부동산 매매/소유권
A아파트 입주자대표회의(원고)가 B 주식회사(피고)에게 아파트 내 체육시설의 인도와 미납 사용료 지급을 요구하고, 피고는 반소로 보증금 반환 등을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차 계약 종료 후 피고가 시설을 점유했더라도 실제 사용 수익이 없었다면 부당이득 반환 의무가 없다고 판단했습니다. 또한 시설 수선 의무는 계약 내용에 따라 피고에게 있으며, 아파트 후문 개방 지연으로 인한 영업 부진은 원고의 책임으로 보기 어렵다고 보았습니다. 공동주택관리법령상 주민운동시설의 영리 운영 금지 규정을 위반했더라도 이로 인해 임대차 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니라고 판시하며, 결국 피고의 항소를 모두 기각하고 원심 판결을 유지했습니다.
원고인 A아파트 입주자대표회의는 피고인 B 주식회사와의 체육시설 임대차 계약이 2022년 12월 31일 종료되었음에도 피고가 시설을 인도하지 않고 2023년 1월 1일부터 월 10,000,000원의 사용료를 미납했다고 주장하며, 체육시설의 인도와 미납 사용료 약 60,148,280원을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 반소로 원고에게 임대보증금 161,200,000원의 반환과 약 623,132,021원의 손해배상을 청구했습니다. 피고는 계약 종료 후 시설을 점유했지만 노후화와 원고의 후문 개방 지연 등으로 사용 수익하지 못했고, 시설 보수 의무는 원고에게 있다고 주장했으며, 공동주택관리법령상 영리 목적 운영이 금지되는 시설이므로 자신에게 비용을 부담시킨 계약 조항은 무효라고 주장했습니다.
임대차 계약 종료 후 임차인이 시설을 계속 점유했으나 사용 수익이 없었을 때 부당이득 반환 의무가 있는지, 임대차 계약상 시설의 수선 의무는 누구에게 있는지, 임대인의 아파트 후문 개방 지연이 임차인의 영업 부진에 대한 책임 사유가 되는지, 그리고 공동주택관리법령상 주민운동시설 영리 운영 금지 규정이 임대차 계약의 효력을 무효로 만드는 강행규정인지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고(반소원고)의 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각하고 제1심판결을 유지했습니다. 구체적으로, 임대차 계약 종료 후 피고가 체육시설을 점유했더라도 본래 목적에 따라 사용 수익하지 않아 이익을 얻은 바 없으므로 부당이득 반환 의무는 성립하지 않는다고 보아 원고의 부당이득 청구를 받아들이지 않았습니다. 또한 체육시설의 수선 의무는 임대차 계약 내용에 따라 피고에게 있다고 판단하여 원고에게 대규모 수선 의무가 있다는 피고의 주장을 배척했습니다. 아파트 후문 개방 지연은 피고의 차임 연체로 인한 것이었으므로, 원고에게 후문 개방 의무가 있었거나 영업 부진의 책임이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 마지막으로, 공동주택관리법령에서 주민공동시설의 영리 운영을 금지하고 있으나, 이를 위반한 법률행위의 사법상 효력까지 무효로 하는 강행규정으로 볼 수 없으므로, 피고가 시설물 교체 비용을 부담하도록 한 임대차 계약 조항이 불공정하여 무효라는 주장을 받아들이지 않았습니다. 모든 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
재판부는 제1심판결이 정당하다고 보아 피고가 제기한 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각하였습니다.
본 판결에서는 다음과 같은 법률과 원칙이 적용되었습니다.
첫째, 민법상 부당이득 반환 의무에 대한 법리가 적용되었습니다. 대법원 판례(2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결 등 참조)에 따르면, 임차인이 임대차 계약이 종료된 후에도 임차 건물을 계속 점유했더라도, 본래의 계약 목적에 따라 사용·수익하지 않아 이익을 얻은 바 없으면 그로 인한 부당이득 반환 의무는 성립하지 않습니다. 이는 임차인의 사정으로 인해 임차 건물을 사용·수익하지 못했거나 자신의 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지입니다. 본 사안에서는 피고가 체육시설을 점유했으나 시설 노후화 등으로 실제 운영하지 않아 이익을 얻지 못했으므로, 부당이득 반환 의무가 없다고 판단되었습니다.
둘째, 공동주택관리법 시행령 제29조 제1항 및 제29조의2 제1항의 해석에 대한 법리가 적용되었습니다. 해당 규정은 관리주체가 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있으며, 영리를 목적으로 운영해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 그러나 대법원 판례(2024. 4. 25. 선고 2023다310471 판결 등 참조)는 법규에서 위반 시 법률행위의 효력을 명시적으로 정하지 않은 경우, 해당 규정의 입법 배경, 취지, 보호법익, 위반의 중대성 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 효력을 판단해야 한다고 보고 있습니다. 본 사안에서 법원은 공동주택관리법령의 해당 규정이 위반 시 과태료 부과 등 행정제재는 가능하나, 법률행위의 사법상 효력까지 무효로 하는 강행규정은 아니라고 해석했습니다. 따라서 피고가 시설물 교체 비용을 부담하도록 한 임대차 계약 조항이 무효라는 피고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
셋째, 임대차 계약상 시설 수선 의무와 관련된 법리가 다루어졌습니다. 임대차 계약에서 수선 의무의 범위를 특정하는 조항이 있는 경우, 해당 조항에 따라 임대인과 임차인의 수선 의무가 정해집니다. 본 사안에서는 임대차 계약에서 피고(임차인)가 특정 시설(보일러 교체 및 유지관리, 수영장 유지관리 등)을 수선해야 한다고 명시되어 있었으므로, 대규모 수선 의무가 원고(임대인)에게 있다는 피고의 주장은 배척되었습니다.
임대차 계약 종료 후에도 임차인이 시설을 계속 점유하는 경우, 실제 사용·수익 여부에 따라 부당이득 반환 의무가 달라질 수 있으므로, 시설의 사용 현황을 명확히 기록하고 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 임대차 계약 시에는 시설물의 유지·보수 및 수선 의무에 대한 조항을 구체적이고 명확하게 규정하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다. 특히 아파트 주민공동시설과 같이 특정 법규의 적용을 받는 경우, 해당 법규의 금지 규정이 계약의 사법상 효력에 어떤 영향을 미치는지 사전에 충분히 확인해야 합니다. 임대인 또는 임차인의 귀책사유로 인해 상대방에게 손해가 발생했다고 주장할 때에는, 귀책사유와 손해 발생 사이에 명확한 인과관계를 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비해야 합니다. 본 사례에서는 임차인의 차임 연체가 후문 개방 지연의 주된 원인으로 지목되어 임대인의 책임이 인정되지 않았습니다.
