땅 매매 후 수익금 및 공사 대금 지급 분쟁

원고는 피고에게 용인시 임야를 10억 8,000만 원에 매도하는 계약을 체결하며, 해당 토지가 재매각될 경우 매각대금에서 10억 8,000만 원을 공제한 나머지 금액의 20%를 원고에게 지급하기로 약정했습니다. 이후 피고는 이 토지를 다른 사람에게 재매각했고, 원고는 이 약정에 따른 전매차익 2억 1,000만 원과 수해 복구 공사비 71,448,400원 등 총 281,448,400원의 지급을 청구했습니다. 하지만 법원은 전매차익 지급 조항이 23억 원 이상으로 전매할 경우에만 적용되는 조건부 약정이었다고 판단했고, 공사비 지급 약정 또한 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 용인시 임야를 피고에게 매도한 사람.
• 피고 (B): 원고로부터 용인시 임야를 매수하고 재판매한 사람.
• P: 원고의 남편이자 연대보증인으로, 이 사건 토지의 전매 및 관련 거래가액 신고에 중요한 역할을 한 인물.

분쟁 상황

원고 A는 2010년 피고 B에게 땅을 팔면서 계약서에 '나중에 이 땅이 팔리면 매각대금에서 10억 8천만 원을 뺀 금액의 20%를 매도인에게 지급한다'는 조항을 넣었습니다. 이후 피고가 2016년에 이 땅을 재판매하자 원고는 이 조항에 따라 전매차익 2억 1천만 원과 수해 복구 공사비 7천1백여만 원을 포함해 총 2억 8천여만 원을 피고에게 요구했습니다. 원고는 피고가 수해로 인한 토사 유출 피해 복구 공사를 자신에게 맡기면서 공사비를 주겠다고 약속했다고 주장했습니다. 그러나 피고는 전매차익 조항은 원고 측 P가 이 땅을 23억 원 이상으로 전매해줄 것을 전제로 한 특별한 약정이었는데, 23억 원 이상으로 전매에 성공하지 못했으므로 지급 의무가 없다고 반박했습니다. 또한 공사비 지급 약정은 없었고, 원고가 주장하는 공사비는 증빙도 부족하며 이미 시효가 지났다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

매매 계약서에 명시된 '전매차익 20% 지급' 조항이 단순히 토지 매각 시 적용되는 것인지, 아니면 23억 원 이상으로 매각될 경우에만 적용되는 특별한 조건부 약정인지 여부입니다. 또한, 피고가 수해 복구 관련 공사비를 원고에게 지급하기로 약정했는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 계약 조항의 문언적 의미가 불분명할 경우 당사자들의 진정한 의사와 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려해야 한다는 법리에 따라, 전매차익 지급 조항은 23억 원 이상으로 토지를 매각했을 때만 적용되는 조건이었다고 판단했습니다. 또한 공사비 지급 약정에 대해서는 증거가 부족하다고 보아 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 계약 해석의 원칙이 적용되었습니다. 법원은 계약당사자 간에 어떠한 계약 내용을 서면으로 작성한 경우, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 원칙적으로 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다고 보았습니다. 하지만 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 합리적으로 해석해야 합니다. 특히, 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 경우에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 합니다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결 참조). 이 사건에서 법원은 '전매차익 20% 지급' 조항에 대해 계약 체결 당시의 상황과 당사자들의 목적, 신고된 거래가액 등을 고려하여 23억 원 이상으로 전매되었을 때만 적용되는 조건부 약정으로 해석했습니다. 또한, 산지관리법 제37조 (산지전용지의 재해방지 등 조치)​는 산지전용허가를 받은 자가 재해 방지를 위해 필요한 조치를 하도록 규정하며, 위반 시 행정 명령의 근거가 됩니다. 이 조항은 원고가 공사비를 청구한 배경이 되었으나, 직접적인 판결의 쟁점은 아니었습니다.

참고 사항

계약서 작성 시에는 모든 조항의 의미와 적용 조건을 최대한 명확하게 기재해야 합니다. 특히, 특정 조건이 충족될 때만 효력이 발생하는 약정이라면 그 조건을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 상대방에게 중대한 금전적 책임을 지우는 조항은 법원에서 더욱 엄격하게 해석될 수 있으므로 신중하게 작성해야 합니다. 또한, 구두로 이루어지는 약정은 추후 분쟁 발생 시 약정의 존재와 내용을 증명하기 어렵습니다. 따라서 공사비 지급 약정과 같이 중요한 합의는 반드시 서면으로 남기고, 관련 지출 내역이나 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 부동산 거래 시 실제 거래가액과 다르게 신고하는 행위는 양도소득세 등 세금 문제나 기타 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로 주의해야 합니다.