재건축 아파트 중도금 대출 금융자문 수수료 분쟁 사건

A 주식회사는 B 재건축정비사업조합을 위해 아파트 중도금 대출 주선 및 자문 계약을 맺고 잔여 수수료 1억 1천만 원을 청구했습니다. 그러나 B 조합은 계약이 무효이거나 A 회사가 용역을 제대로 수행하지 못해 채무불이행에 해당한다고 주장하며 이미 지급한 수수료 1억 1천만 원의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 A 회사의 용역 수행은 인정했지만, 계약상 약정된 수수료가 과다하다고 보아 이미 지급된 금액까지만 인정하고 양측의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• A 주식회사: B 조합의 아파트 중도금 대출 자문 및 주선을 담당한 업체로 이 사건의 원고이자 반소 피고입니다.
• B 재건축정비사업조합: 서울 도봉구의 재건축 사업을 추진하는 조합으로 이 사건의 피고이자 반소 원고입니다.
• D 주식회사: B 조합과 공동사업 계약을 맺고 사업의 모든 업무를 총괄하는 총괄대리인입니다.
• E 주식회사: B 조합 아파트 재건축 사업의 공사도급계약을 맡은 시공사입니다.
• G조합: B 조합 조합원 및 수분양자들에 대한 아파트 중도금 대출을 실행한 금융기관입니다.
• I: A 주식회사의 최대주주이자 실질적인 운영자로, 대출 자문 및 주선 업무를 담당했습니다.
• F: D 주식회사의 대표이사로, I에게 이 사건 대출에 관한 자문 및 주선 용역 업무를 의뢰한 인물입니다.

분쟁 상황

B 재건축정비사업조합은 아파트 재건축 사업을 위해 D 주식회사와 공동사업 계약을 체결하고, D 주식회사의 의뢰에 따라 A 주식회사와 금융자문 계약을 맺었습니다. A 주식회사는 B 조합의 아파트 중도금 대출 자금조달 주선 및 자문을 수행하고 피고로부터 수수료를 받기로 했습니다. G조합 H지점에서 중도금 대출이 실행되자 B 조합은 A 회사에 수수료 명목으로 1억 1천만 원을 지급했습니다. 그러나 A 회사는 계약상 약정된 총 수수료 2억 2천만 원 중 잔여분인 1억 1천만 원을 추가로 요구했습니다. 이에 B 조합은 계약이 무효이거나 A 회사가 용역을 제대로 수행하지 못했다고 주장하며 추가 지급을 거부하고, 이미 지급한 수수료 1억 1천만 원의 반환을 요구하는 반소를 제기함으로써 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 계약의 유효성: A 주식회사와 B 조합 간의 금융자문 계약이 적법하게 체결되었는지 여부입니다. B 조합은 계약 당사자에 대한 중대한 착오 또는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률, 민법 제103조(반사회적 법률행위), 민법 제104조(불공정한 법률행위) 위반으로 계약이 무효라고 주장했습니다.
2. 용역 수행 여부: A 주식회사가 계약에 따라 중도금 대출 주선 및 자문 용역을 제대로 수행했는지 여부입니다. B 조합은 A 회사가 용역을 제대로 수행하지 않아 채무불이행 또는 기망에 해당하므로 계약을 해제하거나 취소해야 한다고 주장했습니다.
3. 수수료의 적정성: 만약 계약이 유효하고 용역이 수행되었다면, 계약에 명시된 자문 수수료 2억 2천만 원(부가가치세 포함)이 적정한 금액인지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고(A 주식회사)가 피고(B 재건축정비사업조합)에게 청구한 약정금 본소 청구와 피고가 원고에게 청구한 손해배상 반소 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고가, 반소로 인한 부분은 피고가 각각 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 양측의 청구를 모두 기각했습니다.

