행정
원고들은 주거환경개선사업 구역 내 토지 지분 소유자로서, 자신들이 분양신청 요건을 충족함에도 피고인 사업시행자들의 잘못된 안내로 분양신청을 하지 못해 현금청산 대상자로 지정되었다고 주장했습니다. 이에 관리처분계획 중 원고들을 현금청산 대상자로 정한 부분의 무효 확인 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 원고들이 조례상 분양대상자 요건은 충족한다고 보았으나, 피고들이 잘못된 안내를 했다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고들의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각했습니다.
안양시 만안구 E 일원에서는 F 주거환경개선사업이 진행되었습니다. 이 사업의 시행 방식은 관리처분방식으로, 사업시행자는 경기주택도시공사와 D 주식회사입니다. 원고 A, B, C는 이 사업구역 내에 위치한 토지의 지분을 소유하고 있었습니다. 이 토지는 원고 A, B의 조부인 J이 소유했던 것으로, J 사망 후 복잡한 상속 과정을 거쳐 원고들에게 지분이 이전되었습니다. 피고들은 2019년 6월 4일부터 7월 12일까지 분양신청 기간을 정해 공고하고 토지등소유자들에게 안내 자료를 송달했습니다. 그러나 원고들은 이 기간 내에 분양신청을 하지 않았고, 피고들은 2020년 2월 28일 원고들을 현금청산대상자로 정하는 내용이 포함된 관리처분계획을 인가받았습니다. 원고들은 자신들의 토지 지분 면적이 64.35㎡이므로 안양시 조례상 분양대상자 요건인 60㎡ 이상을 충족함에도 불구하고, 피고들의 분양사무소에서 '공동상속인의 경우 대표조합원을 선정해야 개별 신청이 불가능하다'거나 '권리산정기준일 이후 등기되어 분양신청 대상자가 아니다'라는 잘못된 안내를 받아 분양신청을 하지 못했다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들이 안양시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정한 60㎡ 이상의 토지 지분 소유 요건을 충족하는지 여부입니다. 둘째, 피고들이 원고들에게 분양신청 대상자가 아니라고 잘못 안내하여 원고들이 분양신청을 하지 못하게 되었는지 여부입니다. 셋째, 피고들의 잘못된 안내가 있었다면 그로 인해 관리처분계획의 무효를 인정할 수 있는지, 또는 불법행위에 따른 손해배상 책임이 발생하는지 여부입니다.
법원은 원고들의 주위적 청구(관리처분계획 무효확인) 및 예비적 청구(불법행위 손해배상 청구)를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고들이 이 사건 각 토지에 대한 상속 지분 계산 결과 64.35㎡의 토지 지분 면적을 소유하여 안양시 조례상의 분양대상자 요건인 60㎡ 이상을 충족한다고 보았습니다. 그러나 원고들이 주장하는 '피고들이 잘못된 분양 신청 안내를 했다'는 주장을 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. 원고들이 상담 날짜를 구체적으로 특정하지 못하고, 제출된 이메일이 원고들에게 발송된 것이 아니며, 분양사무소가 분양 대상자 자격 판단 권한이 없다는 점, 다른 공동상속인들은 분양 신청을 정상적으로 완료했다는 점 등을 근거로 들었습니다. 따라서 피고들의 위법한 안내가 있었다고 볼 수 없으므로, 주위적 청구와 예비적 청구 모두 이유 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 「도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제23조 제1항 제4호」는 주거환경개선사업에서 사업시행자가 관리처분계획에 따라 주택 등을 공급할 수 있도록 규정하고, 「도시정비법 시행령 제63조 제1항 제7호」는 주택 공급순위 및 구체적 기준을 시·도 조례로 정할 수 있도록 위임합니다. 이에 따라 「안양시 도시 및 주거환경정비 조례 제29조 제1항 및 제3항 제2호」와 「안양시 건축 조례 제31조 제1호(건축법 제57조 제1항 위임)」가 적용되어, 하나의 토지를 공유하는 경우 권리산정기준일 이전부터 공유한 토지 지분면적이 60㎡ 이상인 자는 분양대상자에 해당한다고 규정하고 있습니다. 둘째, 상속 지분 계산과 관련하여 「민법 제1026조(법정단순승인)」는 상속인이 상속재산을 은닉하거나 부정소비하는 경우 법정단순승인으로 의제하지만, 「민법 제1027조」는 상속인이 상속을 포기하여 차순위 상속인이 상속을 승인(단순승인뿐만 아니라 한정승인도 포함)한 경우에는 선순위 상속인의 해당 행위를 상속의 승인으로 보지 않는다고 규정하여 후순위 상속인을 보호합니다. 이 사건에서는 피고가 선순위 상속인의 상속재산 처분 행위를 들어 원고의 지분이 감소되어야 한다고 주장했으나, 법원은 후순위 상속인들의 한정승인이 있었으므로 민법 제1027조에 따라 이를 법정단순승인으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 셋째, 상속 법리와 관련하여 대법원 판례(대법원 1995. 9. 26. 선고 95다27769 판결, 대법원 2001. 3. 9. 선고 99다13157 판결 등)는 피상속인의 제1순위 상속인 전원이 상속을 포기하면 차순위 손자녀들이 본위상속을 하게 되며, 1순위 상속인 전원 사망 시 차순위 손자녀들이 대습상속을 하게 됨을 명시하고 있습니다. 이 사건에서는 복잡한 가족 관계에서의 상속 포기와 대습상속, 본위상속 관계를 바탕으로 원고들의 정확한 지분율을 판단했습니다.
재개발이나 재건축 등 주거환경개선사업에서 분양신청을 할 때는 다음과 같은 사항들을 유의하는 것이 좋습니다. 첫째, 자신의 토지나 주택이 분양대상자 자격 요건을 충족하는지 도시 및 주거환경정비법과 해당 지자체의 관련 조례(예: 안양시 도시 및 주거환경정비 조례, 건축 조례)를 통해 미리 정확하게 확인해야 합니다. 특히 공동 소유 지분이나 상속으로 인한 소유 관계가 복잡하다면 법률 전문가의 도움을 받아 지분 면적을 정확히 계산하는 것이 중요합니다. 둘째, 사업시행자나 분양사무소로부터 안내받은 내용이 불확실하거나 자신의 이해와 다르다고 판단될 경우, 단순히 구두 안내에만 의존하지 말고 반드시 서면으로 질의하고 답변을 받아두는 등 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 녹취나 이메일 기록 등도 중요한 증거가 될 수 있습니다. 셋째, 분양사무소 직원이 모든 법률적 판단 권한을 가지고 있는 것은 아닐 수 있으므로, 중요한 자격이나 절차에 대한 문의는 사업시행자의 공식적인 채널을 통해 확인하거나 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 바람직합니다. 넷째, 권리 침해가 의심되는 상황이라면 관련 법규에서 정한 기간 내에 이의 제기나 법적 조치를 취해야 합니다. 이 사건에서 원고들이 관리처분계획 인가일로부터 약 2년 10개월이 지나서야 소송을 제기한 점이 판단에 영향을 미쳤듯이, 권리 구제는 신속하게 이루어져야 합니다. 마지막으로, 공동 소유자들은 분양 신청 시 대표 조합원 선정 등 사업 시행자가 요구하는 특정 절차가 있는지 확인하고 이를 충실히 이행해야 합니다.
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