재건축 조합 설립 변경인가 유효성 확인 사건

동두천시 D 지역의 주택재건축사업 조합설립에 대해, 일부 토지소유자들이 최초 조합설립인가가 법정 동의율을 충족하지 못하여 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이에 조합은 동의서를 다시 징구하고 창립총회를 개최하여 새로운 조합설립 변경인가를 받았습니다. 그러나 토지소유자들은 이 변경인가 또한 무효인 최초 인가를 추인하려는 것에 불과하며 새로운 조합설립 인가로 볼 수 없다고 주장하며 변경인가 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 변경인가가 유효하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 동두천시 재건축 정비구역 내 토지소유자로 조합설립 변경인가의 취소를 주장하는 사람들입니다.
• 피고 동두천시장: 주택재건축정비사업 조합설립 변경인가 처분을 한 행정기관의 장입니다.
• 피고보조참가인 C주택재건축정비사업조합: 동두천시 D 일대의 주택재건축사업을 시행하는 조합으로, 원고들이 취소를 구하는 변경인가 처분의 상대방입니다.

분쟁 상황

동두천시 D 일대의 주택재건축사업을 추진하던 C주택재건축정비사업조합은 2019년 7월 12일 조합설립인가를 받았습니다. 이후 2024년경 원고인 토지소유자 A와 B는 이 최초 인가가 구 도시 및 주거환경정비법 제35조 제4항이 정한 동의요건, 특히 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자 동의율(4분의 3 이상)을 충족하지 못하여 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 조합은 이 소송에 대응하여 하자를 보완하기 위해 2024년 4월 30일 다시 창립총회를 열고 필요한 동의서를 새로 받아, 2024년 6월 3일 동두천시장으로부터 '조합설립 변경인가'를 받았습니다. 이에 원고들은 변경인가 또한 무효인 최초 인가의 추인에 불과하며 새로운 인가로 볼 수 없다고 주장하며 이 변경인가 처분의 취소를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

재건축조합의 최초 설립인가에 하자가 있었을 경우, 조합이 동의서를 새로 징구하고 총회를 거쳐 받은 '조합설립 변경인가 처분'이 기존 하자를 보완하여 새로운 유효한 인가 처분이 될 수 있는지 여부 및 그 실체적, 형식적 요건 충족 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 조합설립변경인가처분 취소 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 참가인 조합이 최초 설립인가의 하자를 인지한 후 적법한 절차에 따라 동의서를 새로 징구하고 창립총회를 개최하여 '조합설립 변경인가'를 받은 행위가 하자를 보완하는 유효한 절차였다고 본 것입니다. 즉, 이러한 변경인가 처분은 단순히 과거의 무효인 처분을 추인하는 것을 넘어 새로운 실체적, 형식적 요건을 갖춘 독립적인 행정처분으로 인정될 수 있다고 판단한 것으로 해석됩니다. 따라서 원고들이 주장하는 변경인가 처분의 무효 주장은 이유 없다고 본 것입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 핵심이 되는 법령은 '구 도시 및 주거환경정비법(2024. 12. 3. 법률 제20549호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법')' 입니다.

• 구 도시정비법 제35조 (조합 설립인가)​: 이 조항은 재건축조합을 설립하기 위해 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며, 이때 일정한 동의 요건을 충족해야 한다고 규정하고 있습니다.
• 구 도시정비법 제35조 제4항: 특히, 이 사건의 쟁점이 된 부분으로, '주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우'에는 '주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의'를 받아야 한다고 명시하고 있습니다. 원고들은 최초 조합설립인가가 이 동의 요건을 충족하지 못했다고 주장했습니다.
• 하자의 치유 법리: 행정 처분에 위법한 하자가 있더라도, 그 하자가 경미하고 보완이 가능하다면 추후 보완을 통해 처분의 유효성을 인정할 수 있다는 법리입니다. 이 사건에서 법원은 최초 설립인가의 하자가 조합설립 변경인가를 통해 유효하게 치유되었다고 본 것으로 풀이됩니다. 즉, 조합이 부족했던 동의율을 다시 확보하여 '변경인가'를 받은 것은 단순한 추인이 아니라 하자를 보완하여 적법한 새로운 행정처분을 받는 것으로 인정된 것입니다.
• 소의 이익 법리: 소송을 통해 얻을 수 있는 법률적 이익이 없을 경우, 법원은 해당 소송을 각하할 수 있다는 원칙입니다. 이전 사건(2024구합11124)에서 최초 설립인가의 무효확인 소송이 각하된 것은, 변경인가 처분으로 하자가 보완되어 더 이상 최초 설립인가의 무효를 다툴 법률적 이익이 없다고 본 법원의 판단에 따른 것입니다. 이는 변경인가 처분이 기존 하자를 유효하게 치유하는 효과를 가짐을 간접적으로 보여줍니다.

참고 사항

주택재건축조합의 설립 과정에서 법정 동의요건 미충족과 같은 절차적 하자가 발생했을 때, 해당 조합은 이러한 하자를 적극적으로 보완하여 '변경인가'를 통해 적법성을 확보할 수 있습니다. 이미 발생한 하자로 인해 소송이 제기된 상황이더라도, 하자를 치유하는 적법한 절차를 밟아 변경인가를 받는다면 기존 하자의 무효 주장이 인정되지 않을 수 있습니다. 특히, 재건축 사업이 진행되는 구역 내에 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 있다면, 해당 지역 소유자들의 동의 요건(구 도시정비법 제35조 제4항에 따라 4분의 3 이상 소유자 동의 및 3분의 2 이상 토지면적 동의)이 별도로 적용되므로 이 부분을 철저히 확인하고 동의서를 징구해야 합니다. 인가 처분에 대한 무효 주장 소송이 진행 중이라도 하자를 보완하는 후속 인가 처분이 이루어진 경우, 선행 처분의 무효를 다툴 소의 이익이 없다고 판단될 수 있으므로, 조합은 초기 단계부터 적법한 절차와 동의율 확보에 만전을 기하는 것이 중요합니다.