아파트 건설 위한 토지 소유권 이전 요구 사건

주택건설사업자가 아파트 건설을 위해 주택법상 매도청구권을 행사하여 토지 소유자에게 해당 부지의 소유권 이전을 요구한 사건입니다. 토지 소유자는 사업자가 토지 사용권원을 충분히 확보하지 못했고, 협의가 부족했으며, 토지 감정평가액이 부당하다고 주장하며 소유권 이전을 거부했습니다. 법원은 사업자가 주택법상 매도청구권 행사 요건을 모두 충족했다고 판단하여 토지 소유자에게 사업자로부터 정당한 매매대금을 지급받음과 동시에 토지 소유권을 이전하고 해당 토지를 인도하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 부동산 개발업을 하는 주택건설사업자로서, 아파트 건설 사업을 추진하는 주체입니다.
• 피고 B: 원고의 주택건설사업 부지에 포함된 토지 및 건물의 소유자로서, 원고의 매도청구에 응하지 않았습니다.

분쟁 상황

주식회사 A는 고양시 일산서구 D 일원에 공동주택 및 상가 복합시설을 건설하는 주택건설사업을 추진하는 사업자입니다. 이 지역은 원래 재정비촉진지구로 지정되었으나 사업이 무산된 후 지구단위계획구역으로 다시 지정되었습니다. 원고는 2017년 6월 고양시장으로부터 사업계획승인을 받았으며, 사업부지 12,491m²는 사유지와 국공유지로 구성되어 있었습니다. 피고 B는 이 사업부지에 포함된 토지 및 건물의 소유자였습니다. 원고는 사업계획승인 전까지 사유지 대부분에 대한 토지사용승낙서를 확보하고 국공유지 관리청으로부터 매각 또는 양여 확인 서류를 받았습니다. 그러나 피고는 자신의 토지(일부 사업부지 제외 부분 포함) 매도에 반대하며 원고의 사용권원 확보가 불충분하고 협의도 제대로 이루어지지 않았다고 주장했습니다. 이에 원고는 2017년 10월 10일 주택법 제22조에 따라 피고를 상대로 매도청구권 행사를 위한 소송을 제기했으며, 소장 부본은 2017년 10월 19일 피고에게 송달되었습니다. 피고는 매도청구권 행사의 요건 불충족, 3개월 이상 협의 요건 불충족, 법원 감정결과의 잘못 등을 주장하며 소유권 이전 의무가 없다고 다투었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 원고인 주택건설사업자가 주택법상 매도청구권 행사를 위한 사업부지 면적의 95% 이상에 대한 사용권원을 적법하게 확보했는지 여부 (사유지에 대한 토지사용승낙서의 유효성, 국공유지 사용권원 확보 방법, 용익물권자로부터의 사용권원 확보 필요성 포함).
2. 원고가 피고에게 매도청구권을 행사하기 전 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의를 거쳤는지 여부.
3. 매도청구권의 행사 범위에 사업부지에서 제외된 피고 소유 토지의 일부가 포함될 수 있는지 여부.
4. 주택법에서 정하는 '시가'에 개발이익이 적절히 반영되어 감정평가가 이루어졌는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고가 원고로부터 1,597,830,320원을 지급받음과 동시에 원고에게 사건 부동산에 관하여 2017년 10월 19일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고, 해당 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 인도 청구 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 주택건설사업자인 원고가 주택법상 매도청구권 행사 요건을 모두 충족했다고 결론 내렸습니다.

1. 사용권원 확보 여부: 원고가 사유지에 대해 토지사용승낙서를 받았고, 국공유지에 대해 관리청으로부터 매각 또는 양여 확인 서류를 제출받았으므로, 이는 주택법상 사용권원 확보로 인정된다고 보았습니다. 또한, 매도청구권 행사를 위해 토지 소유자 외에 용익물권자(법정지상권자, 전세권자 등)로부터 별도의 사용권원을 확보할 필요는 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고는 사업부지의 약 96.15%에 해당하는 12,010.5m²의 사용권원을 확보하여 95% 이상 요건을 충족했습니다.
2. 3개월 이상 협의 여부: 원고가 2017년 7월부터 피고에게 여러 차례 공문을 보내 매매 협의를 요청하고, 감정가를 훨씬 상회하는 매입 제안을 했으며, 조정 절차까지 거쳤으나 피고가 협의를 거부한 사실이 인정되어 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의 요건을 충족했다고 보았습니다.
3. 매도청구권 행사의 범위: 피고 소유 토지 중 사업부지에서 제외된 12m² 부분은 전체 토지의 극히 일부이며, 전체를 취득하는 것이 합리적이고 피고에게도 이익이 될 것으로 보여 사업부지 외 부분까지 포함하여 매도청구권 행사가 가능하다고 판단했습니다.
4. 매매가격의 적정성: 주택법상 '시가'는 개발이익이 반영된 객관적 거래가격을 의미하며, 법원 감정은 개발 진행 정도에 따라 구체화되는 개발이익을 반영하여 비교표준지 공시지가를 기준으로 시가를 산정했으므로 적정하다고 보았습니다. 이에 따라 매매대금은 1,597,830,320원으로 결정되었습니다.

