지적 불일치 토지 건축공사 중단에 따른 손해배상 판결

원고는 삼척시로부터 건축허가를 받은 토지에 건축공사를 진행하던 중, 해당 토지가 지적 불일치 지역에 해당하여 인근 주민들의 민원이 발생하자 삼척시가 공사 중지 명령을 내린 것에 대해 손해배상을 청구했습니다. 원고는 공사 중지 명령이 위법하거나, 지적 불일치 토지에 건축허가를 내준 것 자체가 위법하다고 주장했으나, 법원은 공사 중지 명령에 절차적 하자가 있었음에도 불구하고 공무원의 과실로 객관적 정당성을 상실할 정도는 아니며, 최초 건축허가 또한 위법했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 삼척시로부터 건축 허가권을 양수받아 다가구주택 건축공사를 진행한 건축주이자 토지 소유자
• 피고 삼척시: 원고에게 건축허가를 내주고, 이후 공사 중지 명령을 내린 지방자치단체
• 소외 B: 원고에게 건축주 지위를 양도한 최초 건축허가 신청자
• 인근 주민들: 원고의 건축 공사에 대해 대지 경계 불일치 등을 이유로 민원을 제기한 사람들
• 한국가스공사, D 주식회사, E리 주민대표: 이 사건 토지 일대의 집단이주 협약 및 보상에 관련된 당사자들
• 건축사 H: 이 사건 건축공사의 설계자로서 건축허가조사 및 검사조서를 작성하여 제출한 자

분쟁 상황

원고 A는 2013년 4월 B로부터 토지를 매수하고 건축주 지위를 양수받아 다가구주택 건축공사를 시작했습니다. 삼척시는 2013년 7월 변경허가를 내주면서 '인접 대지 소유자 입회하에 대지 경계 측량을 반드시 실시하여 분쟁이 발생되지 않도록 하라'는 준수사항을 명했습니다. 원고는 측량을 의뢰했으나, 해당 토지가 지적 불일치 지역이라는 이유로 측량이 취소되었습니다.

그럼에도 원고는 터파기 및 지하층 공사를 완료했고, 인근 주민들이 대지 경계 불일치 등을 이유로 민원을 제기했습니다. 이에 삼척시는 2013년 9월 대지 경계 민원 해소 및 집단이주 여부 결정 시까지 공사를 중지하라는 명령을 내렸습니다.

원고는 이 공사 중지 명령에 대해 취소 소송을 제기했고, 법원은 삼척시가 원고에게 사전 통지 및 의견 제출 기회를 주지 않은 절차상 하자를 이유로 공사 중지 명령을 취소하는 판결을 내렸습니다. 이후 원고는 이전에 내려진 공사 중지 명령과 최초 건축허가의 위법성을 주장하며 삼척시를 상대로 총 91,626,635원의 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 공사 중지 명령이 공무원의 고의 또는 과실로 인한 위법한 처분으로서 국가배상책임을 발생시키는지 여부와, 최초의 건축허가가 지적 불일치 토지에 대한 위법한 허가로서 피고 공무원의 과실이 인정되는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 먼저, 삼척시의 공사 중지 명령에 대해 행정소송에서 절차적 하자로 취소된 사실은 인정했습니다. 하지만 이는 공무원이 객관적 주의의무를 결여하여 처분이 객관적 정당성을 상실했다고 볼 정도에 이르지 않는다고 판단했습니다. 구체적으로는 원고가 변경허가 시 준수사항(경계측량)을 위반한 점, 지적 불일치 및 민원 사실을 알면서도 공사를 진행한 점, 공사 중지 명령이 일시적이었고 이후 집단이주가 실제로 이루어져 원고가 보상을 받은 점, 원고에게 사실상의 의견 제출 기회가 있었던 점 등을 종합적으로 고려했습니다.

다음으로, 최초 건축허가가 지적 불일치 토지에 대한 위법한 허가였다는 주장에 대해서는, 원고가 제출한 증거만으로는 건축허가가 위법하거나 피고 공무원에게 과실이 있었음을 인정하기 부족하다고 보았습니다. 삼척시가 관련 법규에 따라 건축사에게 현장조사 등을 대행하게 하고 그 결과를 근거로 허가를 내준 점, 변경허가 시 경계측량을 명한 점 등을 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 국가배상법, 행정절차법, 건축법의 적용과 관련 법리 해석이 중요했습니다.

