담장 안 토지 매매와 소유권 분쟁 사건

원고들은 부동산 매매로 토지 소유권 등기를 마쳤지만, 인접 토지 소유자인 피고가 오래전부터 담장으로 경계 지어 건물의 부지로 사용하던 토지 일부(계쟁부분)에 대해 소유권을 주장하며 건물 철거 및 토지 인도를 청구하였습니다. 그러나 법원은 매매 계약 당시 해당 계쟁부분은 매매 대상에서 제외하기로 하는 매도인과 매수인(원고들)의 합의가 있었고, 피고가 이전에 해당 부분을 매수하기로 한 약정이 있었음을 인정하며 원고들의 청구를 기각하고, 오히려 피고가 매도 회사를 대신하여 원고들 명의의 계쟁부분 소유권이전등기를 말소하라는 반소 청구를 인용하였습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B): 주식회사 E로부터 이 사건 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 자들입니다.
• 피고(J): 이 사건 토지에 인접한 토지를 소유하며, 오랫동안 이 사건 토지의 일부(계쟁부분)를 담장으로 경계 지어 건물의 부지로 사용해 온 자입니다.
• 주식회사 E: 원고들에게 이 사건 토지를 매도한 회사이자, 피고와 이 사건 계쟁부분에 대한 소유권 이전 약정을 체결했던 회사입니다.
• F: 이 사건 토지의 이전 소유자로서, 1996년경 피고에게 이 사건 계쟁부분을 매도하였던 자입니다.

분쟁 상황

피고 J는 자신의 토지(<주소> 250-11)에 건물을 신축하면서 인접 토지(<주소> 250-10) 중 약 7㎡ 부분을 건물의 부지로 사용하여 왔으며, 이 부분은 담장으로 경계가 명확하게 표시되어 있었습니다. 피고는 1996년경 당시 인접 토지의 소유자였던 F로부터 이 7㎡ 부분을 2천만원에 매수하기로 약정하였습니다. 이후 F의 상속인들로부터 인접 토지를 매수한 주식회사 E의 대표 G는 2013년 7월 23일 피고와 만나 이 7㎡ 부분의 소유자가 피고임을 명확히 인정하는 약정을 체결하였습니다. 그러나 2021년 2월 3일 원고 A과 B는 주식회사 E로부터 이 사건 토지 전체 50㎡를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고들은 매매 계약 체결 전 토지를 답사하여 담장과 경계 침범을 인지했음에도 불구하고, 자신들 명의로 소유권이전등기를 마친 후 피고에게 점유하고 있는 7㎡ 부분에 대한 건물 철거와 토지 인도를 요구하는 본소 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 주식회사 E를 상대로 7㎡ 부분에 대한 소유권이전등기를 청구하는 별도의 소송에서 승소한 사실을 바탕으로, 이 사건에서는 원고들 명의의 소유권이전등기가 원인 무효라며 주식회사 E를 대신하여 등기 말소를 요구하는 반소 소송을 제기하며 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 매매 계약의 실제 목적물이 분쟁 토지 일부(계쟁부분)를 포함하는지 여부, 원고들이 이 계쟁부분의 소유자로서 피고에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구할 권원이 있는지 여부, 피고가 기존 약정에 따라 매도 회사(E)를 대위하여 원고들 명의의 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 건물 철거 및 토지 인도 청구를 기각하고, 피고가 제기한 소유권이전등기 말소 청구를 인용하여, 주식회사 E는 원고 A의 4/5 지분과 원고 B의 1/5 지분에 대한 소유권이전등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 합하여 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 원고들이 이 사건 토지를 매수할 당시, 이미 매도인인 주식회사 E로부터 계쟁부분이 피고의 소유로 인정되는 토지라는 설명을 들었으며, 매매 계약서 특약사항에도 경계 침범 사실을 인지하고 계약한다는 내용이 명시되어 있었다는 점을 중시했습니다. 따라서 원고들과 주식회사 E 사이의 매매 계약은 계쟁부분을 제외한 나머지 토지에 대해서만 체결된 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 계쟁부분의 소유자가 아니므로 피고에게 철거와 인도를 요구할 수 없으며, 피고는 주식회사 E에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 주식회사 E의 원고들에 대한 등기말소청구권을 대위 행사할 수 있다고 보아 반소 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 매매 계약의 해석 원칙 민법 제105조는 '법률행위의 해석에 있어서는 당사자의 진정한 의사가 중요하며, 당사자의 의사가 명확하지 아니할 때에는 당사자가 거래 관행 또는 경험칙에 의하여 어떤 의사를 가졌는지 합리적으로 해석하여야 한다'고 명시합니다. 이 사건에서 법원은 원고들과 주식회사 E 사이의 매매 계약이 이 사건 토지 전체 50㎡가 아닌, 피고가 점유하고 있는 7㎡ 부분을 제외한 나머지 43㎡에 대해서만 체결된 것으로 해석했습니다. 이는 매도인의 설명, 계약서의 특약사항(매수인이 경계 침범을 인지하고 계약한다는 내용), 그리고 원고들이 현장 답사를 통해 경계 침범을 확인했음에도 별다른 조치를 취하지 않은 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 즉, 등기부상으로는 전체 토지가 넘어왔지만, 실제 매도자와 매수자의 합의 의사는 달랐다고 본 것입니다.

2. 소유권에 기한 물권적 청구권 민법 제213조는 '소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다'고 규정하며, 제214조는 '소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다'고 명시합니다. 원고들은 자신들이 이 사건 계쟁부분의 소유자임을 전제로 하여 피고에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구했습니다. 그러나 법원은 위 매매 계약 해석을 통해 원고들이 계쟁부분의 소유자가 아니라고 판단했으므로, 소유권에 기한 물권적 청구권 역시 인정되지 않아 본소 청구를 기각했습니다.

3. 채권자대위권 민법 제404조는 '채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다'고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 주식회사 E로부터 이 사건 계쟁부분에 대한 소유권이전등기를 받을 채권자입니다. 그런데 주식회사 E는 원고들 명의로 잘못 등기된 계쟁부분의 소유권이전등기를 말소해달라고 청구할 권리(등기명의인으로서의 권리)가 있었음에도 이를 행사하지 않았습니다. 이에 피고는 자신의 소유권이전등기청구권이라는 채권을 보전하기 위해, 채무자인 주식회사 E가 원고들에게 행사할 수 있는 등기말소청구권을 대신 행사(대위 행사)한 것입니다. 법원은 피고의 이러한 채권자대위권 행사를 인정하여 원고들 명의의 등기 말소를 명령했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에서 부동산을 매매할 경우, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 토지 매수 전에는 반드시 현장 답사와 함께 정확한 경계 측량을 실시하여 실제 점유 현황과 공부상 경계가 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 실제 경계와 점유 현황이 다르다면 그 원인과 법적 효력을 면밀히 따져보아야 합니다. 둘째, 매매 계약서에 특약사항으로 경계 침범이나 점유 현황에 대한 내용이 있다면, 이는 매수인의 인지 여부를 판단하는 중요한 증거가 될 수 있으므로 그 내용을 정확히 이해하고 계약해야 합니다. 셋째, 인접 토지 소유자와의 오래된 약정이나 관행적인 점유 사실은 새로운 소유자에게도 영향을 미칠 수 있으므로, 매도인에게 인접 토지 관련 분쟁이나 약정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 넷째, 등기부등본상의 소유권만으로 실제 소유권을 섣불리 판단하기보다는, 해당 토지에 대한 매매 당사자들의 진정한 의사와 합의 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.