행정
오피스텔 형태의 집합건물인 G건물의 구분소유자들이 피고 G건물관리단을 상대로 2020년 1월 21일 임시 관리단집회에서 이루어진 관리인 선임 및 관리위원회 구성 결의의 무효 확인을 구한 사건입니다. 법원은 관리단집회 결의 당시 의결권 산정 방식에 하자가 있어 실제 유효한 찬성 의결권이 전체 전유부분 면적의 과반수에 미치지 못했으므로, 관리인 선임 및 관리위원회 구성 결의는 무효라고 판단했습니다. 한편, 관리회사인 원고 A의 청구는 구분소유자가 아니라는 이유로 각하되었고, 이미 부결된 관리규약 설정 안건에 대한 구분소유자 원고들의 청구 역시 확인의 이익이 없다는 이유로 각하되었습니다.
G건물은 오피스텔 형태의 집합건물로, 건물 사용승인 후 구분소유자들이 관리단 준비위원회를 구성하고 임시 관리단집회를 소집하려 했습니다. 초기 소집 시도가 불발된 후, 일부 구분소유자들이 이전 동의서를 근거로 2020년 1월 21일 임시 관리단집회를 강행했습니다. 이 집회에서는 관리인 선임, 관리위원회 구성, 관리규약 설정 등의 안건이 논의되었고, 관리인 선임과 관리위원회 구성 안건은 가결되었으나 관리규약 설정은 부결되었습니다. 이에 대해 관리회사와 일부 구분소유자들은 해당 결의가 절차상, 내용상 하자가 있어 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 G건물 관리단이 2020년 1월 21일 개최한 임시 관리단집회에서 이루어진 관리인 선임 및 관리위원회 구성 결의가 집합건물법에 따른 적법한 의결정족수를 충족했는지 여부입니다. 특히 서면결의서 제출 시점, 구분소유자 1인이 여러 전유부분을 소유한 경우 임차인들의 의결권 행사 방식, 그리고 소집통지 절차의 적법성 등이 문제 되었습니다. 또한, 관리회사의 원고적격 유무와 이미 부결된 안건에 대한 무효 확인 청구의 이익 유무도 쟁점이었습니다.
법원은 원고 주식회사 A의 모든 청구를 각하하고, 구분소유 원고들이 제기한 관리규약 설정 안건에 대한 주위적 및 예비적 청구 또한 각하했습니다. 그러나 피고 G건물관리단의 2020년 1월 21일 임시 관리단집회에서 한 '관리인 선임의 건' 및 '관리위원회 구성의 건'에 관한 결의는 무효임을 확인했습니다. 소송 비용은 원고 A과 피고 사이는 원고 A이 부담하고, 구분소유 원고들과 피고 사이는 30%를 구분소유 원고들이, 나머지를 피고가 각 부담하도록 했습니다.
법원은 집합건물법 제38조 제1항에 따라 관리단집회 결의는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결해야 한다고 설명했습니다. 이 사건 집회에서 ① 집회 이후에 제출된 서면결의서의 의결권 (81.84㎡), ② 구분소유자 1인이 여러 전유부분을 소유한 상황에서 의결권 행사자 지정 없이 각 임차인이 개별적으로 행사한 의결권 (691.4㎡), ③ 구분소유자와 임차인이 각자 행사한 경우 중 임차인의 중복 의결권 (54.56㎡)을 무효로 판단했습니다. 이러한 무효 의결권을 제외한 결과, 유효한 찬성 의결권 면적 합계가 전체 전유부분 면적의 과반수(48.33%로 50% 미달)에 미치지 못했으므로, 관리인 선임 및 관리위원회 구성 결의는 의결정족수를 충족하지 못해 무효라고 결론지었습니다. 한편, 관리회사는 구분소유자가 아니므로 결의 무효 확인이나 취소 청구를 할 자격이 없으며, 이미 부결된 안건에 대해서는 무효 확인을 구할 이익이 없다고 보았습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)
집합건물 관리단집회를 개최하거나 결의를 할 때는 관련 법령의 절차와 요건을 철저히 준수해야 합니다. 특히, 관리단집회 소집 시에는 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 받아야 하며 소집 통지 시에는 소집에 동의한 구분소유자 전원의 명의로 통지하거나 위임자의 명단을 첨부해야 합니다. 의결권 행사 시에는 서면결의서를 제출하는 경우 반드시 집회 개최 전까지 제출되어야 하며 제출 시점을 명확히 기록하는 것이 중요합니다. 구분소유자 1인이 여러 전유부분을 소유하고 해당 호실들을 임차인들이 점유하고 있다면, 임차인들이 개별적으로 의결권을 행사할 수 없고 반드시 의결권 행사자를 1인으로 지정해야 합니다. 관리단집회 결의는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 찬성을 얻어야 유효하므로 의결정족수 산정 시 무효표가 발생하지 않도록 각별히 유의해야 합니다. 관리규약이 없는 경우 관리위원회 구성 등의 결의는 집합건물법에 따라 '규약으로 정하는 바에 따라'야 하므로, 관리규약이 없는 상태에서 관련 결의를 하는 것은 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 이미 부결된 안건에 대해서는 다시 무효 확인이나 취소를 구하는 소송을 제기해도 확인의 이익이 없어 각하될 수 있습니다.
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