임대아파트 입주권 매매대금 반환 청구 사건

원고가 피고로부터 임대아파트 입주권을 매수하고 이행각서를 받았는데 원고의 개인적인 사정으로 원하는 평형의 아파트에 입주하지 못하자 매매대금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 이행각서의 내용을 엄격하게 해석하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (상고인): 피고 1로부터 임대아파트 입주권을 3,200만 원에 매수한 사람
• 피고 1 (피상고인): 원고에게 임대아파트 입주권을 판매하고 이행각서를 작성해준 사람
• 피고 2 (피상고인): 이행각서에 보증인으로 서명한 사람

분쟁 상황

원고는 2010년 12월경 피고 1로부터 25평형 임대아파트 입주권을 3,200만 원에 매수하고 매매대금을 모두 지급했습니다. 피고 1은 2011년 1월 20일 원고에게 '서울시 강남구 ○○동 △△2지구 내 주거용 농막에 대한 25평형 임대아파트 입주권의 매매대금 3,200만 원을 지불함. 위 물건에 대한 입주권이 취소되었을 경우 원금 3,200만 원을 원고에게 지불할 것을 각서함.'이라는 내용의 이행각서를 작성해 주었고 피고 2가 보증인으로 서명했습니다. 원고는 서울특별시 에스에이치공사(SH공사) 확인 절차를 거쳐 임대아파트 우선공급 대상자로 통보되었고 자격을 현재까지 유지하고 있습니다. 하지만 2013년 이후 보금자리주택 공급 공고가 있었을 때 단독세대주는 전용면적 40㎡ 이하 주택에만 신청할 수 있는 제한이 있었습니다. 원고는 단독세대주였기 때문에 25평형(59㎡) 장기전세주택을 청약 신청했다가 신청 자격에서 탈락했습니다. 이에 원고는 이행각서에 따라 매매 목적물인 25평형 임대아파트를 받을 수 없게 되었으므로 입주권이 취소된 것과 같다고 주장하며 매매대금 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이행각서에 명시된 '입주권이 취소되었을 경우 원금 3,200만 원을 지불할 것'이라는 문구의 해석입니다. 특히 '위 물건에 대한 입주권이 취소되었을 경우'가 매매의 목적인 '25평형 임대아파트 입주권 부여'가 불가능하게 된 경우를 의미하는지 아니면 '임대아파트 우선공급 대상자격 자체가 부여되지 않을 경우'를 의미하는지가 쟁점이었습니다. 또한 원고의 개인 사유로 인해 원하는 평형의 아파트에 입주하지 못하게 된 경우에도 매매대금 반환 사유가 되는지 여부도 포함됩니다.

법원의 판단

상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 원심 판결을 확정했습니다. 즉 원고의 매매대금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다.

결론

법원은 법률행위 해석의 원칙에 따라 당사자 일방의 권리의무에 중대한 영향을 미치는 내용은 더욱 엄격하게 해석해야 한다고 보았습니다. 이 사건 이행각서에는 '우선공급 신청을 통해 배정받을 수 있는 임대아파트의 면적이 25평형에 미치지 못하는 경우'에 대한 책임 규정이 없으며 '입주권 취소'는 임대아파트 우선공급 대상자격 자체가 부여되지 않는 경우로 해석될 여지가 있다고 판단했습니다. 원고는 여전히 우선공급 대상자격을 유지하고 있고 원하는 평형에 신청하지 못한 것은 단독세대주라는 원고 개인의 사유 때문이므로 매매대금 반환 사유에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

법률행위의 해석 원칙 (민법 제105조 계약의 해석): 법률행위는 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확하게 확정하는 것입니다. 당사자의 내심의 의사와 관계없이 문언의 내용에 따라 그 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 문언의 의미가 명확하지 않을 때는 법률행위가 이루어진 동기나 경위 당사자가 달성하려는 목적 진정한 의사 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평에 맞게 해석해야 합니다. 특히 당사자 일방의 주장이 상대방의 권리 의무에 중대한 영향을 미치는 경우에는 더욱 엄격하게 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 이행각서의 '입주권이 취소되었을 경우'라는 문구를 원고의 주장처럼 '25평형 아파트 입주권 부여가 안 되는 경우'로 넓게 해석하기보다 '임대아파트 우선공급 대상 자격 자체가 취소되는 경우'로 엄격하게 해석했습니다. 원고가 여전히 우선공급 대상 자격을 유지하고 있으며 단지 단독세대주라는 개인적 사정으로 원하는 평형에 신청하지 못했을 뿐이므로 이행각서의 '입주권 취소' 사유에 해당하지 않는다고 본 것입니다. 이는 계약서 해석 시 명확하지 않은 조항은 일방에게 불리하게 해석될 수 있음을 보여줍니다.

참고 사항

계약서나 각서의 문구는 매우 중요합니다. 모호한 표현은 추후 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 구체적인 상황과 조건을 명확히 기재해야 합니다. 특히 권리나 의무에 중대한 영향을 미치는 조항은 더욱 상세하고 정확하게 작성해야 합니다. 계약의 목적물이 단순히 '입주권'인지 아니면 '특정 평형의 입주권 확보'인지 등 매매 목적을 정확히 명시해야 합니다. 매매대금 반환 조건이나 계약 해제 조건 등은 발생 가능한 모든 경우를 고려하여 구체적으로 열거하는 것이 좋습니다. 자격 요건 변동이나 개인 사정으로 인한 계약 목적 달성 불가능의 경우에도 누가 책임을 지고 어떻게 처리할 것인지 미리 정해두는 것이 중요합니다. 임대아파트 우선공급 자격은 양도가 불가능하며 자격 요건(예: 세대원 수 소득 자산)에 따라 신청 가능한 주택의 평형에 제한이 있을 수 있으므로 매수자는 본인의 자격 요건을 미리 확인해야 합니다. 계약 당시의 법규와 정책 그리고 미래에 변경될 가능성까지 고려하여 계약을 체결해야 합니다.