담보에 해당하며, 청산절차 없이 변제기 후 10년이 지나서야 소유권이 확정되었기 때문입니다. 또한 원고는 피고 B에게 이 사건 제1아파트에 해당하는 대지 지분 1,345.1분의 41.91에 관하여 지분이전등기 절차를 이행해야 합니다. 피고 E, D에 대한 원고의 부당이득 반환 청구는 대지사용권을 함께 취득했으므로 기각되었습니다. 피고 D의 반소청구는 D가 이미 피고 V에게 지분을 이전했으므로 기각되었으며, 원고는 피고 V에게 이 사건 제2아파트에 해당하는 대지 지분 1,345.1분의 19,955에 관하여 지분이전등기 절차를 이행해야 합니다. 피고 V의 전체 지분에 대한 지분이전등기 요구는 공유물 보존행위에 해당하지 않는다고 보아 기각되었습니다.
재건축 아파트의 소유자들은 대체로 아파트와 함께 대지사용권을 취득하는 것이 원칙이나, 담보 목적으로 부동산을 취득한 경우에는 '가등기담보 등에 관한 법률'의 적용을 면밀히 살펴, 소유권 확정 시점과 그에 따른 사용 수익의 법적 근거를 명확히 해야 한다는 점을 보여준 판결입니다. 또한 복잡한 재건축 사업에서 공동사업주체와의 계약 해지, 채무 관계, 소유권 이전 방식 등이, 개별 아파트의 대지사용권 인정 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있음을 확인시켜 줍니다.
이 판결에는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조 제1항 및 제2항: 이 법은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정합니다.
가등기담보 등에 관한 법률(가등기담보법) 제3조, 제4조, 제11조 단서: 이 법은 대여금 채무를 담보하기 위해 부동산 소유권 이전등기를 한 경우, 채권자가 채무 불이행 시 청산 절차를 거쳐야만 담보권 실행으로 소유권을 취득할 수 있도록 합니다.
민법 제607조, 제608조: 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우, 예약 당시 그 재산의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자를 초과하면 그 예약은 무효로 한다는 규정입니다. (다만 이 사건에서는 가등기담보법이 우선 적용됨)
부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻은 경우 이를 반환해야 하는 의무입니다.
공유물 보존행위의 범위: 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것은 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 현상을 유지하는 보존행위에 속하지 않습니다.
복잡한 재건축 사업에서 아파트 구매나 담보 설정을 할 때는 대지사용권의 명확한 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 담보 목적으로 부동산을 양도받는 경우, 가등기담보법의 적용 여부를 미리 파악하여 청산 절차 등 법적 요건을 준수해야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 소유권 확정 시점이 지연되어 사용 수익에 대한 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 집합건물의 전유부분을 경매로 취득하는 경우, 특별한 사정이 없다면 해당 대지사용권도 함께 취득하게 됩니다. 소송 중 부동산 소유권이 이전된 경우, 새로운 소유자는 승계참가 절차를 통해 소송에 참여하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 아파트의 대지사용권은 일반적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 매매 또는 담보 계약 시 이러한 원칙이 훼손되지 않는지 주의 깊게 검토해야 합니다.
