아파트 입주자대표회의 동대표 수 변경과 결의 효력 분쟁

H 아파트 입주자대표회의가 동별 대표자 총원을 48명에서 42명으로 축소하는 관리규약 개정을 추진했습니다. 그러나 법원은 개정 절차상 필요한 '개정안의 구체적인 내용'을 입주민들에게 개별 통지하지 않은 중대한 하자가 있다고 보아 이 개정이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라, 기존 동별 대표자 총원 48명을 기준으로 할 때 의결정족수를 채우지 못한 상태에서 이루어진 입주자대표회의의 모든 결의 또한 무효임을 확인했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F, G 등 H 아파트 입주민들): 피고 입주자대표회의의 결의가 무효임을 주장하며 소송을 제기한 사람들입니다.
• 피고 (H 입주자대표회의): H 아파트의 동별 대표자들로 구성된 자치의결기구로, 관리규약 개정과 여러 의안에 대한 결의를 진행한 주체입니다.

분쟁 상황

H 아파트 입주자대표회의는 2020년 12월 31일 선거를 통해 임기가 2021년 2월 17일부터 시작하는 5기 동별 대표자 32명을 선출했으나, 한 명의 대표자(I)가 임기 시작 전인 2021년 2월 16일 사퇴하여 실제 선출 인원은 31명이 되었습니다. 이후 입주자대표회의 회장은 2021년 2월 25일 관리규약 개정 제안을 공고했고, 2021년 3월 15일 입주자등의 동의(찬성) 비율 52.2%로 관리규약 개정안이 통과되었음을 공포했습니다. 이 개정안에는 동별 대표자의 선출에 관한 규정인 관리규약 제17조를 개정하여 선거구를 조정하고 동별 대표자의 총원을 기존 48명에서 42명으로 축소하는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고인 아파트 입주민들은 이 관리규약 개정이 '종전 관리규약과 달라진 내용' 등을 입주민에게 개별 통지하지 않아 공동주택관리법 시행령에서 정한 절차를 위반한 무효라고 주장했습니다. 이에 따라 개정이 무효이므로 동별 대표자 총원은 여전히 48명이며, 당시 선출된 31명은 총원 48명의 3분의 2인 32명에 미달하므로, 입주자대표회의 의결정족수는 총원 48명의 과반수인 25명 이상의 찬성인데, 피고가 이 사건 각 결의를 하면서 의결정족수인 25명 이상의 찬성을 받지 못하였음에도 의결된 것으로 처리하였다며 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. H 아파트 입주자대표회의가 관리규약을 개정하여 동별 대표자 총원을 축소하는 과정에서, 공동주택관리법 시행령 및 자체 관리규약이 정한 '개정안 개별 통지 절차'를 적법하게 준수했는지 여부입니다.
2. 위 관리규약 개정이 무효인 경우, 기존의 동별 대표자 총원(48명)을 기준으로 입주자대표회의의 '의결정족수'가 충족되었는지, 그에 따라 이루어진 결의들이 유효한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 H 입주자대표회의가 별지 1 목록 기재 각 회의에서 한 각 결의는 무효임을 확인하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 H 아파트 입주자대표회의가 동별 대표자 총원을 축소한 관리규약 개정이 절차상 중대한 하자로 인해 무효이며, 이 개정이 무효이므로 기존의 동별 대표자 총원 48명을 기준으로 보았을 때 입주자대표회의의 의결정족수(25명 이상 찬성)가 충족되지 않은 상태에서 이루어진 모든 결의 역시 무효라고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 공동주택관리법 시행령 제20조 제5항 (관리규약 개정 절차)​: 이 조항은 관리규약을 개정하려는 경우, 관리주체 또는 입주자대표회의의 회장이 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약준칙과 달라진 내용이 기재된 '개정안'을 입주자등에게 개별 통지하고, 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고해야 한다고 명시합니다. 본 판결에서 피고는 개정 '제안'만 통지하고 개정 '안'의 구체적인 변경 내용을 개별 통지하지 않아 이 절차를 위반했다고 판단되었습니다. 법원은 단순히 개정 제안만 통지하거나 구두 설명만으로는 이 조항에서 요구하는 '개정안 개별 통지'를 충족하기 어렵다고 보았습니다.
2. 관리규약 제27조 및 공동주택관리법 시행령 제14조 제1항, 제4조 제3항 (입주자대표회의 의결정족수)​: 아파트 관리규약 제27조는 입주자대표회의가 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 관리규약 개정이 무효이므로 동별 대표자 총원은 여전히 48명이며, 당시 선출된 31명은 총원 48명의 3분의 2인 32명에 미달했습니다. 따라서 의결정족수는 정원 48명의 과반수인 25명 이상의 찬성이 필요했지만, 피고는 이를 충족하지 못하여 결의가 무효가 되었습니다. 이는 입주자대표회의의 중요한 의사결정 시 정해진 절차와 인원수를 엄격히 지켜야 함을 보여줍니다.

참고 사항

1. 공동주택 관리규약을 개정할 때는 반드시 '개정안의 구체적인 내용' 즉, 종전 규약과 달라진 내용, 관리규약준칙과 달라진 내용 등을 서면으로 모든 입주자에게 개별 통지해야 합니다. 단순히 개정 제안만 통지하거나 방문 설명을 통해 구두로 전달하는 것만으로는 적법한 절차를 거쳤다고 보기 어렵습니다.
2. 관리규약 개정 시에는 관련 법령(공동주택관리법 시행령 등)의 최신 개정 내용을 정확히 반영하고, 아파트 자체 관리규약도 이에 맞춰 개정하는 것이 중요합니다. 법령 개정으로 인해 조항의 위치가 변경된 경우에도 실질적인 절차를 준수해야 합니다.
3. 입주자대표회의의 의결정족수는 관리규약에 정해진 동별 대표자 '정원'을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 다만, 관리규약으로 정한 정원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 기준으로 합니다. 따라서 동별 대표자 선출 인원이 정원의 3분의 2에 미달하는 경우, '정원' 과반수의 찬성을 얻어야 합니다.
4. 입주자대표회의에서 중요한 의사결정을 할 때는 의결정족수 충족 여부를 명확히 확인하고 회의록에 기록해야 합니다. 만약 의결정족수를 채우지 못했다면 해당 결의는 무효가 될 수 있으므로, 향후 분쟁의 소지가 없도록 주의해야 합니다.
5. 입주자들은 아파트 관리규약 개정이나 입주자대표회의 결의 시, 관련 절차가 적법하게 진행되었는지 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 동별 대표자 수 변경 등 입주민의 권리에 영향을 미치는 중요한 사항은 그 과정과 내용을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 이의를 제기할 수 있습니다.