부동산 매매 후 신탁 시 취득세 납부 주체 관련 판결

이 판결은 롯데건설과 대원 주식회사가 한국토지주택공사로부터 토지를 분양받기로 한 후, 잔금을 납부하기 전에 해당 토지의 매수인 지위를 코람코자산신탁에 완전히 승계시킨 사안에서, 누가 취득세 납세의무자인지 다툰 사건입니다. 법원은 잔금 납부 전에 매수인의 권리와 의무가 신탁회사로 완전히 넘어갔다면, 신탁회사가 토지를 사실상 취득한 것으로 보아 원고들(롯데건설, 대원)에게 취득세를 부과한 처분은 위법하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 롯데건설 주식회사 및 주식회사 대원 (공동주택용지 매수인 지위를 한국토지주택공사로부터 승계받았다가 다시 코람코자산신탁에 승계한 당사자들)
• 피고: 파주시장 (원고들에게 취득세 부과 처분을 한 지방자치단체장)
• 한국토지주택공사: 사건 토지의 매도인
• 코람코자산신탁: 원고들로부터 사건 토지의 매수인 지위와 권리의무 일체를 승계받아 잔금을 납부하고 취득세를 납부한 신탁회사

분쟁 상황

원고 대원은 2009년 3월 한국토지주택공사와 파주시 운정택지개발지구 내 토지(131,418㎡, 3,271억 8,503만 9,000원) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 이후 원고 대원은 롯데건설과 토지 지분 50%를 양도하는 계약을 맺었고, 원고들(대원 및 롯데건설)은 한국토지주택공사와 권리의무 승계 계약을 체결했습니다. 2009년 7월 원고들은 5개 금융기관으로부터 사업 대출을 받고 코람코자산신탁과 관리형 토지신탁계약을 맺었으며, 동시에 한국토지주택공사와 코람코자산신탁, 원고들 사이에 코람코자산신탁이 매매계약상 매수인 지위를 승계하는 권리의무승계계약을 체결했습니다. 코람코자산신탁은 2009년 10월 한국토지주택공사에 잔금 1,635억 9,251만 9,500원을 지급하고 취득세 등을 납부했습니다. 하지만 파주시장은 2014년 9월 원고들이 잔금 지급일에 해당 토지를 사실상 취득한 것으로 보고 취득세를 부과했으며, 이에 원고들이 이 처분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

부동산 매매계약 후 잔금을 치르기 전에 매수인의 지위 및 관련 권리와 의무를 제3자(신탁회사)에게 완전히 승계시킨 경우, 기존 매수인이 아닌 최종 승계받은 제3자가 취득세 납세의무자인 '사실상의 취득자'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고들에게 취득세를 부과한 파주시장의 처분은 위법하므로 이를 취소한 원심의 판단이 정당하고, 피고(파주시장)의 상고를 모두 기각하며 상고 비용은 피고가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 원고들이 잔금을 지급하기 전에 매수인으로서의 권리와 의무를 코람코자산신탁에 완전히 승계시킴으로써 매매계약에서 탈퇴했으므로, 잔금 지급일 당시 원고들에게 매수인 지위가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 코람코자산신탁이 매수인 지위를 승계한 상태에서 잔금을 납부하였으므로, 코람코자산신탁이 사실상 취득자이고 원고들이 신탁계약에 따라 내부적으로 잔금 부담 약정을 했다고 해도 사실상 취득자를 달리 볼 수는 없다고 보았습니다. 또한 신탁계약이 조세 회피 목적이거나 명의신탁에 해당한다고 보기도 어렵다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되어 2011. 1. 1. 시행되기 전의 것) 제105조 제1항 및 제2항에 따른 취득세 납세의무자 판단에 관한 것입니다. 구 지방세법 제105조 제1항은 '취득세는 취득세 과세물건인 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다'고 규정하고 있으며, 제2항은 '등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다'고 명시하고 있습니다. 여기서 '사실상의 취득'이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못했더라도, 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미합니다. 이 판결은 매매계약상 매수인 지위와 대금 지급 의무가 잔금 지급 전에 완전히 제3자에게 승계되었을 때, 그 제3자가 '사실상의 취득자'가 되어 취득세 납세의무를 진다고 보았습니다. 또한 신탁계약이 조세 회피 목적이거나 명의신탁에 해당하지 않는다면, 실질과세원칙에 따라 신탁계약의 법적 효력을 인정해야 한다고 판시하고 있습니다.

참고 사항

부동산 매매계약 후 잔금을 치르기 전에 매수인 지위가 제3자에게 완전히 승계되는 경우, 취득세 납세의무자는 최종적으로 매수인 지위를 승계받아 잔금을 지급한 제3자가 됩니다. 기존 매수인이 내부적으로 잔금 부담을 약정했더라도, 대외적인 매매계약상 매수인 지위가 완전히 변경되었다면 기존 매수인에게 취득세 납세의무가 부과되지 않습니다. 따라서 부동산 매매 시 매수인 지위가 변경되는 경우, 권리의무 승계 계약의 형식과 내용이 명확해야 하며, 실질적인 매수인으로서의 권리와 의무 이전에 초점을 맞춰야 합니다. 단순히 조세 회피 목적이 아닌 정당한 신탁계약에 의한 매수인 지위 변경은 법적으로 인정됩니다.