기타 금전문제
임대인 D는 임차인 A와 임대차 계약을 체결한 후 해당 부동산의 소유권을 F에게 이전하였습니다. 임차인 A는 이 사실을 뒤늦게 알고 기존 임대인 D에게 임대차 계약의 승계를 원하지 않음을 통보하고 보증금 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임차인의 주장을 받아들여 임대인 D는 임차인 A에게 보증금 1억 7,000만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2021년 4월 15일 피고 D와 보증금 1억 7,000만 원에 2021년 6월 18일부터 2023년 6월 17일까지의 임대차 계약을 체결하고 입주했습니다. 그러나 2021년 7월 9일, 이 부동산의 소유권은 피고 D에서 소외 F으로 이전되었습니다. 원고 A는 이 사실을 2022년 9월 15일경 뒤늦게 알게 되었고, 2022년 10월 6일 피고 D에게 새로운 소유자인 F에게 임대차 계약이 승계되는 것을 원하지 않는다는 이유로 임대차 계약 해지를 통보하며 보증금 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고 D는 원고 A가 계약 당시 소유자 변경에 묵시적으로 동의했고, 소유자 변경 사실을 알고도 상당 기간 이의를 제기하지 않았다고 주장했습니다.
임대차 계약 기간 중 임대인이 변경되었을 때, 임차인이 새로운 소유자에게 임대차 계약의 승계를 거부하고 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부, 그리고 이러한 권리 행사의 적절한 시기와 요건이 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 D가 원고 A로부터 부동산을 인도받는 것과 동시에 원고 A에게 임대차 보증금 1억 7,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 소송 비용은 피고 D가 부담하도록 했습니다.
법원은 대법원 판례(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)를 인용하여 임대차 계약에 있어 임대인의 지위가 양도되더라도 임차인이 원하지 않으면 그 승계를 강요할 수 없으며, 임차인이 곧바로 이의를 제기하여 기존 임대차 관계를 해지할 수 있다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙을 적용했습니다. 원고 A는 소유권 변동 사실을 알게 된 후 상당한 기간 내에 소송 제기를 통해 해지를 통보했으므로, 임대차 계약은 적법하게 해지된 것으로 보았습니다. 또한, 피고 D가 주장한 '원고 A의 묵시적 승계 동의'나 '상당 기간 내 이의 제기 불이행' 주장은 받아들여지지 않았습니다.
본 판결은 임대인의 지위 양도에 관한 대법원 판례(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)의 법리를 따르고 있습니다. 해당 판례는 '임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있지만, 이 경우 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다'고 판시하고 있습니다. 이는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것으로, 임차인이 임대차 승계를 원하지 않을 경우 임대인에게 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고, 기존 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있음을 의미합니다. 따라서 임대인의 지위가 양도되어 소유자가 변경되더라도 임차인은 새로운 임대인과의 계약 승계를 거부하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
임차 중 부동산 소유자가 변경되는 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 계약의 승계를 거부하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다. 임차인은 소유권 변동 사실을 알게 된 즉시(또는 상당한 기간 내에) 기존 임대인에게 임대차 승계를 거부하고 계약 해지를 통보해야 합니다. 이의 제기는 내용증명 등 명확한 기록을 남길 수 있는 방식으로 하는 것이 좋습니다. 단순히 임대차 계약 체결 당시 부동산이 미분양 상태였거나 향후 소유자가 바뀔 수 있다는 설명을 들었다는 것만으로는 임차인의 계약 해지 권한을 포기한 것으로 보지 않습니다. 따라서 유사한 상황에서는 소유권 변동 사실을 인지하는 시점이 매우 중요하며, 인지 후 지체 없이 자신의 의사를 표명하는 것이 중요합니다.
