행정 · 노동
주식회사 A는 B 가로주택정비사업조합과 공동시행 계약을 체결하고 사업을 진행하던 중, 조합 측으로부터 계약 해지 통보를 받았습니다. 이후 주식회사 A는 건축심의 인가가 완료되었음을 주장하며 미지급된 공동시행 수수료 198,000,000원의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 B 조합이 구 소규모주택정비법에서 정한 공동시행자 선정 절차, 즉 조합원 과반수의 서면동의를 받지 않았기 때문에 이 사건 공동시행 계약이 무효라고 판단하며, 주식회사 A의 청구를 기각했습니다. 임시총회에서 출석 조합원 전원의 찬성으로 공동시행자를 선정한 사실이 있더라도, 이는 법이 요구하는 서면동의 요건을 대체하거나 그 하자를 치유할 수 없다고 보았습니다.
B 가로주택정비사업조합은 주식회사 A를 공동시행자로 선정하고 계약을 맺었습니다. 이후 건축심의 인가가 조건부 가결되자, 주식회사 A는 계약상 2차 중도금인 198,000,000원의 지급을 청구했습니다. 하지만 B 조합은 주식회사 A가 업무를 불성실하게 수행했다며 계약 해지를 통보하고, 나아가 공동시행자 선정 과정에서 법적 절차를 준수하지 않아 계약 자체가 무효라고 주장하며 대금 지급을 거부했습니다. 이에 주식회사 A는 미지급된 수수료를 받기 위해 소송을 제기하였습니다.
가로주택정비사업조합이 건설업자를 공동시행자로 선정할 때 구 소규모주택정비법에서 정한 조합원의 서면동의 절차를 거치지 않은 경우, 해당 공동시행 계약이 유효한지 여부
원고인 주식회사 A의 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 B 가로주택정비사업조합이 공동시행자인 주식회사 A를 선정하고 공동시행계약을 체결하는 과정에서 구 소규모주택정비법 제17조 제3항 제2호 및 제25조 제1항 제1호에 따른 조합원 과반수의 서면동의, 즉 서면동의서에 성명을 적고 지장을 날인하며 신분증명서 사본을 첨부하는 절차를 이행하지 않았다고 보았습니다. 이러한 동의 요건은 조합원들의 진정한 의사를 담보하고 사업의 부실을 방지하기 위한 강행규정으로 해석되므로, 이를 위반한 이 사건 공동시행계약은 무효라고 판단했습니다. 임시총회에서의 의결은 별개의 절차이며 서면동의 흠결의 하자를 치유할 수 없다고 보아, 결과적으로 주식회사 A의 공동시행 수수료 지급 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건 판결은 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(구 소규모주택정비법)의 핵심 규정들을 적용하여 중요한 법리를 확립했습니다.
구 소규모주택정비법 제17조 제3항 제2호: 이 조항은 가로주택정비사업조합이 건설업자 등과 공동으로 사업을 시행하기 위해서는 조합원의 과반수 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 사업의 주체 선정이라는 중대한 결정에 조합원들의 의사가 충분히 반영되도록 하는 기본적인 절차적 요구사항입니다.
구 소규모주택정비법 제25조 제1항 제1호: 위 제17조 제3항 제2호에서 요구하는 조합원의 동의 방식에 대해 구체적으로 규정하고 있습니다. 조합원의 동의는 서면동의서에 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 이루어져야 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본이 반드시 첨부되어야 합니다. 이는 동의의 진정성을 확보하고 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄이기 위한 엄격한 절차적 요건입니다.
강행규정으로서의 서면동의 요건: 법원은 위 서면동의 요건을 단순히 행정 편의적인 규정이 아니라, 조합원들의 비용 부담과 권리·의무 변동을 수반하는 중요한 사항에 대한 조합원들의 의사결정 진정성을 담보하고, 정비사업이 부실하게 진행되는 것을 방지하기 위한 강행규정으로 해석했습니다. 따라서 이 규정을 위반한 공동시행자 선정 및 공동시행계약 체결은 무효가 됩니다.
총회 의결과 서면동의의 차이: 법원은 총회 의결이 공동시행자 선정 안건을 의결했더라도, 이는 구 소규모주택정비법 제17조 제3항 제2호 및 제25조 제1항 제1호에 따른 조합원들의 서면동의와는 별개의 절차임을 명확히 했습니다. 즉, 총회 의결만으로는 법이 요구하는 서면동의 요건의 흠결을 치유할 수 없다고 보았습니다. 이는 무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 이루어져야 한다는 법리에 근거하며, 만약 총회 의결로 서면동의 하자가 치유된다고 볼 경우 조합원 의사결정의 절차적 보장이 형해화될 수 있기 때문입니다.
정비사업조합은 가로주택정비사업과 같은 소규모주택정비사업을 진행할 때 공동시행자 또는 정비사업전문관리업자 등을 선정하는 과정에서 관련 법령이 요구하는 절차를 반드시 준수해야 합니다. 특히 조합원들의 동의를 받을 때에는 단순히 총회 의결만으로는 부족하고, 구 소규모주택정비법 제17조 제3항 제2호와 제25조 제1항 제1호에서 명시된 것처럼 서면동의서에 성명을 기재하고 지장을 날인하며 신분증명서 사본을 첨부하는 등 엄격한 요건을 갖추어야 합니다. 이러한 절차적 요건은 조합원들의 재산권과 관련된 중요한 사항에 대한 진정한 의사를 확인하고 사업의 투명성과 안정성을 확보하기 위한 강행규정이므로, 이를 위반할 경우 계약 전체가 무효가 될 수 있습니다. 따라서 조합은 물론, 공동시행자로 참여하려는 건설업자 등도 계약 체결 전 반드시 관련 법령상 모든 절차적 요건이 제대로 이행되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 총회의 의결과 법률이 요구하는 특정 방식의 서면동의는 별개의 절차로 보아야 하며, 총회에서 만장일치로 통과되었다 하더라도 서면동의의 하자가 치유되는 것은 아님을 명심해야 합니다.
