임대 아파트 우선 분양 전환 자격 및 임대 보증금 반환 사건

원고 A는 피고 B 주식회사로부터 임차한 D아파트에 대해 우선 분양 전환을 요구하며 소유권이전등기 절차 이행을 청구했으나, 법원은 원고가 임대차 계약 개시 시점부터 아파트에 계속 거주했다는 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 주위적 청구를 기각했습니다. 다만 임대차 계약 해지가 적법하므로, 피고는 원고에게 임대보증금 1억 7,290만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B 주식회사로부터 D아파트 E호를 임차한 임차인으로, 우선 분양 전환 자격이 있다고 주장했습니다.
• 피고 B 주식회사: 세종시 C 일대에 D아파트를 건설하고 임대한 사업자로, 원고에게 임대차 계약 해지를 통보했습니다.
• F (원고의 배우자): 원고의 가족 구성원으로, 거주 사실 입증에 관련되었습니다.
• L (F의 언니): 원고의 거주 여부 및 무단 전대 의심 상황에 관련되었습니다.

분쟁 상황

피고 B 주식회사는 2014년 D아파트를 건설하여 임대하였고, 원고 A는 2014년 4월 D아파트 E호에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 '입주지정기간 만료일 다음날 또는 임대차 계약기간 시작일로부터 90일 이내에 입주하지 않을 경우' 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있다는 조항이 있었습니다. 원고는 2016년 5월 임대보증금 1억 7,290만 원을 완납하고 6월 3일 입주 관련 확약서를 제출했지만, 당시 원고의 주민등록상 주소지는 배우자 F이 소유한 대전 유성구 H 오피스텔이었습니다. 원고는 2017년 9월 8일 두 자녀와 함께 이 아파트로 전입신고를 했고, 배우자 F은 2018년 4월 19일에 전입신고를 했습니다. 피고는 2021년 5월 27일경 원고의 주민등록 전입기록이 입주 관련 위반사항임을 통보했으며, 2021년 11월 24일 원고에게 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 우선 분양 전환 자격이 있다고 주장하며 피고를 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공공건설임대주택의 임차인이 우선 분양 전환을 받기 위한 '입주일'의 해석과 '계속 거주' 요건 충족 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 주위적 청구인 소유권이전등기 절차 이행 요구는 기각되었습니다. 예비적 청구인 임대보증금 반환은 인용되어, 피고는 원고에게 1억 7,290만 원을 지급해야 합니다. 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20% 부담합니다.

결론

법원은 '입주일'을 임차인이 현실로 임대주택에 입주한 날이 아닌 '임대차계약기간 개시일 무렵'으로 해석했습니다. 원고가 이 사건 아파트 임대차계약 개시일 무렵인 2016년 6월경부터 분양전환 시점까지 해당 아파트를 유일하고 단일한 거주지로 계속 거주했다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 우선 분양 전환 자격이 없다고 판단했습니다. 따라서 피고의 계약 해지는 적법하며, 해지에 따른 원상회복으로 임대보증금을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

공공건설임대주택의 임차인이 우선 분양 전환을 받기 위한 자격 요건은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 및 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 라목에 규정되어 있습니다. 핵심 요건은 '입주일로부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하는 무주택자 임차인'이어야 한다는 것입니다. 법원은 이 사건에서 '입주일'을 '임차인이 현실로 해당 임대주택에 입주한 날'이 아니라 '임대차계약기간 개시일 무렵'으로 해석했습니다. 이는 임대차 계약이 시작된 시점부터 임차인이 실질적으로 해당 주택에 거주해야 한다는 의미이며, 만약 임차인이 현실적인 입주를 늦출 경우 우선 분양 전환 자격이 인정되지 않을 수 있다는 법리를 분명히 했습니다. 법원은 이러한 해석이 임대주택의 공공성을 유지하고 계속 거주 요건이 형식적인 것에 그치지 않도록 하기 위한 것이라고 보았습니다. 또한 '계속 거주'의 의미에 대해서는 해당 임대주택이 유일하고도 단일한 거주지임을 전제로 임차인 본인이나 당초 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 것을 의미한다고 보았습니다. 주민등록 전입 기록은 거주 사실을 증명하는 유력한 증거이며, 이외에도 신용카드 사용 내역, 공과금 납부 내역, 소독 확인 서명 등 다양한 간접 증거들을 종합하여 실제 거주 여부를 판단하게 됩니다. 단순히 가전제품을 들여놓거나 가스 계약을 체결한 것만으로는 실제 거주로 인정되기 어려울 수 있습니다.

참고 사항

임대주택 우선 분양 전환을 위해서는 임대차 계약 개시 시점부터 분양 전환 시점까지 해당 주택에 '계속하여 거주'해야 합니다. 단순히 계약만 체결하고 전입신고가 늦거나 실제 거주하지 않는 것은 자격 상실의 중요한 원인이 될 수 있습니다. '계속 거주' 요건은 해당 임대주택이 유일하고 단일한 거주지임을 의미하며, 주민등록 이전은 강력한 증거 중 하나입니다. 부득이한 사정으로 주민등록을 이전하지 못했을 경우 이를 명확히 증명할 수 있는 객관적인 자료를 반드시 준비해야 합니다. 가족 구성원 중 일부만 다른 주소지에 거주하는 경우, 그 사유와 실제 거주 형태를 소명하기 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다. 특히 미성년 자녀의 학업 등 사유로 거주지를 분리하는 경우에도 법적 다툼이 발생할 수 있습니다. 다른 사람의 거주 흔적(신용카드 사용 내역, 소독 확인 서명, 가전제품 구매 배송지 등)이 발견될 경우 무단 전대 의심을 받을 수 있으며, 이는 '계속 거주' 요건을 충족하지 못했음을 뒷받침하는 증거가 될 수 있습니다. 임대차 계약서상의 입주 의무 및 해지 조항을 꼼꼼히 확인하고, 계약 내용에 따라 거주 의무를 충실히 이행하는 것이 매우 중요합니다.