지역주택조합 가입 계약금 및 업무대행비 환불 사건

원고가 피고 지역주택조합 추진위원회와의 계약 무효를 주장하며 지급한 가입비 및 업무대행비의 반환을 청구한 사건입니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 인용했고 피고가 이에 불복하여 항소했으나 항소심 법원 또한 피고의 항소를 기각하며 제1심 판결을 유지했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합 추진위원회와 계약을 체결하고 가입비 등을 지급했으나 계약 무효를 주장하며 환불을 요구한 개인
• 피고 B지역주택조합 추진위원회: 원고와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 가입비 등을 받은 단체

분쟁 상황

원고는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약 및 환불 보장 약정을 체결하고 총 7천만 원(가입비, 업무대행용역비 등 포함)을 지급했습니다. 그러나 원고는 해당 계약 및 환불 보장 약정이 총회 결의 없이 이루어져 무효라고 주장하며 지급한 돈을 부당이득으로 반환해달라고 소송을 제기했습니다. 피고는 2018년 9월 7일 창립총회와 2025년 2월 23일 임시총회에서 해당 약정과 계약이 추인되었으므로 유효하다고 주장했습니다. 또한 업무대행용역비는 업무대행사에 귀속되는 것이므로 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 제1심 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고에게 원고가 지급한 7천만 원 및 지연이자를 지급하라고 판결했고 이에 피고는 항소를 제기했으나 항소심 법원도 피고의 항소를 기각했습니다.

핵심 쟁점

총회 결의 없이 체결된 지역주택조합 가입 계약 및 환불 보장 약정이 유효한지, 이후 총회 추인 결의로 소급하여 유효하게 될 수 있는지, 그리고 업무대행용역비 2,500만 원도 부당이득 반환 대상에 포함되는지가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심 판결을 그대로 인용하며 피고의 항소를 기각하고 항소비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고가 원고에게 가입비 70,000,000원 및 그에 대한 지연이자를 지급하라는 제1심 판결이 정당함을 확인한 것으로 특히 업무대행용역비 25,000,000원 또한 부당이득 반환 대상에 포함된다고 보았습니다.

결론

지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 체결한 계약은 확정적 무효이며 설령 이후 총회에서 추인을 받았더라도 원고가 이미 계약 유지 의사가 없음을 명확히 밝힌 경우에는 소급하여 효력이 발생하지 않는다는 법리를 재확인했습니다. 또한 업무대행용역비 역시 부당이득 반환 대상에 포함됨을 명시했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 합니다. 이 사건에서 법원은 지역주택조합 추진위원회의 계약이 무효이므로 추진위원회가 받은 돈은 법률상 원인 없는 이득이 되어 원고에게 반환해야 한다고 판단했습니다.
2. 총유물의 관리 및 처분 행위와 총회 결의: 지역주택조합과 같은 비법인사단의 총유물(조합원들이 공동으로 소유하는 재산) 관리 및 처분 행위는 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 결의 없이 이루어진 행위는 확정적 무효가 됩니다. 피고는 계약이 유동적 무효 상태에 있다고 주장했으나 법원은 토지거래허가와 달리 총회 결의는 행위 이전에 이루어져야 하므로 유동적 무효 법리가 적용되지 않고 확정적 무효라고 판단했습니다. 이는 지역주택조합 추진위원회가 조합원을 모집하는 과정에서 중요한 계약을 체결할 때 반드시 총회 결의를 거쳐야 한다는 점을 명확히 한 것입니다.
3. 추인의 소급효 제한: 무효인 법률행위는 추인하더라도 원칙적으로 새로운 법률행위가 되며 소급하여 유효하게 되는 것이 아닙니다. 특히 이 사건에서는 원고가 이미 소를 제기하여 계약 유지 의사가 없음을 명백히 밝힌 후의 추인 결의는 소급효를 인정하기 어렵다고 보았습니다.
4. 업무대행용역비의 부당이득 여부: 원고가 피고와 계약을 체결하고 피고가 지정한 계좌로 업무대행용역비를 지급했으므로 계약이 무효인 경우 피고는 이 금액 역시 부당이득으로서 원고에게 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 이는 업무대행사가 아닌 추진위원회와 계약을 맺은 원고의 입장을 고려한 판단입니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 계약은 많은 금액이 오가는 계약이므로 계약 전 해당 조합 추진위원회 또는 조합의 총회 결의 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 중요한 약정이나 계약 체결에 필요한 총회 결의가 있었는지 확인하는 것이 중요합니다. 총회 결의 없이 체결된 지역주택조합 추진위원회의 계약은 확정적 무효로 판단될 가능성이 높으며 이러한 경우 지급한 가입비, 업무대행용역비 등을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 계약이 무효인 상태에서 나중에 총회에서 추인 결의가 있었다 하더라도 이미 계약의 무효를 주장하며 반환을 요구하는 등 계약을 유지할 의사가 없음을 명백히 한 경우에는 추인 결의로 계약이 소급하여 유효하게 되기는 어렵습니다. 지역주택조합 추진위원회와 계약을 맺고 지급한 업무대행용역비도 계약이 무효인 경우 부당이득으로서 반환을 청구할 수 있습니다. 해당 금액이 실제 업무대행사로 넘어갔는지 여부와 무관하게 계약 당사자인 추진위원회가 반환 의무를 가질 수 있습니다.