따라서 원고가 이 사건 소장 부본 송달일인 2017년 10월 19일에 매도청구권을 행사함으로써 해당 부동산에 대한 매매계약이 성립되었고, 피고는 원고에게 매매대금을 지급받음과 동시에 소유권 이전등기 및 인도의무를 이행해야 한다고 판시했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 주택법 제22조 (매도청구 등)​: 사업주체가 주택건설사업계획 승인을 받은 후, 주택건설대지면적의 95% 이상 사용권원을 확보한 경우, 사용권원을 확보하지 못한 대지 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있으며, 이 경우 매도청구 3개월 전부터 협의해야 합니다.
  • 사용권원 확보 요건: 본 사건에서는 토지사용승낙서가 사유지 사용권원 확보로 인정되었습니다. 국공유지의 경우, 주택법 제21조 제1항 제1호 괄호규정이 준용되어, 관리청이 매각 또는 양여를 확인한 서류 제출로 사용권원 확보가 인정됩니다. (주택법 제21조 제1항 제1호, 주택법 시행령 제27조 제6항 제1호, 주택법 시행규칙 제12조 제4항 제2호)
  • 용익물권자 사용권원 불필요: 매도청구권 행사 시 소유자 외에 법정지상권자, 전세권자 등 용익물권자로부터 사용권원을 별도로 확보할 필요는 없습니다.
  • 3개월 협의 요건: 사업주체와 대지 소유자 간의 구체적이고 실질적인 협의를 의미하며, 매매가격 및 산정 근거 제시, 사업주체의 노력, 대지 소유자의 태도 등을 종합적으로 고려합니다. 소송 제기 후나 조정 절차를 통한 협의도 인정됩니다. (대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결, 대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다99256 판결)
  • 시가 산정: 매도청구권 행사 당시의 객관적 거래가격으로, 주택건설사업계획으로 인해 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다. 이는 미실현 이익을 모두 반영하는 것이 아니라 개발 진행 정도에 따라 구체화되는 이익을 반영합니다. (헌법재판소 2009. 11. 26. 선고 2008헌바133 전원재판부 결정)
• 국유재산법 시행령 제40조: 한국자산관리공사가 관리하는 국유재산의 매각 절차와 관련하여 본 사건에서 언급되었습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 사업주체의 매도청구권 행사 요건 확인: 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체는 사업부지 면적의 95% 이상의 사용권원을 확보해야 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 이때 사용권원은 토지사용승낙서로도 충분하며 반드시 소유권 취득이나 계약금 지급이 이루어져야 하는 것은 아닙니다. 국공유지의 경우 관리청이 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하면 사용권원을 확보한 것으로 인정될 수 있습니다.
• 용익물권자로부터의 사용권원 확보 여부: 매도청구권 행사를 위해 토지 소유자 외에 법정지상권자나 전세권자 등 용익물권자로부터 별도의 사용권원을 확보할 필요는 없습니다. 이러한 용익물권 문제는 사업주체가 입주자 모집 전까지 해결하도록 되어 있습니다.
• 3개월 이상 협의의 중요성: 매도청구권 행사 전 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의가 필요합니다. 협의는 매매가격이나 그 산정 근거를 제시하고, 사업주체가 협의를 위해 노력했음을 입증할 수 있어야 합니다. 소송 제기 이후나 조정 절차를 통해서도 협의가 이루어질 수 있습니다.
• 매도청구권 행사의 범위: 매도청구권은 원칙적으로 주택건설사업계획 승인 대상이 된 대지 부분에 한정되지만, 해당 토지의 일부가 극히 작고 전체를 취득하는 것이 합리적이며 소유자에게도 이익이 되는 경우 예외적으로 전체 토지에 대해 매도청구가 인정될 수 있습니다.
• 시가 산정 기준: 매도청구권 행사 시의 '시가'는 개발이익이 반영된 객관적인 거래가격을 의미합니다. 이는 주택건설사업계획이 반영되어 발생할 예상 개발이익을 포함하지만, 미실현 이익을 현재 시점에서 모두 반영하는 것이 아니라 개발 진행 정도에 따라 구체화되는 이익을 반영하는 것입니다. 법원의 감정 결과는 특별한 하자가 없는 한 존중됩니다.