건물 관리권 분쟁으로 인한 용역비 및 관리비 반환 판결

이 사건은 건물 관리권을 둘러싼 분쟁으로, 기존 관리업체인 주식회사 A가 새로운 관리단인 B건물 관리단을 상대로 미지급 용역대금을 청구하고, B건물 관리단은 주식회사 A가 부당하게 수령한 관리비의 반환을 청구한 사안입니다. 법원은 양측의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: B건물에 대한 초기 관리업무를 수행했던 회사로, 미지급 용역비를 청구하는 원고이자 반소에 대한 피고입니다.
• B건물 관리단: B건물 구분소유자들이 결성한 관리단으로, 새로운 관리인을 선임하고 주식회사 A의 관리비 반환을 청구하는 피고이자 반소 원고입니다.
• 주식회사 D: B건물을 분양했던 회사로, 초기 B건물 관리업무를 주식회사 A에 위임했습니다.
• E: B건물 관리단 집회에서 관리인 겸 관리단대표회의 회장으로 선임된 인물입니다.
• F 주식회사: E가 선임된 관리단대표회의가 새로 계약한 건물 관리업체입니다.

분쟁 상황

B건물은 처음 주식회사 D로부터 관리업무를 위임받은 주식회사 A가 관리하고 있었으며, 일부 구분소유자들과 개별 계약을 맺어 관리 업무를 수행했습니다. 2017년 7월 B건물 구분소유자들은 관리단 집회를 개최하여 E를 관리인으로 선임했고, 새로운 관리업체인 F 주식회사와 계약을 맺었습니다. 이에 주식회사 A는 관리권을 인수인계해달라는 요청을 거부하며 계속 관리업무를 수행했습니다. 결국 B건물 관리단 측은 주식회사 A를 상대로 업무방해금지 가처분 신청을 했고, 2018년 7월 법원에서 주식회사 A의 업무방해 행위를 금지하는 결정이 내려졌습니다. 주식회사 A는 가처분 결정 전까지의 미지급 용역대금 93,885,617원을 B건물 관리단에 청구했고, B건물 관리단은 주식회사 A가 관리권 상실 이후 부당하게 징수한 관리비 177,666,028원의 반환을 요구하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

주식회사 A가 B건물 관리단을 상대로 용역대금, 부당이득 또는 사무관리에 따른 유익비 상환을 청구할 수 있는지 그리고 B건물 관리단이 주식회사 A를 상대로 개별 구분소유자로부터 수령한 관리비의 반환을 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고(반소피고) 주식회사 A의 본소청구(용역대금 등 청구)와 피고(반소원고) B건물 관리단의 반소청구(관리비 반환 청구)를 모두 기각한다. 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고가, 반소로 인한 부분은 피고가 각 부담한다.

결론

재판부는 주식회사 A의 관리행위가 주식회사 D 또는 일부 구분소유자들과의 계약에 따른 것이므로, 계약 상대방이 아닌 B건물 관리단에 대해 부당이득 반환이나 사무관리를 이유로 한 비용상환을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 또한 B건물 관리단의 반소청구에 대해서는 주식회사 A가 개별 구분소유자와의 계약에 따라 관리비를 수령한 것이므로, B건물 관리단이 적법한 관리권을 가졌다고 해도 그 관리비가 관리단에 당연히 귀속된다고 볼 수 없다고 판단하여 양측의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 '부당이득 반환'과 '사무관리' 법리에 따라 판단되었습니다.

• 부당이득 반환청구 (민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 주식회사 A가 B건물 관리단과 직접적인 계약관계가 없었으므로, B건물 관리단이 주식회사 A의 관리행위로 이익을 얻었더라도 주식회사 A가 B건물 관리단에게 부당이득 반환을 청구할 수는 없다고 보았습니다. 부당이득은 이득을 얻은 자와 손해를 입은 자 사이에 직접적인 관계가 있을 때 성립하는 경우가 많기 때문입니다.

• 사무관리 (민법 제687조): 의무 없이 타인을 위하여 사무를 관리하는 자는 그 사무가 본인에게 이익이 되거나 또는 본인의 의사에 적합한 경우에 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 하지만 주식회사 A의 관리행위는 주식회사 D 또는 124세대 구분소유자와의 계약에 따른 것으로, 자신을 위한 행위였지 의무 없이 B건물 관리단을 위하여 사무를 처리한 것이 아니었기에 사무관리에 해당하지 않는다고 판단되었습니다.

• 계약의 상대방 원칙: 계약은 계약을 체결한 당사자에게만 효력을 미치는 것이 원칙입니다. 주식회사 A는 B건물 관리단이 아닌 다른 주체들과 계약을 맺었으므로, B건물 관리단을 상대로 계약상 권리(용역대금 청구 등)를 주장할 수 없습니다.

참고 사항

집합건물에서 관리권한 분쟁이 발생했을 경우, 관리 주체의 적법성 여부를 명확히 하는 것이 중요합니다. 새로 선임된 관리단은 이전 관리 주체와의 업무 인수인계를 공식적으로 진행하고, 계약관계가 종료되었음을 명확히 통보해야 합니다. 기존 관리 주체는 관리권한이 상실된 시점 이후의 관리 행위에 대해서는 새로운 관리단에게 비용을 청구하기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 개별 계약을 통해 관리비를 징수했더라도 새로운 관리단이 적법한 관리권을 확보한 경우에는 관리 업무 주체가 바뀔 수 있으므로, 분쟁 예방을 위해 관리규약 등을 통해 관리 주체 변경 시의 절차와 권한 범위를 명확히 규정하는 것이 필요합니다. 건물 관리 전환 시 기존 계약 관계와 새로운 관리 주체의 권한 범위가 충돌하지 않도록 충분한 검토와 협의가 선행되어야 합니다.