축사 건축허가 취소와 신뢰보호 원칙 적용 판결

원고는 평택시 농림지역에 돼지 사육 시설을 건축하기 위해 허가를 받았으나 피고(평택시 안중출장소장)는 건축 허가 취소 처분을 내렸습니다. 피고는 건축 부지의 개발행위허가 요건 미충족, 소규모 환경영향평가 미실시, 농지법상 농지 분할 규정 위반을 취소 사유로 들었습니다. 이에 원고는 허가에 하자가 없고, 건축 허가 취소 처분은 원고의 신뢰이익을 침해하고 재량권을 일탈·남용하여 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 손해를 정당화할 만큼 중대한 공익상 필요가 없다고 보아 피고의 건축허가취소 처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고: 평택시 농림지역에 돼지 사육 시설 건축 허가를 받은 당사자
• 피고 (평택시 안중출장소장): 원고에게 건축 허가를 내주었다가 취소 처분을 한 행정청
• ○○신도시 축사신축반대위원회: 이 사건 건축허가에 대해 악취, 소음 등 주변 환경 문제를 이유로 이의를 제기한 지역 주민들

분쟁 상황

원고는 2016년 11월 9일 평택시 내 농림지역에 위치한 총 11,284㎡ 규모의 4필지 토지를 매입하여 돼지 사육 시설을 건축할 계획을 세웠습니다. 원고는 이 중 7,457㎡만을 시설의 대지 면적으로 하여 건축허가를 신청하였고, 2017년 1월 23일 평택시 안중출장소장으로부터 건축허가를 받았습니다. 그러나 이 사건 시설 부지로부터 약 1km 떨어진 곳에 대규모 주거단지인 ○○신도시가 조성되자, ○○신도시 축사신축반대위원회가 이 사건 건축허가에 대해 악취, 소음 등 주변 환경 문제를 이유로 이의를 제기했습니다. 이에 평택시 민원조정위원회는 원고가 소규모 환경영향평가를 면하기 위해 사업계획 면적을 축소 신고한 것으로 보인다는 심의 결과를 통보했습니다. 결국 피고는 2017년 9월 28일 원고의 건축허가를 취소했습니다. 원고는 이러한 취소 처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고의 건축허가취소 처분이 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 건축허가에 개발행위허가 요건 미충족, 소규모 환경영향평가 미실시, 농지법상 농지 분할 규정 위반 등 하자가 존재하는지 여부와, 설령 하자가 존재하더라도 취소 처분이 비례의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 위배되어 재량권을 일탈·남용한 것인지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고, 피고가 2017년 9월 28일 원고에 대하여 한 건축허가취소 처분을 취소한다. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 이 사건 건축허가에 농지법에 어긋나는 토지 분할을 전제로 하는 내용이 포함되어 하자가 일부 존재한다고 인정했습니다. 그러나 이 하자는 건축허가 신청 단계에서의 계획일 뿐 실제 토지 분할이 이루어진 것도 아니었고, 피고가 보정 요구 등으로 해결할 수 있는 정도의 하자였습니다. 또한, 원고는 해당 사업을 위해 토지를 매입하고 금융기관으로부터 자금을 차용하는 등 상당한 비용을 지출했으며, 이 사건 건축허가가 취소될 경우 막대한 경제적 손실을 입게 될 것으로 보였습니다. 반면, 피고가 이 처분으로 달성하려는 공익(환경오염 방지 등)이 원고가 입게 될 불이익을 정당화할 만큼 중대하다고 보기 어렵고 구체적인 자료도 부족하다고 판단했습니다. 따라서 법원은 이 사건 건축허가 취소 처분은 비례의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 위반되어 재량권의 한계를 일탈한 것으로 위법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 행정처분 취소에 대한 법적 판단, 특히 수익적 행정행위 취소의 제한 원칙이 중요하게 적용되었습니다.

1. 행정처분 취소의 입증책임: 행정처분(여기서는 건축허가 취소 처분)에 하자가 있거나 취소해야 할 공공의 필요성이 있다는 점은 해당 처분을 한 행정청(평택시 안중출장소장)이 입증해야 합니다. 이는 원고의 기존 이익과 권리를 침해하는 처분이기에 행정청의 책임이 더 크다는 것을 의미합니다.

