주택 재개발 지하층 세대 조합원 지위 확인 사건

이 사건은 주택 재개발 사업 구역 내 H 주택의 지하층 4세대의 소유자들이 재개발조합의 조합원 자격을 두고 다툰 사건입니다. 원고들은 자신들이 지하층 각 세대의 사실상 소유자이므로 조합원 자격이 있다고 주장한 반면, 피고 조합은 해당 지하층이 무허가건축물이 아니거나 독립된 건물이 아닌 부속건물에 불과하며, 원고들이 소유권이전등기를 마치지 않았으므로 조합원이 될 수 없다고 주장했습니다. 법원은 지하층 4세대가 사회통념상 독립된 건축물로서 구조와 형태를 갖추었고, 1989년 1월 24일 이전에 건축된 ‘기존’ 건축물이며, 구분등기를 받지 못해 ‘무허가’ 건축물로 볼 수 있으므로 재개발조합의 정관 및 관련 조례상 '기존무허가건축물'에 해당한다고 판단했습니다. 또한 원고들이 장기간 거주하며 재산세를 납부하는 등 사실상의 소유자임을 입증했다고 보고, 원고들의 조합원 자격을 최종적으로 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C, D: H 주택의 지하층 각 세대를 소유하고 있다고 주장하며 피고 주택재개발정비사업조합의 조합원 지위 확인을 구하는 사람들.
• 피고 E 주택재개발정비사업조합: 구리시 F 일대 재개발 사업을 추진하는 주택재개발정비사업조합으로, 원고들의 조합원 자격을 부인함.
• 공동건축주 O, P: H 주택의 공동건축주로, 지하층 4세대가 당초 독립된 주거공간으로 계획되었으나 법령상 구분등기가 어려워 형식적으로 지상층과 함께 등기하고 실제로는 분리하여 분양했다고 진술한 사람.

분쟁 상황

피고 재개발조합은 이 사건 사업구역 내 H 주택의 지하층 4세대에 대한 원고들의 조합원 자격을 부인하였습니다. 이 사건 지하층 4세대는 연립주택의 지하층에 위치하며 건축물대장에는 별도로 기재되어 있었으나, 당시 법령상 구분등기가 어려워 형식적으로 지상층 세대의 부속건물로 소유권보존등기가 되어 있었습니다. 원고들은 이 지하층 세대를 건축주로부터 직접 분양받거나 매수하여 실질적으로 거주하며 소유권을 행사해왔다고 주장했으나, 피고는 해당 지하층이 무허가건축물이 아니거나 독립된 건물이 아닌 부속건물에 불과하며, 원고들이 소유권이전등기를 마치지 않았으므로 조합원이 될 수 없다고 반박하였습니다.

핵심 쟁점

1. 원고들이 피고 조합의 관리처분계획에 포함되지 않았음에도 조합원 지위 확인 소송을 제기할 법적 이익이 있는지 여부.
2. 이 사건 지하층 4세대가 피고 조합 정관 및 경기도 도시 및 주거환경정비조례에서 정하는 '기존무허가건축물'에 해당하는지 여부.
3. 원고들이 이 사건 지하층 4세대에 대한 사실상의 소유자임을 입증하였는지 여부.

법원의 판단

1. 제1심 판결 중 원고 B, C 부분을 취소하고, 원고 B, C이 각 피고의 조합원임을 확인한다.
2. 피고의 원고 A, D에 대한 항소를 모두 기각한다.
3. 원고 B, C과 피고 사이의 소송 총비용 및 원고 A, D와 피고 사이의 항소비용은 모두 피고가 부담한다.

결론

이 사건 지하층 4세대는 구조상 지상층과 분리되어 독립성을 갖추고 있으며, 공동건축주의 의사 또한 독립된 주거공간으로 계획되었다는 점, 1985년 준공되어 이 사건 조례의 1989년 1월 24일 이전 건축된 ‘기존’ 건축물이라는 점, 그리고 구분등기를 받지 못해 ‘무허가’ 건축물로 볼 수 있다는 점을 종합하여 볼 때, 이 사건 조례에서 정한 ‘기존 무허가건축물’에 해당한다. 또한, 원고들이 이 사건 지하층 4세대를 직접 분양받거나 매수하여 장기간 거주하며 재산세를 납부하는 등 사실상의 소유자임을 충분히 입증하였다고 판단되므로, 원고들은 피고 조합의 조합원 자격이 있다.

