모텔 건물 철거 예정 부동산 매매 부가가치세 사건

원고는 모텔 건물과 토지를 매도하면서 건물의 가액을 0원으로 기재했으나 세무서가 이를 부가가치세 신고 누락으로 보아 과세처분을 했습니다. 원고는 건물 철거 예정이었으므로 경제적 가치가 없고 따라서 부가가치세 대상이 아니라고 주장했으나 법원은 건물의 실질적인 가치가 있었으며 0원 표기는 부가가치세 회피 목적이라며 세무서의 과세처분이 정당하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 모텔 건물을 소유하고 운영하다가 토지와 함께 매도한 사람
• 피고 서광주세무서장: 원고에게 부가가치세 약 3억 2천만 원을 부과한 기관
• 주식회사 F: 원고와 토지 및 건물 매매 계약을 처음 체결했던 회사
• 주식회사 G: 원고와 F 사이의 신탁계약에 따라 수탁자로서 소유권이전등기를 받은 회사
• H 주식회사: F로부터 사업권과 매수인 지위를 넘겨받아 최종적으로 원고의 토지 및 건물을 매수하고 철거 후 아파트 개발을 추진한 회사
• D, E: 원고 건물 중 일부를 임차하여 사용했던 사람들

분쟁 상황

원고는 2015년부터 광주 서구의 토지와 건물(C 모텔)을 소유 및 운영하다가 2017년 일부를 임대했습니다. 2017년 11월 F에 토지 및 건물을 33억 1천만 원에 매도하는 계약을 체결했고 2018년 1월 G에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 F는 H에 개발사업권과 매수인 지위를 양도했으며 원고와 G은 2018년 10월 H에 토지 및 건물을 토지 33억 1천만 원, 건물 0원에 매도하는 계약을 체결했습니다. H는 2019년 3월 건물을 철거하고 주택건설사업을 진행했습니다. 피고는 2019년 4월 원고에게 건물에 대한 부가가치세 신고가 누락되었다는 이유로 부가가치세 3억 2천여만 원을 부과했으며 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고는 매매 계약서상 건물 가액이 0원이므로 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 않으며 이 부분은 건물 철거에 따른 손실보상금 성격으로 부가가치세 과세 대상이 아니라고 주장했습니다. 또한 가액 안분의 기준시가 산정일이 잘못되었고 다른 유사 사례와의 형평성에도 어긋난다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하며 피고(서광주세무서장)의 부가가치세 부과 처분이 정당하다고 판단했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 제2차 계약서에 기재된 '건물 대금 0원'은 원고와 H 간의 진정한 합의가 아니거나 통상의 거래 관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액이므로 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보았습니다. 또한 건물의 양도가 재화의 공급에 해당하며 건물 철거에 따른 손실보상금으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 가액 안분의 기준시가 산정일은 제1차 계약 당시가 타당하다고 보았고 조세 평등 원칙 등의 위배 주장도 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 구 부가가치세법 제29조 제9항과 동법 시행령 제64조가 주요하게 적용되었습니다. 구 부가가치세법 제29조 제9항은 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물의 실지거래가액을 공급가액으로 하고 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정합니다. 법원은 이 조항에서 말하는 '가액 구분이 불분명한 경우'를 계약서상 가액이 명확히 구분되어 있더라도 진정한 합의가 아니거나 통상의 거래 관행을 현저히 벗어나는 비합리적인 가액 구분까지 포함하는 것으로 해석했습니다. 또한 국세기본법 제14조 제2항의 실질과세 원칙에 따라 계약의 형식에 불구하고 그 실질 내용에 따라 과세해야 한다고 보았습니다. 구 부가가치세법 제9조 제1항 및 시행령 제18조 제1항에 따라 재화의 양도는 기본적으로 부가가치세 과세 대상인 '재화의 공급'에 해당하며 공익사업을 위한 수용 등 특별한 경우를 제외하고는 손실보상금으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

토지와 건물을 함께 매매할 때 특히 건물을 철거할 예정이더라도 건물 가액을 0원 또는 현저히 낮은 금액으로 기재하면 세금 회피 목적으로 간주되어 부가가치세가 부과될 수 있습니다. 세법은 계약서상의 형식보다 거래의 실질을 중요하게 보므로 건물이 실제 재산적 가치를 가지고 있었다면 계약서상 가액이 0원이라도 과세될 수 있습니다. 건물을 양도하는 행위는 특별한 사유가 없는 한 부가가치세 과세 대상인 '재화의 공급'으로 간주되며 철거 예정이라는 사정만으로 과세 대상이 아니라고 주장하기 어렵습니다. 여러 차례 계약이 이어지더라도 실질적으로 동일한 계약의 승계로 판단될 경우 최초 계약일이 세금 산정의 기준일이 될 수 있습니다. 세금 신고 누락 시에는 가산세가 추가로 부과될 수 있으므로 정확한 세금 신고가 중요합니다.