분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사세금 · 행정
주식회사 A가 부동산을 취득하면서 중소기업으로 인정받아 취득세 등 세금 감면 혜택을 받을 것으로 착각했습니다. 그러나 실제로는 중소기업 요건을 충족하지 못하여 거액의 취득세 등이 추가 부과되었습니다. 주식회사 A는 이 계약이 중대한 착오로 인한 것이라며 계약 취소를 주장했으나, 법원은 세금 감면 여부 확인에 대한 '중대한 과실'이 있다고 판단하여 계약 취소를 인정하지 않고 당초의 세금 부과 처분이 정당하다고 보았습니다.
주식회사 A는 2021년 10월 27일 B로부터 부동산을 취득하는 계약을 체결하고 신주를 교환했습니다. 이때 주식회사 A는 자신이 중소기업기본법상 중소기업에 해당하여 조세특례제한법 및 지방세특례제한법에 따라 취득세 등을 감면받고, B 또한 양도소득세 이월과세 혜택을 받을 것으로 착오했습니다. 하지만 주식회사 A는 실제로는 중소기업 요건을 충족하지 못했고, 이에 부산광역시 동래구청장은 2022년 3월 7일 주식회사 A에 대해 당초 신고 납부한 세액 외에 취득세 등 약 10억 원이 넘는 세금을 추가로 부과했습니다. 주식회사 A와 B는 이러한 사실을 인지한 후 2022년 2월 초 계약이 중대한 착오로 인한 것이라며 계약 취소 통지를 발송하고 소유권이전등기를 말소했습니다. 주식회사 A는 이러한 계약 취소를 근거로 추가 부과된 취득세 등의 부과처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
원고가 중소기업기본법상 중소기업 요건을 충족하지 못하여 세금 감면 대상이 아니라는 사실을 착오하여 계약을 체결한 것이 민법상 '중요 부분의 착오'에 해당하는지 여부입니다. 원고와 B가 해당 착오를 발생시키는 데 '중대한 과실'이 있었는지 여부입니다. 세금 감면 착오를 이유로 한 계약 취소 통지가 유효하게 인정될 수 있는지 여부입니다. 증액경정처분 취소 소송에서 당초 신고 납부 세액 부분의 위법성도 함께 다툴 수 있는지 여부입니다.
제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하며, 소송 총비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고가 세금 감면을 받을 수 있을 것이라는 착오에 대해 중대한 과실이 있다고 보아, 계약 취소를 인정하지 않고 피고의 취득세 등 부과처분이 적법하다고 판단한 것입니다.
법원은 원고 주식회사 A와 B가 부동산 취득세 감면 혜택을 받을 것으로 착각한 것은 계약 내용의 중요 부분에 관한 착오에 해당할 여지가 크다고 보았습니다. 그러나 원고와 B가 고액의 부동산 거래 및 세제 혜택과 관련된 중요한 계약을 체결하면서, 중소기업 해당 여부 확인을 위한 내부 검토, 외부 전문가 조언, 소관 기관 문의 등의 통상적인 주의 의무를 현저히 결여했다고 판단했습니다. 특히 유효기간이 지난 중소기업 확인서를 신뢰하거나, 관계기업 조건 확인을 위한 서류를 누락한 채 확인서를 발급받은 점 등을 들어 이들에게 '중대한 과실'이 있다고 보았습니다. 따라서 민법 제109조 제1항에 따른 계약 취소가 인정되지 않으며, 원고와 B가 발송한 계약 취소 통지는 실질적으로는 세금 납부를 회피하기 위한 합의해제에 불과하다고 판단했습니다. 결론적으로 취득세 등 증액 부과 처분은 적법하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
민법 제109조 제1항 (착오로 인한 의사표시): "의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다." 이 조항은 계약 당사자가 계약 내용의 중요한 부분에 대해 착각했을 때 계약을 취소할 수 있는 법적 근거를 제공합니다. 하지만 이 착오가 표의자(의사를 표시한 사람)의 '중대한 과실'로 발생한 것이라면 취소할 수 없습니다. 본 판례에서는 원고와 B가 중소기업 해당 여부를 제대로 확인하지 않은 것을 '중대한 과실'로 보아 계약 취소를 인정하지 않았습니다. 중소기업기본법 및 시행령 (중소기업의 범위): 중소기업의 기준은 업종별 매출액, 자산총액, 독립성 기준 등 여러 가지 복잡한 요건을 충족해야 합니다. 특히 자산총액 5천억 원 이상인 법인이 30% 이상 주식을 소유하고 최다출자자인 경우 해당 기업은 중소기업으로 보지 않는 등 엄격한 기준이 적용됩니다. 원고는 모회사 H의 자산총액이 5천억 원 이상이었고 H이 원고의 주식 100%를 보유했기 때문에 설립 당시부터 중소기업 요건을 갖추지 못했습니다. 조세특례제한법 제31조 및 지방세특례제한법 제57조의2 (세금 감면 및 이월과세): 이 법령들은 중소기업 등 특정 요건을 충족하는 기업에 대해 취득세 감면이나 양도소득세 이월과세와 같은 세제 혜택을 부여합니다. 그러나 이러한 혜택은 법정 요건을 정확히 충족해야만 적용됩니다. 본 판례에서 원고가 중소기업이 아니라고 판단되었으므로 이러한 세금 감면 혜택을 받을 수 없었습니다. 증액경정처분 취소소송의 심판 대상: 과세표준과 세액을 증액하는 '증액경정처분'은 당초 신고나 결정된 세액을 포함하여 전체로서 하나의 과세표준과 세액을 다시 결정하는 것입니다. 따라서 납세자는 증액경정처분의 취소를 구하는 항고소송에서 과세관청의 증액경정 사유뿐만 아니라 당초 신고에 관한 과다 신고 사유도 함께 주장하여 다툴 수 있습니다. 이 판례에서는 증액경정처분만이 항고소송의 대상이 된다고 보아 주위적 청구(증액부과처분 취소)가 타당하다고 판단했습니다.
세금 감면 요건 철저 확인: 부동산 거래 시 세금 감면 혜택을 기대한다면, 해당 혜택의 적용 요건을 계약 체결 전에 매우 신중하게 확인해야 합니다. 특히 중소기업 여부와 같이 복잡한 요건은 전문가의 도움을 받아 명확히 검토해야 합니다. 유효기간 확인 및 공신력 있는 자료 활용: 중소기업 확인서 등 공적 확인 자료는 유효기간을 반드시 확인하고, 유효기간이 만료된 자료를 맹신해서는 안 됩니다. 또한, 중소벤처기업부와 같은 공식 기관에 직접 질의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 대규모 거래의 주의 의무: 고액의 부동산 매매나 지배구조에 영향을 미치는 주식 거래 등 중요한 계약을 체결할 때는 일반적인 경우보다 훨씬 높은 수준의 주의 의무가 요구됩니다. 법인은 내부 법무팀의 검토나 외부 법률 전문가의 조언을 반드시 거쳐야 합니다. 착오 취소 요건의 엄격성: 민법상 착오로 인한 계약 취소는 착오가 계약 내용의 중요 부분에 해당하고, 착오한 당사자에게 '중대한 과실'이 없어야만 인정됩니다. 단순한 실수는 중대한 과실로 인정될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 세금 납부 의무: 부동산 취득세는 사실상 부동산을 취득하는 행위가 있을 때 발생하므로, 계약 해제나 취소가 이루어지더라도 이미 성립한 세금 납부 의무에는 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 따라서 계약 해지나 취소를 통해 세금 납부 의무를 면하려는 시도는 법적으로 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
