건물 관리 용역 계약 효력 및 대표권 분쟁 판결

A 주식회사는 B 관리단의 대표자를 자처한 C와 건물 관리 용역 계약을 체결하고 관리 업무를 수행했습니다. 그러나 B 관리단은 C가 적법한 대표자가 아니므로 계약은 무효이며 용역비를 지급할 수 없다고 주장했습니다. A 주식회사는 비록 C에게 대표권이 없었더라도 A 주식회사가 C에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었으므로 B 관리단이 계약에 따른 책임을 져야 한다며 용역비 약 1억 4천만 원의 지급을 청구했습니다. 제1심 법원은 A 주식회사의 청구를 기각했고 A 주식회사는 항소했으나, 항소심 법원 또한 A 주식회사가 C의 대표권이 적법하다고 믿을 정당한 이유가 없었다고 보아 항소를 기각했습니다. 이에 따라 A 주식회사의 용역비 청구는 최종적으로 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고(항소인): A 주식회사 (건물 관리 용역 계약을 체결하고 용역비 지급을 청구한 회사)
• 피고(피항소인): B 관리단 (A 주식회사와 건물 관리 용역 계약을 체결한 건물 관리단)
• C: B 관리단의 대표자를 자처하며 A 주식회사와 용역 계약을 체결했으나, 후에 적법한 대표자가 아님이 밝혀진 인물
• D: C와는 별개로 B 관리단의 대표권을 주장하며 기존 관리회사 H와 관리 계약을 체결했던 인물
• H: 2010년경부터 이 사건 건물을 관리해오던 기존 관리회사

분쟁 상황

2017년 1월 31일, B 관리단의 대표자라고 주장하는 C는 A 주식회사와 건물 관리 위·수탁 계약을 체결했습니다. 이후 2월 17일, A 주식회사가 9명의 직원을 고용하여 건물 관리 업무를 수행하고 B 관리단으로부터 용역비를 지급받기로 하는 이 사건 용역 계약을 재차 체결했습니다. 그러나 C의 관리인 선임은 2004년에 제정된 무효인 관리규약에 근거한 층별대표자회의에서 이루어진 것이었으므로 적법한 관리인이 아니라는 사실이 밝혀졌습니다. A 주식회사는 B 관리단에 용역비 146,929,528원을 청구했지만, B 관리단은 C에게 적법한 대표권이 없었으므로 계약이 무효라고 주장하며 지급을 거부했습니다. 이에 A 주식회사는 소송을 제기하며 C에게 적법한 대표권이 없었더라도 자신이 C를 적법한 대표자로 믿을 만한 정당한 이유가 있었으므로, 비법인사단인 B 관리단에 대해 표현대리 법리를 유추 적용하여 책임을 물어야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

적법한 대표권이 없는 자와 체결한 건물 관리 용역 계약에 대해 비법인사단인 건물 관리단이 책임을 부담해야 하는지 여부, 특히 계약 체결 당시 상대방이 대표권이 있다고 믿을 '정당한 이유'가 있었는지가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 A 주식회사의 항소를 기각하고 제1심 판결을 그대로 유지했습니다. 즉, A 주식회사는 C가 B 관리단의 적법한 대표자라고 믿을 정당한 이유가 없었으므로, B 관리단은 C가 체결한 용역 계약에 따른 책임을 지지 않는다고 판단했습니다. 이에 따라 A 주식회사의 용역비 청구는 최종적으로 기각되었습니다.

결론

원고인 A 주식회사의 용역비 약 1억 4천만 원 청구는 제1심과 항소심 모두에서 기각되었습니다. A 주식회사는 항소비용을 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용하여 항소심 판결 이유로 삼을 수 있도록 합니다. 본 사건에서도 항소심 법원은 제1심 판결의 내용을 대부분 인용하면서 일부 수정 및 추가 판단을 덧붙여 판결했습니다.

2. 민법 제59조 제2항 (비법인사단의 준용 규정): 이 조항에 따라 법인격 없는 사단(예: 아파트 관리단, 종중 등)에 대해서는 사단법인에 관한 민법 규정 중 일부가 유추 적용될 수 있습니다. 본 사건에서는 피고인 'B 관리단'이 비법인사단에 해당하며, 원고는 여기에 민법 제125조의 표현대리 법리를 유추 적용해야 한다고 주장했습니다.

3. 민법 제125조 (대리권 수여의 표시에 의한 표현대리): 이 조항은 어떤 사람이 다른 사람에게 대리권을 주었다는 표시를 제3자에게 했을 때, 실제로는 대리권이 없었더라도 제3자가 그 표시를 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다면 본인이 책임을 져야 한다는 원칙입니다. 본 사건에서는 원고 A 주식회사가 C에게 B 관리단을 대표할 대리권이 있다고 믿을 '정당한 이유'가 있었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

   법원은 다음 사정들을 들어 원고에게 '정당한 이유'가 없다고 판단했습니다.

   • 원고가 계약 당시 C 외에 다른 인물(D)도 대표권을 주장하고 있어 대표권 분쟁이 있음을 인지했거나 충분히 인지할 수 있었습니다.
   • 원고는 주택관리업무를 주목적으로 하는 전문 회사로서 일반인보다 높은 주의의무가 요구됩니다.
   • 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 구 집합건물법 제24조 제2항은 강행규정이며, 2015년 12월 20일자 층별 대표자회의 결의는 이 강행규정에 위반되어 무효이므로 원고가 이 결의가 유효하다고 잘못 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보기 어렵습니다.
   • C가 총회 의사록을 보여주지 않은 것은 C가 적법한 관리인이 아니라고 의심할 만한 사정이었음에도, 원고가 만연히 C를 적법한 대표자로 단정하고 계약을 체결한 것은 관리인 지위 확인에 주의를 기울이지 않은 과실로 보았습니다.

참고 사항

비법인사단(예: 관리단, 종중, 동창회 등)과 계약을 체결할 때는 반드시 상대방 대표자의 적법한 대표권 유무를 철저히 확인해야 합니다. 특히 대표권을 둘러싼 다툼이 있거나 관리단 내부에 여러 파벌이 존재하는 등 분쟁의 소지가 있는 경우 더욱 높은 주의가 요구됩니다. 계약 체결 전에는 대표자 선임 절차를 규정한 관리규약이나 정관을 확인하고, 대표자 선임에 관한 의사록 등 공식 서류를 직접 요청하여 검토하는 것이 중요합니다. 만약 상대방이 공식 서류 제출을 거부하거나 미루는 경우, 이는 대표권의 적법성에 의심을 가질 만한 사정이므로 계약 체결에 신중을 기해야 합니다. 건물 관리업무를 주된 목적으로 하는 회사와 같이 해당 분야의 전문성을 가진 주체는 일반인보다 높은 주의의무가 요구되므로, 대표권 확인에 더욱 철저해야 합니다. 관리인의 선임·해임은 집합건물법상 관리단집회의 결의에 의하도록 한 강행규정임을 명심하고, 구 관리규약이나 층별 대표자회의 등 강행규정에 위반되는 방식으로 선임된 관리인과의 계약은 효력이 없을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.