재건축 아파트 조합 임대주택 학교용지부담금 부과 무효 사건

A아파트재건축조합은 재건축사업 과정에서 도시정비법에 따라 소형주택 53세대를 건설하여 서울특별시에 공공건설임대주택 표준건축비로 매도하였습니다. 서울특별시 서초구청장은 이 소형주택에 대해 학교용지부담금 51,702,000원을 부과했습니다. 이에 조합은 해당 주택이 '학교용지 확보 등에 관한 특례법'상 학교용지부담금 부과 제외 대상인 '임대주택'에 해당한다고 주장하며 부과 처분 무효 확인 소송을 제기했습니다. 법원은 조합의 주장을 받아들여 서초구청장의 학교용지부담금 부과 처분이 무효라고 판단했습니다.

관련 당사자

• A아파트재건축조합: 서울 서초구에서 주택재건축정비사업을 시행하고 소형주택을 건설한 사업시행자
• 서울특별시 서초구청장: A아파트재건축조합에 학교용지부담금을 부과한 행정기관

분쟁 상황

A아파트재건축조합은 서울 서초구에서 재건축정비사업을 시행하며 총 757세대의 공동주택을 건설했습니다. 이 중 53세대는 도시정비법에 따라 법적상한용적률 혜택을 받는 대신 의무적으로 건설된 주거전용면적 60제곱미터 이하의 '소형주택'이었습니다. 이 소형주택들은 서울특별시장에게 공공건설임대주택의 표준건축비인 6,462,778,000원에 매도되었고, 임대주택으로 활용될 것이 예정되어 있었습니다. 그러나 서초구청장은 이 53세대의 소형주택에 대해 학교용지부담금 51,702,000원을 추가로 부과했습니다. 이에 조합은 해당 주택이 학교용지법상 임대주택에 해당하므로 부담금 부과 대상에서 제외되어야 한다며 부과 처분의 무효를 다투는 행정소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 도시 및 주거환경정비법에 따라 건설되어 지방자치단체에 공급된 소형주택이 '학교용지 확보 등에 관한 특례법'상 학교용지부담금 부과 제외 대상인 '임대주택'에 해당하는지 여부
2. 해당 소형주택에 학교용지부담금을 부과한 처분에 법적 하자가 존재하는 경우, 그 하자가 행정처분을 무효로 할 만큼 '중대하고 명백한지' 여부

법원의 판단

법원은 서울특별시 서초구청장이 A아파트재건축조합에 한 51,702,000원의 학교용지부담금 부과 처분은 무효임을 확인한 제1심 판결이 정당하다고 보아 피고(서울특별시 서초구청장)의 항소를 기각하고, 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 도시정비법에 따라 건설된 소형주택이 지방자치단체에 공급되어 임대주택으로 활용될 것이 법률상 예정되어 있고, 그 공급 가격도 공공건설임대주택의 표준건축비로 정해지는 점 등을 종합할 때 '학교용지 확보 등에 관한 특례법'에서 정한 '임대주택'에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 학교용지부담금 부과 대상이 아닌 임대주택에 부담금을 부과한 처분은 법률 규정을 위반한 '중대한' 하자가 있으며, 그 하자의 존재가 구체적인 사실관계 조사 없이도 곧바로 확인될 수 있어 '명백'하므로 이 사건 처분은 무효라고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조 제1항: 이 법은 개발사업으로 인해 100가구 규모 이상의 주택 건설용 토지를 조성하거나 공동주택을 건설하는 경우, 학교용지 확보 또는 증축에 필요한 비용(학교용지부담금)을 개발사업 시행자에게 부과할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 같은 항 단서 제2호는 '임대주택을 분양하는 경우'에는 부과 대상에서 제외된다고 명시하고 있습니다. 법원은 학교용지부담금이 개발사업으로 인한 학교시설 확보 필요성을 유발한 자에게 부과되는 재정 조달 목적 부담금이라는 점을 고려할 때, 임대주택처럼 신규 주택 공급으로 학교시설 확보 필요성이 발생하지 않는 예외적인 경우에는 부과하지 않는다고 해석합니다.
2. 도시 및 주거환경정비법 제54조 및 제55조: 이 법은 과밀억제권역에서 재건축사업을 시행하는 자가 법적상한용적률까지 건축할 경우, 초과 용적률의 일정 비율(30% 이상 50% 이하)에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 '소형주택'을 건설해야 한다고 규정합니다(제54조 제4항). 또한, 이렇게 건설된 소형주택은 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 등 '인수자'에게 공공건설임대주택의 표준건축비로 공급되어야 하며(제55조 제1항, 제2항), 인수된 소형주택은 '장기공공임대주택 또는 임대주택'으로 활용되어야 한다고 법률상 예정되어 있습니다(제55조 제4항). 본 판례에서는 도시정비법상 소형주택 건설 의무와 그 공공적 활용 목적을 종합할 때, 이는 학교용지법상 '임대주택'의 개념과 사실상 동일하다고 보아 학교용지부담금 면제 사유로 인정했습니다.
3. 행정처분 무효 사유 판단 법리: 행정처분이 '당연 무효'가 되려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것으로서 객관적으로 '명백'해야 합니다. 법원은 학교용지법 제5조 제1항 단서 제2호의 문언이 임대주택 분양의 경우 부담금 부과를 할 수 없다는 의미가 분명하고, 피고가 이 사건 주택이 임대주택으로 활용될 것임을 알고 있었음에도 부과 처분을 한 점 등을 고려할 때 하자가 '중대하고 명백하다'고 판단하여 처분을 무효로 선언했습니다.

참고 사항

1. 재건축 소형주택의 공공적 성격 이해: 재건축사업 시 용적률 혜택을 받는 대신 건설되는 소형주택은 도시정비법에 따라 지자체 등에 의무적으로 공급되며, 장기공공임대주택 등으로 활용될 것이 법률상 예정되어 있습니다. 이는 단순히 '규모가 작은 주택'이 아니라 공공적 목적을 가진 주택으로, 일반 분양주택과는 다른 특수성을 가집니다.
2. 학교용지부담금 면제 대상 철저히 확인: '학교용지 확보 등에 관한 특례법'은 임대주택을 분양하는 경우 학교용지부담금 부과 대상에서 제외하고 있습니다. 재건축사업으로 건설되어 공공에 공급되는 소형주택이 이러한 임대주택에 해당하는지 여부가 쟁점이 될 수 있으므로, 관련 법규의 정확한 해석과 해당 주택의 실제 활용 목적을 명확히 증명하는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.
3. 행정처분 하자의 중대성 및 명백성 판단 기준: 행정기관의 부과 처분에 법적 하자가 있다고 판단될 경우, 그 하자가 단순히 위법한 것을 넘어 '중대하고 명백한' 경우에 처분이 무효가 될 수 있습니다. 이는 관련 법규의 문언상 의미가 분명한지, 행정청이 해당 법규를 합리적인 근거 없이 잘못 해석했는지, 그리고 하자 존재가 구체적인 사실관계 조사 없이도 바로 확인될 수 있는지 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.