1. 국가배상법 제2조: 공무원의 직무상 불법행위로 인한 손해배상 책임을 규정합니다. 본 판례는 어떠한 행정처분이 행정소송에서 취소되었다 할지라도, 그것이 곧바로 공무원의 고의 또는 과실로 인한 불법행위로 단정할 수는 없다고 보았습니다. 공무원이 보통 일반의 공무원을 표준으로 볼 때 객관적 주의의무를 결하여 행정처분이 '객관적 정당성'을 상실했다고 인정될 정도에 이르러야 국가배상책임이 성립한다고 설명합니다. 이 사건에서는 공사 중지 명령에 절차상 하자가 있었으나, 공무원의 객관적 주의의무 결여로 인한 객관적 정당성 상실까지는 아니라고 판단하여 국가배상책임을 인정하지 않았습니다.

2. 행정절차법 제21조 제1항, 제22조 제3항: 행정청이 침익적인 처분을 할 때 당사자에게 사전 통지를 하고 의견 제출 기회를 부여해야 하는 절차적 의무를 규정합니다. 이 사건 공사 중지 명령은 행정소송에서 이러한 절차적 의무를 위반했음을 이유로 취소되었으나, 이는 공무원의 '과실'에 해당하는지는 별개의 문제로 보아 국가배상책임 요건에는 미치지 않는다고 판단되었습니다.

3. 건축법 제79조: 허가권자가 건축물의 공사 중지 명령을 내릴 수 있는 근거 규정입니다. 삼척시는 이 규정에 근거하여 대지 경계 민원 해소 및 집단이주 여부 결정 시까지 공사를 중지하도록 명령했습니다.

4. 건축법 제58조, 건축법 시행령 제80조의2, 민법 제242조: 건축물이 인접 대지경계선으로부터 일정 거리를 두어 건축되어야 한다는 이격거리 규정입니다. 이 규정은 건축물 건축 시 대지 경계가 명확하게 확정될 필요성을 뒷받침하며, 측량의 중요성을 강조합니다.

참고 사항

유사한 건축 프로젝트를 계획하는 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

1. 토지 매수 및 건축 전 철저한 확인: 토지를 매수하거나 건축허가를 받기 전에 반드시 지적도와 실제 토지의 경계가 일치하는지, 지적 불일치 문제가 없는지 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 지적 불부합지에 해당할 경우, 측량 지연 또는 불가능으로 인해 공사가 중단될 위험이 크므로 사전에 문제 해결 방안을 모색해야 합니다.
2. 건축 허가 조건 준수: 건축 허가 시 부과되는 '준수사항'은 반드시 지켜야 합니다. 특히 경계 측량과 같이 주변 이해관계자에게 영향을 미치는 조건은 공사 진행의 필수적인 전제 조건임을 인지하고 충실히 이행해야 합니다.
3. 인근 주민 민원 관리: 공사 진행 중 인근 주민들의 민원이 발생할 경우, 단순히 무시하거나 강행하기보다는 적극적으로 소통하고 해결하려는 노력을 기울여야 합니다. 민원은 행정기관의 공사 중단 명령으로 이어질 수 있습니다.
4. 행정 처분 시 대응: 행정기관의 공사 중지 명령 등 행정 처분을 받은 경우, 단순히 명령에 불복하기보다는 해당 처분의 절차적, 실체적 위법성 여부를 신중히 검토해야 합니다. 다만, 행정 절차상 하자가 있다고 해서 곧바로 공무원의 과실로 인한 국가배상책임이 인정되는 것은 아닐 수 있음에 유의해야 합니다.
5. 예측 가능한 변수에 대한 대비: 토지 주변의 환경 변화나 집단이주 논의 등 예측 불가능한 변수가 발생할 경우, 공사 계획에 미칠 영향을 예측하고 유연하게 대응할 수 있도록 대비해야 합니다. 공사 중단으로 인한 손실을 최소화할 수 있는 비상 계획을 마련하는 것이 중요합니다.