행정 · 노동
재개발 구역 내 한 건물에 대해 단독주택으로 건축허가를 받았으나 실제로는 여러 가구가 독립적으로 거주하며 지분거래가 이루어진 경우, 해당 가구들이 각각 단독 분양대상자격을 가질 수 있는지 여부가 다퉴다. 법원은 해당 건물이 다가구주택 제도가 도입되기 이전에 건축되었고 사실상 다가구주택으로 기능해왔으므로, 공유자들 각각에게 단독 분양권을 인정해야 한다고 판결했다.
대전 서구 D구역에서 진행되는 주택재개발정비사업에서, 재개발조합(피고)은 한 건물 내 특정 호실을 공유하는 원고 A과 B을 1인의 조합원으로 보고 1개의 분양권만 부여하려 했습니다. 그러나 원고들은 자신들이 소유한 호실이 건축 당시 단독주택으로 허가되었지만, 실제로는 다가구주택처럼 여러 가구가 독립적으로 생활하고 지분 이전 방식으로 거래되어 왔으므로, 각자 단독으로 분양을 받을 권리가 있다고 주장하며 법원에 자신의 분양대상자 지위 확인을 요청하면서 분쟁이 시작되었습니다. 이 사건은 아직 분양신청 및 관리처분계획 인가 절차가 진행되기 전 단계에서 발생했습니다.
단독주택으로 건축허가된 건물의 일부 지분을 소유한 사람들이 재개발 사업 시 실제 거주 형태와 지분 거래 내역을 근거로 개별적인 공동주택 분양권을 주장할 수 있는지 여부
원고들이 각자 피고가 주택재개발정비사업을 통하여 건립하는 공동주택에 대하여 분양받을 권리가 있는 단독 분양대상자임을 확인한다. 소송비용은 피고가 부담한다.
법원은 이 사건 건물이 1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받았고, 1985년경부터 가구별 소유권보존등기 및 지분이전등기가 마쳐지는 등 사실상 다가구주택의 실질을 갖추었다고 판단했습니다. 각 가구가 별도의 출입문과 방을 갖추고 재산세, 전기요금 등 제세공과금도 가구별로 별도로 부과되었으며, 오랜 기간 독립적으로 거래되어 온 점 등을 고려할 때, 투기 목적의 '지분 쪼개기'가 아닌 실제 생활 형태를 존중하여 원고들 각자에게 단독 분양권을 인정해야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 「대전광역시 도시 및 주거환경정비조례 부칙」(2018. 10. 5. 대전광역시조례 제5175호) 제5조 제1항이 핵심적으로 적용되었습니다. 이 조항은 여러 명이 공유하는 주택의 공유자들이 공동 분양대상자가 아닌 각각 1인의 분양대상자로 인정받기 위한 요건을 명시하고 있습니다. 주요 요건은 ① 2004년 10월 1일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 마친 다가구주택이거나 ② 1990년 4월 21일 다가구주택 제도가 도입되기 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 마치고, 사실상 다가구주택으로 기능한 경우입니다. 대법원 판례에 따르면, 이 조항의 입법 취지는 다가구주택(사실상의 다가구주택 포함)이 법률상 구분소유의 객체가 아니더라도, 독립된 구조를 갖추고 그에 상응하는 지분등기가 마쳐져 사실상 가구별로 독립적인 거래가 장기간 지속된 경우 그 현실을 존중하여 개별 분양대상자격을 인정하기 위함입니다. 다만, 실제 주거의 필요가 아닌 다수 주택 취득을 위한 '지분 쪼개기' 폐해를 방지하고 요건 확인을 용이하게 하기 위해 특정 시점까지 등기를 마쳤을 경우로 보호 범위를 제한합니다. 이 사건 건물은 이러한 법리와 조례의 요건을 모두 충족한다고 판단되어, 원고들 각자에게 단독 분양권이 인정되었습니다.
재개발이나 재건축 사업 시, 건물의 건축 당시 법령과 현재의 법령, 그리고 실제 사용 현황을 면밀히 비교 검토해야 합니다. 단독주택으로 허가받았더라도 실제로는 여러 가구가 독립적으로 거주하고 각각의 소유권 변동(지분 이전 등)이 오랜 기간 지속되었다면, 사실상의 다가구주택으로 인정받아 가구별 분양권이 인정될 수 있습니다. 이러한 경우, 전기 요금, 재산세 등 제세공과금의 별도 부과 여부, 독립적인 출입문 및 생활 공간 구비 여부, 지분 이전 방식의 독립적 거래 내역 등이 중요한 증거 자료가 됩니다. 특히, 분양권 쪼개기(지분 쪼개기)와 같은 투기 목적이 아닌, 실질적인 주거의 필요에 의해 형성된 과거의 사실 관계가 입증되는 것이 중요합니다. 건물의 건축허가 시점과 다가구주택 제도 도입 시점(1990년 4월 21일) 전후가 판단에 중요한 기준이 될 수 있습니다. 사업시행계획인가 이전 단계에서도 '분양대상자격'에 대한 확인의 이익이 인정될 수 있으므로, 재개발조합과의 분쟁 발생 시 조기에 법적 지위 확인을 구할 수 있습니다.
