지역주택조합, 추진위가 체결한 토지 담보신탁계약 무효 확인 사건

A지역주택조합의 전신인 추진위원회가 조합 설립 인가 전 B 주식회사와 사업 부지에 대한 담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤으나, A지역주택조합은 해당 계약이 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 주장하며 소유권이전등기 말소를 청구했습니다. 법원은 A지역주택조합이 추진위원회의 지위를 포괄 승계했고, 총유물에 해당하는 토지에 대한 담보신탁계약은 조합원에게 부담이 되는 계약으로 반드시 총회 의결이 필요함에도 이를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 또한, 조합의 일부 후속 행위만으로는 묵시적 추인이 있었다고 인정하기 어렵다고 보아, 피고 B 주식회사에게 소유권이전등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A지역주택조합: 공동주택 건설을 목적으로 설립된 주택법상 조합.
• (가칭)A지역주택조합추진위원회: A지역주택조합의 전신으로, 조합 설립 전 사업 부지에 대한 담보신탁 계약을 체결한 단체.
• 피고 B 주식회사: 부동산 담보신탁계약의 수탁자(부동산을 신탁받은 회사).
• E조합: 부동산 담보신탁계약의 1순위 우선수익자(대출금을 제공하고 담보신탁의 우선적 수익을 받는 자).

분쟁 상황

A지역주택조합의 전신인 추진위원회가 조합 설립 인가 전인 2018년 1월 26일, 사업 부지에 대해 B 주식회사와 담보신탁계약을 체결하고 E조합을 1순위 우선수익자로 지정했습니다. 이 계약에 따라 B 주식회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 이후 B 주식회사가 2023년 9월 15일 해당 부동산에 대한 공매를 신청하자, A지역주택조합은 이 담보신탁계약이 총회 의결 없이 이루어져 무효라며 B 주식회사를 상대로 소유권이전등기 말소를 청구했습니다. B 주식회사는 추진위원회가 조합과 별개의 단체였으며 계약 당시 적법하게 체결되었고, A지역주택조합이 이자 납부 등으로 계약을 추인했다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 지역주택조합이 추진위원회의 지위를 포괄 승계했는지 여부.
2. 추진위원회가 체결한 담보신탁계약이 지역주택조합에 효력이 미치는지 여부 (총회 의결 필요성 및 유무).
3. 지역주택조합의 후속 행위가 무효인 담보신탁계약을 묵시적으로 추인한 것으로 볼 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 B 주식회사에게 원고 A지역주택조합에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 마쳐진 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라고 명령하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지역주택조합이 추진위원회의 권리 의무를 승계했음을 인정하고, 총회 의결 없이 체결된 담보신탁계약은 무효이며 이후 조합의 행위가 이를 추인한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법 및 관련 시행령/시행규칙: 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제6항 제3호(구 주택법 제32조 제7항 및 구 시행령, 시행규칙 조항 포함)에서는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있습니다. 이는 단순한 내부적 대표권 제한을 넘어 제3자와의 계약 효력에도 영향을 미치는 강행규정으로 해석되며, 추진위원회가 비법인사단으로서 실체를 갖춘 경우에도 이 법리가 유추 적용될 수 있습니다. 이 사건 담보신탁계약은 조합원에게 부담을 주는 계약으로 판단되어 총회 의결이 필요했습니다.
2. 민법상 비법인사단의 총유물 관리 및 처분: 민법 제275조 및 제276조 제1항에 따르면, 지역주택조합과 같은 비법인사단의 총유물(조합원 전체의 공동 소유 재산) 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바에 따르되, 정함이 없으면 사원총회의 결의에 의하여야 합니다. 이를 거치지 않은 총유물의 관리·처분행위는 무효입니다. 법원은 이 사건 담보신탁계약이 토지 소유권을 이전하는 처분행위에 해당하며 단순한 채무부담행위가 아니므로 총유물의 관리 및 처분행위로 보아 총회 결의가 필수적이라고 보았습니다.
3. 지역주택조합 추진위원회와 조합의 법적 관계: 대법원 판례에 따라 주택법상 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회와 향후 설립되는 주택조합은 원칙적으로 별개의 법적 단체입니다. 그러나 이 사건에서는 창립총회에서 '추진위원회의 권리와 의무를 설립된 조합이 포괄 승계한다'는 안건이 의결되었고, 조합 규약에도 유사한 내용이 명시되어 있어, 원고 조합이 추진위원회의 지위를 포괄 승계한 것으로 인정되었습니다.
4. 무효 행위의 추인 요건: 무효인 법률행위를 추인에 의해 새로운 법률행위로 보기 위해서는 당사자가 이전의 법률행위가 무효임을 알고 그 행위에 대해 추인해야 합니다. 묵시적 추인도 가능하나, 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 그럼에도 진의에 기하여 그 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 합니다. 법원은 단순히 대출 이자 납부나 회계 감사 보고서 포함만으로는 조합이 담보신탁계약이 무효임을 알고 추인했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 추진위원회와 조합의 지위 승계 여부 확인: 지역주택조합 추진위원회는 조합 설립을 위한 과도기적 단체이며, 조합 설립 시 추진위원회의 권리와 의무는 조합으로 포괄 승계될 수 있습니다. 추진위원회 규약 및 조합 창립총회 결의 내용을 반드시 확인하여 승계 범위와 효력 발생 시점을 명확히 파악해야 합니다.
2. 총유물 관리 및 처분 행위의 적법성 확보: 지역주택조합의 자산(조합원 분담금 및 매입 토지 등)은 조합원 전체의 총유에 해당합니다. 담보신탁계약과 같이 소유권 이전이 수반되는 총유물의 관리 및 처분 행위는 정관이나 규약에 따르거나, 반드시 총회 의결을 거쳐야 법적 유효성을 인정받을 수 있습니다. 절차적 흠결이 있는 경우 계약 자체가 무효로 될 수 있습니다.
3. 조합원에게 부담이 되는 계약 체결 시 주의: 주택법 및 조합 규약에 따라 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 금전적 부담을 줄 수 있는 계약(예: 대출, 담보신탁)은 총회의 의결이 필수적입니다. 이러한 절차를 거치지 않은 계약은 상대방이 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 무효가 될 수 있으니 주의해야 합니다.
4. 무효인 계약의 추인 요건 확인: 무효인 법률행위를 나중에 추인하여 유효하게 만들려면, 계약 당사자가 해당 행위가 무효임을 명확히 인지하고 있거나 적어도 무효임을 의심하면서도 그 효과를 자신에게 귀속시키겠다는 진정한 의사로 후속 행위를 했음이 인정되어야 합니다. 단순히 대출 이자를 납부하거나 회계 감사 보고서에 포함된 것만으로는 묵시적 추인으로 인정되기 어려울 수 있습니다.
5. 거래 상대방의 주의 의무: 지역주택조합 추진위원회나 조합과 중요한 계약(특히 부동산 관련)을 체결하는 제3자는 해당 계약이 관련 법령 및 조합 규약이 정한 적법한 절차(예: 총회 의결)를 거쳐 이루어졌는지 철저히 확인해야 합니다. 이러한 절차적 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 입증하지 못하면 계약의 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다.