2. 건축허가와 개발행위허가의 의제 (국토계획법 제56조 제1항, 건축법 제11조 제5항 제3호): 건축허가를 받으면 국토계획법상 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다. 이는 행정 절차 간소화를 위한 것이지만, 개발행위허가에 필요한 요건(주변 환경과의 조화, 환경오염 우려 없음 등)은 여전히 충족되어야 합니다. 다만, 본 판례에서는 피고가 건축 부지의 형질변경이 수반된다는 점이나 환경오염 우려가 있다는 점을 충분히 입증하지 못하여 개발행위허가 요건 미충족 하자가 인정되지 않았습니다.

3. 소규모 환경영향평가 대상 판단 (환경영향평가법 제43조 제1항, 동법 시행령 제59조 [별표4]): 농림지역에서 사업계획 면적이 7,500㎡ 이상인 경우 소규모 환경영향평가 대상이 됩니다. 여기서 ‘사업계획 면적’은 건축물의 대지 면적과 반드시 일치하지 않으며, 실제 환경에 영향을 미치는 개발사업에 필요한 토지의 면적을 의미합니다. 원고가 제출한 서류상 7,457㎡가 실제 사업에 필요한 면적이라고 법원은 판단하여, 소규모 환경영향평가 대상에 해당하지 않는다고 보았습니다.

4. 농지법상 농지 소유의 세분화 방지 위반 (농지법 제2조 등): 농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 특정 규모(예: 2,000㎡) 이하로 분할하는 것이 허용되지 않습니다. 본 사건에서는 원고가 이 사건 건축허가 신청 시 (주소 1 생략) 토지 중 345㎡를 제외지로 구분하여 대지 면적에서 제외한 것이 농지법에 어긋나는 토지 분할을 전제한 것으로 인정되어, 이 부분에 대해서는 건축허가에 하자가 존재한다고 보았습니다.

5. 수익적 행정행위 취소의 제한 (비례의 원칙 및 신뢰보호의 원칙): 행정청은 수익적 행정행위(원고의 건축허가)에 하자가 있어도 이를 취소할 때는 공익상의 필요와 당사자가 입을 불이익(신뢰 이익 침해, 재산상 손해 등)을 비교·형량해야 합니다. 공익상의 필요가 당사자의 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에만 취소가 가능합니다. 법원은 이 사건에서 피고가 주장하는 공익(농지법상 토지 분할 방지, 환경오염 우려 등)이 원고가 입게 될 막대한 불이익(사업 포기, 투자금 손실, 금융권 채무 등)을 정당화할 만큼 중대하다고 보기 어렵고, 덜 침익적인 해결 방법이 존재한다고 판단하여 피고의 취소 처분이 재량권의 한계를 일탈했다고 보았습니다.

참고 사항

축사 등 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설 건축을 계획할 때는 사전에 관련 법규(개발행위허가, 환경영향평가, 농지법 등)를 철저히 검토해야 합니다. 특히 농림지역이나 주거지역 인근에서의 개발은 지역 주민들의 반대에 부딪힐 가능성이 높으므로, 충분한 사전 협의와 민원 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다. 또한, 토지 분할 계획은 농지법 등 관련 법령에 저촉되지 않도록 정확하게 수립해야 합니다. 행정청의 허가를 받은 후에는 그 허가를 신뢰하고 사업을 진행한 경우, 행정청이 중대한 공익상의 필요 없이 함부로 허가를 취소할 수 없다는 신뢰보호의 원칙이 적용될 수 있습니다. 허가 취소에 이르게 될 중대한 하자가 아닌 경미한 하자의 경우, 행정청은 취소보다 덜 침익적인 방법(예: 보정 요구, 설계 변경 등)으로 문제를 해결할 여지가 있는지 먼저 고려해야 합니다. 건축 허가 이후 조례 개정 등 법규 변경이 있더라도, 허가 당시 법규를 기준으로 판단하는 것이 일반적이므로, 예측 가능한 법규 변경 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.