기타 금전문제
임차인이 임대인과 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 임대차 기간 안에 해당 부동산의 소유자가 변경되자, 임차인이 변경된 소유자로의 임대차 계약 승계를 원치 않음을 통보하고 원래 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구한 사안입니다. 법원은 임차인이 부동산 소유자 변경 사실을 인지한 후 적절한 기간 내에 계약 해지 의사를 밝혔으므로, 원래 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.
원고 A는 2021년 4월 15일 피고 B와 보증금 1억 7천만 원에 2021년 6월 18일부터 2023년 6월 17일까지 이 사건 부동산 임대차 계약을 체결하고 입주했습니다. 이후 2021년 7월 9일 이 사건 부동산의 소유권이 피고 B에서 소외 C에게 변경되었습니다. 원고 A는 2022년 9월 15일경 소유자 변경 사실을 알게 되었고, 2022년 10월 6일 소외 C로의 임대차 계약 승계를 원치 않는다는 이유로 피고 B에게 임대차 계약 해지를 통보하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고가 계약 당시 미분양 주택임을 알고 향후 소유자가 바뀔 수 있다는 설명을 들었으므로 임대차 승계에 묵시적으로 동의했다고 주장했으며, 원고가 소유권 변경을 2021년 6월 28일경 인지했다고 보아 이의 제기가 늦었다고 주장했습니다.
임대차 계약 기간 중 부동산 소유자가 변경된 경우 임차인이 변경된 소유자에게 임대차 계약 승계를 거부하고 원래 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는지, 그리고 임차인이 임대차 승계를 묵시적으로 동의했거나 이의 제기 기간이 지났는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고(원래 임대인)는 원고(임차인)로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 1억 7천만 원을 지급하라고 판결하였습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
재판부는 임대차 계약에서 임대인의 지위가 양도되어 새로운 소유자에게 의무가 승계될 수 있지만, 임차인이 이를 원하지 않으면 임대차 승계를 임차인에게 강요할 수 없다는 대법원 판례를 인용했습니다. 따라서 임차인은 즉시 이의를 제기하여 승계되는 임대차 관계의 구속을 면하고 원래 임대인과의 계약을 해지할 수 있습니다. 원고는 부동산 소유권 변동 사실을 안 후 상당한 기간 내에 소송을 통해 해지를 통보했으므로 계약 해지가 적법하다고 보았습니다. 피고의 '원고가 미리 동의했다'거나 '이의 제기가 늦었다'는 주장은 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 임대인의 지위가 양도될 때 임차인의 권리에 관한 법리에 따릅니다. 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정은 '임대차 계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다'고 판시하고 있습니다. 이는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것입니다. 따라서 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 관계의 승계를 거부하고 원래 임대인과의 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 원래 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
임대차 계약 기간 중에 임차 주택의 소유자가 바뀌는 경우 세입자는 새로운 집주인에게 임대차 계약을 승계하는 것을 거부하고, 원래 집주인과의 계약을 해지하여 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다. 이 권리는 집주인이 변경된 사실을 알게 된 시점으로부터 너무 늦지 않은 합리적인 기간 내에 행사해야 합니다. 계약 당시 미래의 소유자 변경 가능성에 대한 설명을 들었다 하더라도, 이는 세입자가 임대차 계약 해지 권한을 포기하겠다는 의미로 직접 연결되지는 않습니다. 따라서 이러한 상황이 발생하면 신속하게 본인의 의사를 명확히 표시하고 법적 절차를 검토하는 것이 중요합니다.