• 계약의 유효성: A 주식회사의 실질적 운영자인 I가 적법하게 권한을 위임받아 B 조합과 계약을 체결했으므로, 이 사건 계약은 원고와 피고 사이에 유효하게 성립되었다고 판단했습니다. 또한 계약이 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제7조에서 금지하는 알선 행위에 해당하지 않으며 민법 제103조(반사회적 법률행위)나 민법 제104조(불공정한 법률행위)에 위반되어 무효라고 볼 수도 없다고 판시했습니다.
• 용역 수행 여부: I가 여러 금융기관에 대출을 문의하고 서류를 주고받는 등 중도금 대출 실행을 위해 이 사건 계약에서 정한 용역 업무를 지속적으로 수행했다고 인정했습니다. 따라서 B 조합의 채무불이행에 따른 계약 해제 또는 기망이나 착오를 이유로 한 계약 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다.
• 수수료의 적정성: 위임계약에서 약정된 보수액은 원칙적으로 청구할 수 있으나, 위임의 경위, 업무의 난이도, 투입된 노력, 위임인이 얻는 구체적 이익 등을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 있다면 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다는 법리를 적용했습니다. 이 사건 아파트 중도금 대출은 PF 대출 등에 비해 대출 조건이나 과정이 엄격하지 않고, A 회사가 제출한 자료도 B 조합이나 D 주식회사가 작성한 기존 자료를 일부 수정하는 정도에 그친 경우가 많았던 점 등을 고려할 때, 약정 수수료 2억 2천만 원(부가가치세 포함)은 지나치게 고액이라고 보았습니다. 이에 따라 적정한 수수료는 이미 지급된 1억 1천만 원(부가가치세 포함)으로 감액하는 것이 상당하다고 판단했습니다.
• 최종 결론: B 조합이 A 회사에 1억 1천만 원을 이미 지급했으므로, 이 사건 계약에 기한 이행은 모두 완료되었다고 보아 A 회사의 추가 수수료 청구(본소)와 B 조합의 기지급 수수료 반환 청구(반소)를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

• 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제7조 (알선수재)​: 금융기관 임직원의 직무에 속한 사항의 알선에 관하여 금품을 수수하는 행위를 금지합니다. 이 조항은 금융기관 임직원과 알선 의뢰인 사이를 중개한다는 명목으로 금품을 수수하는 경우에 적용되는데, 본 사건에서는 단순히 금융기관 직무와 관련하여 편의를 제공하고 대가를 받은 것이므로 해당 법률 위반으로 보지 않았습니다.
• 민법 제103조 (반사회적 법률행위)​: 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 합니다. 법원은 A 주식회사와 B 조합 간의 계약이 사회질서에 반하는 내용으로 볼 증거가 없다고 판단했습니다.
• 민법 제104조 (불공정한 법률행위)​: 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 합니다. 법원은 B 조합이 궁박, 경솔 또는 무경험 상태에서 계약을 체결했다고 인정할 증거가 없다고 판단했습니다.
• 위임계약 보수액의 적정성 원칙 (신의성실의 원칙 및 형평의 원칙)​: 위임계약에서 보수액을 약정한 경우 수임인은 원칙적으로 약정 보수액 전부를 청구할 수 있습니다. 그러나 위임의 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있습니다 (대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다35560 판결 등 참조). 이 판례는 본 사건에서 자문수수료가 과다하다고 판단하여 감액을 결정하는 주요 근거가 되었습니다.

참고 사항

• 계약의 실질적 당사자 확인: 회사 이름으로 계약을 체결하더라도 실제 운영자가 따로 있고 그 운영자가 업무를 진행했다면, 실제 운영자를 중심으로 계약의 유효성 및 권한 위임 여부가 판단될 수 있습니다. 계약 체결 시 실제 업무 수행 주체와 계약 당사자를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
• 용역 수행 기록의 철저한 관리: 금융 자문이나 주선과 같은 용역 계약 시, 계약 내용에 따른 업무 수행 내역(협의 기록, 서류 제출, 연락 내역 등)을 상세하게 기록하고 증거로 남겨두어야 합니다. 이는 추후 용역 수행 여부에 대한 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거 자료가 됩니다.
• 수수료의 적정성 사전 검토: 위임 계약에서 보수액이 합의되었더라도, 법원은 해당 보수액이 업무의 난이도, 투입된 노력, 계약을 통해 얻는 이익 등을 고려했을 때 사회 통념상 부당하게 과다하다고 판단될 경우 감액할 수 있습니다. 따라서 계약 체결 시 유사 업계의 통상적인 수수료 수준, 업무의 복잡성 등을 면밀히 검토하여 적절한 보수액을 합의하는 것이 중요합니다. 특히, 아파트 중도금 대출과 같이 비교적 정형화된 업무에 대해서는 PF 대출 등 복잡한 대출 업무와 동일한 수준의 수수료율을 적용하는 것이 과다하다고 판단될 수 있습니다.
• 강행법규 위반 여부 확인: 계약의 내용이나 계약 당사자가 관련 법규(예: 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률, 도시 및 주거환경정비법 등)에 위반되는지 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 비록 직접적인 계약이 강행법규를 위반하지 않더라도, 계약의 배경이 되는 다른 약정이 강행법규를 위반하는 경우 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.