연관 법령 및 법리

1. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제2조 제9호 (가)목 및 제39조 제1항: 이 법에 따라 정비사업조합의 조합원 자격은 원칙적으로 적법한 건축물 소유자에게 부여됩니다. 그러나 재개발조합의 정관에서 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게도 조합원 자격을 부여할 수 있는 예외를 인정할 수 있습니다.
2. 재개발조합 정관 및 경기도 도시 및 주거환경정비조례: 피고 조합의 정관 제9조 제1항 제1호 단서는 ‘건축물이 무허가인 경우’에는 ‘이 사건 조례 제2조 제1호에서 정하는 기존무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우’에 한하여 예외적으로 조합원 자격을 부여한다고 규정하고 있습니다. 이 사건 조례 제2조 제1호는 ‘기존무허가건축물’을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상대상 무허가건축물로서 1989년 1월 24일 이전에 건축된 것으로 정의합니다.
3. 무허가건축물 인정 범위 및 사실상 소유자 판단:
   • 사회통념상 독립한 건축물: 조례 적용 대상인 무허가건축물이 되려면 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 합니다. 물리적 구조뿐 아니라 거래 또는 이용의 목적물로서의 건물 상태, 건축자의 의사 등 객관적, 주관적 사정을 종합 고려해야 하며, 구분소유의 객체가 될 만한 부분도 포함됩니다.
   • ‘무허가’의 의미: 건물 전체가 허가를 받지 않은 경우뿐만 아니라, 건물 자체는 허가를 받았더라도 그 일부가 구분소유를 하는 것으로는 허가를 받지 못한 경우도 ‘무허가’에 포함될 수 있습니다. 중요한 것은 해당 부분이 허가가 '없음'에 초점을 맞추는 것입니다.
   • 사실상 소유자 입증: 무허가건축물의 소유권이 공시되지 않는 특성상, 사실상 소유자인지 여부는 양수 경위, 점유 및 사용 관계, 재산세 등의 납세 여부, 주민등록 여부 등을 종합적으로 고려하여 객관적이고 충분한 자료로 입증해야 합니다. 민법상의 물권 변동 요건(등기)을 엄격하게 적용하기보다는, 사회적 실체를 인정하여 조합원 자격을 확장하는 취지에서 판단합니다.
4. 조합원 지위 확인 소송의 소의 이익: 정비사업조합이 조합원 자격을 부인하는 경우, 해당 조합원임을 주장하는 사람은 현존하는 권리 또는 법적 지위의 위험·불안을 제거하기 위해 조합을 상대로 조합원 지위 확인을 구할 소의 이익이 있습니다. 관리처분계획이 확정되었더라도 이전고시 전까지 변경될 수 있으므로 소의 이익이 사라지는 것은 아닙니다.

참고 사항

재개발조합의 조합원 자격은 정관 및 관련 조례 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 무허가건축물, 기존건축물, 사실상 소유자 인정 기준 등 예외 조항을 자세히 살펴야 합니다. 무허가건축물이라 하더라도 사회통념상 독립된 건축물로서 구조와 형태를 갖추고, 건축주의 의도가 독립된 주거공간이었음을 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 구분등기가 되어 있지 않더라도 장기간 실질적으로 점유, 거주, 사용해왔고 재산세 등 관련 세금을 납부한 내역이 있다면, 사실상의 소유자임을 입증하는 데 유리한 증거가 될 수 있습니다. 건축물대장이나 등기부등본상의 기재가 현실과 다를 경우, 건축주나 관련자들의 증언, 매매계약서, 확인서 등 객관적이고 충분한 자료를 통해 실제 소유 관계 및 건축 경위를 입증해야 합니다. 매매계약서에 '소유권 등기이전을 요구하지 않는다'는 특약이 있더라도, 당시 법령이나 현실적인 제약으로 인해 구분등기가 어려웠음을 입증하고, 그 외에 사실상 소유권을 인정한 다른 증거(재산세 납부, 거주 사실 등)를 함께 제시해야 합니다.