기타 금전문제
원고는 임대인 B와 임대차 계약을 맺고 특약으로 전세보증보험 가입 불가능 시 계약 무효를 정했으며 임대인 변경 시 임대차 계약이 승계된다는 승계확인서를 작성했습니다. 이후 B는 주택을 C에게 매도했고 원고는 C을 임대인으로 하여 전세보증보험을 신청했으나 C의 채무 문제로 거절당했습니다. 이에 원고는 B에게 임대인 지위 승계에 이의를 제기하며 보증금 반환을 요구했습니다. 법원은 원고가 승계확인서를 통해 임대인 지위 승계에 동의했으므로 B에게 보증금 반환 의무가 없다고 판단하고 대신 새로운 임대인 C에게 특약에 따라 계약이 무효가 되었으므로 보증금 1억 4,500만 원을 반환하라고 판결했습니다.
원고는 피고 B 소유의 주택에 대해 임대차보증금 1억 4,500만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 '전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약은 무효이며 계약금 전액을 돌려준다'는 특약이 포함되어 있었습니다. 또한 원고는 임차인 전세 잔금 이후 임대인이 변경될 수 있으며 새로운 임대인이 전세금 반환을 부담한다는 내용의 '임대차승계확인서'를 작성해주었습니다. 원고는 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 임대인 피고 B는 계약 직후 이 주택을 피고 C에게 1억 4,500만 원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 새로운 임대인인 피고 C을 상대로 전세보증금 반환보증을 신청했으나 피고 C의 채무로 인해 보증이 거절되었습니다. 이에 원고는 피고 B에게 임대인 지위 승계에 이의를 통보하며 보증금 반환을 요구하게 되었습니다.
임대차 계약 특약에 따라 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약의 효력과 임대인 지위가 변경될 때 임차인이 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지 또는 새로운 임대인에게 청구해야 하는지가 핵심 쟁점입니다.
법원은 주택 임대차 계약 당시 임차인인 원고가 임대인이 변경될 경우 매수인에게 임대차 계약이 승계됨에 동의하는 '임대차승계확인서'를 작성해주었으므로 원래 임대인인 피고 B의 임대인 지위는 새로운 임대인인 피고 C에게 적법하게 승계되었다고 보았습니다. 따라서 피고 B는 임대차보증금 반환 의무를 면하게 되었습니다. 그러나 이 사건 임대차 계약 특약에 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약이 무효가 된다는 조항이 있었고 실제 새로운 임대인인 피고 C의 채무 문제로 인해 보증보험 가입이 거절되었으므로 이 특약에 따라 임대차 계약은 무효가 되었습니다. 그러므로 임대인 지위를 승계한 피고 C이 임차인인 원고에게 임대차보증금 1억 4,500만 원을 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다. 원고가 주장한 '착오를 이유로 한 승계 동의 취소'는 동기의 착오에 해당하며 이를 계약 내용으로 삼기로 한 합의가 없다고 보아 받아들여지지 않았습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 법률상 당연 승계 규정이므로 주택이 양도되면 양수인이 임대차계약상의 모든 권리 의무를 그대로 승계하며 원래 임대인은 보증금 반환채무에서 면하게 됩니다. 하지만 임차인 보호라는 입법 취지에 따라 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않고 임차인은 임대인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 본 사례의 원고처럼 임대인 변경 시 임대인 지위 승계에 명시적으로 동의하는 내용의 서류(임대차승계확인서)를 미리 작성해 준 경우에는 추후 임대인 지위 승계에 이의를 제기하기 어렵다고 보았습니다. 또한 착오를 이유로 한 의사표시 취소는 법률 행위의 중요한 부분에 착오가 있었고 그 착오가 표의자에게 중대한 과실이 없을 때 인정되나 이 사건에서는 임대인이 변경되더라도 보증이 된다고 생각한 것은 동기의 착오에 해당하며 이를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었다고 보기 어려워 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다.
임대차 계약 시 특약사항과 '승계확인서'와 같은 추가 서류의 내용을 꼼꼼히 확인하고 그 법적 효력을 충분히 이해해야 합니다. 특히 임대인 변경 가능성이 있는 경우 더욱 중요합니다. 주택 양도 등으로 임대인 지위가 변경될 때 임차인이 임대인 지위 승계를 원치 않는다면 해당 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 원래 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 이의 제기 전에 임대인 변경에 명시적으로 동의하는 서류를 작성했다면 추후 이의 제기가 어려울 수 있습니다. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부가 계약의 중요한 조건이라면 이를 특약으로 명확히 하고 가입 불가 시 계약의 효력(무효 또는 해지)을 미리 정해두는 것이 좋습니다. 임차인에게는 '대항요건'(주택의 인도와 주민등록)을 갖추는 것이 중요합니다. 이 요건을 갖추면 임대인이 변경되더라도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 새로운 임대인의 재정 상태나 채무 관계는 전세보증보험 가입 가능성이나 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있으므로 임대인 변경 시 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다.
