해외 거주자의 재개발 분양 미신청으로 인한 현금청산 사건

토지 소유자 A씨는 해외에 거주하며 주택재개발정비사업 조합 B의 분양신청 기간을 놓쳐 현금청산 대상자로 분류되었습니다. A씨는 조합으로부터 분양신청 통지를 제대로 받지 못했으므로 관리처분계획이 무효이거나 취소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 조합이 정관에 따라 적법하게 분양신청 통지를 이행했으며, A씨가 해외 체류 중 주소 변경 신고나 대리인 지정을 하지 않은 책임이 있다고 보아 A씨의 주위적 청구(관리처분계획 무효확인)를 기각했습니다. 또한 예비적 청구(변경 관리처분계획 취소)는 소송 대상 지정이 잘못되었고 법률상 이익도 없다고 판단하여 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 사업 구역 내 토지 소유자로, 해외 체류 중 분양신청 기간을 놓쳐 현금청산 대상자가 되자 소송을 제기했습니다.
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 광명시에서 주택재개발정비사업을 수행하는 주체로, 원고 A를 현금청산 대상자로 정하는 관리처분계획을 수립하고 인가받았습니다.

분쟁 상황

광명시에서 진행되는 주택재개발정비사업에 대해 피고 조합은 2020년 7월 9일부터 9월 1일까지 분양신청을 받았으나, 정비구역 내 토지 소유자인 원고 A는 2019년 11월 25일 해외(호주)로 출국하여 체류 중이었으므로 분양신청 기간을 인지하지 못하고 기간 종료 후 2020년 10월 28일 뒤늦게 신청했습니다. 조합은 기간 내 신청이 아니라는 이유로 이를 거부하고, 원고를 현금청산 대상자로 포함하는 관리처분계획을 2021년 9월 13일 수립하여 인가받았습니다. 이에 원고 A는 조합이 자신에게 분양신청 통지를 제대로 하지 않아 관리처분계획이 무효라고 주장하며 법원에 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고 조합이 해외에 거주 중인 원고에게 분양신청 통지의무를 적법하게 이행했는지 여부, 그리고 이로 인해 원고를 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획에 중대하고 명백한 하자가 있어 무효인정될 수 있는지 여부입니다. 또한, 변경된 관리처분계획을 소송 대상으로 삼은 것이 적법한지, 현금청산 대상자가 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 예비적 청구(변경 관리처분계획 취소)를 부적법하다고 보아 각하하고, 주위적 청구(최초 관리처분계획 무효확인)는 이유 없다고 판단하여 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고 조합이 관련 법령과 정관에 따라 분양신청 통지 의무를 적법하게 이행했다고 보았습니다. 원고 A가 해외 체류 중 주소 변경 신고나 대리인 지정 등의 조치를 취하지 않아 분양신청 기간을 알지 못했던 책임이 원고 본인에게 있다고 판단하여, 관리처분계획에 무효 사유가 없다고 결론 내렸습니다. 또한, 변경된 관리처분계획은 원고의 현금청산 대상자 지위를 실질적으로 변경하지 않았으므로 적법한 소송 대상이 아니며, 현금청산 대상자는 해당 계획의 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 '구 도시 및 주거환경정비법'(2021. 3. 16. 법률 제17943호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법')과 조합의 정관 규정이 주요하게 적용되었습니다. 구 도시정비법 제72조 제1항에 따르면, 분양신청 통지 절차는 관리처분계획 수립에 필수적이며, 이를 위반한 관리처분계획은 위법하다고 봅니다. 그러나 행정처분이 '당연무효'가 되기 위해서는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대하고 명백한' 것이어야 합니다. 피고 조합은 구 도시정비법 제40조 제1항 제18호 및 같은 법 시행령 제38조 제8호에 따라 조합 정관에 명시된 방법(등기우편 발송, 일간신문 공고, 게시판 게시, 인터넷 홈페이지 게시)으로 통지 의무를 이행했습니다. 특히 정관 제7조 제2항 제4호는 등기우편 발송과 게시판 공고가 있은 날로부터 고지된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 원고는 정관 제10조 제3항의 주소 변경 신고 의무를 이행하지 않았으며, 정관 제10조 제2항에 따라 해외 거주 시 대리인을 지정할 수 있었음에도 이를 하지 않아 분양신청을 알지 못한 책임이 원고 자신에게 있다고 판단되었습니다. 또한, 이미 현금청산 대상자가 된 조합원은 특별한 사정(사업시행계획에 당연무효 하자가 있는 등)이 없는 한 관리처분계획의 무효확인이나 취소를 구할 '법률상 이익'이 없다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

재개발이나 재건축 사업 구역 내 토지 등 소유자로서 해외에 거주할 경우, 조합의 분양신청 등 중요한 안내를 놓치지 않도록 각별히 주의해야 합니다. 조합의 정관에는 고지 및 공고 방법, 주소 변경 신고 의무, 대리인 지정 등에 대한 규정이 상세히 명시되어 있습니다. 정관 규정을 미리 확인하고 주소 변경 시 즉시 조합에 신고하며, 필요 시 국내 대리인을 지정하여 조합과의 연락 채널을 유지하는 것이 중요합니다. 분양신청 기간 등 주요 절차는 등기우편 발송 외에도 일간신문 공고, 조합 사무실 게시판, 인터넷 홈페이지 게시 등 다양한 방법으로 이루어지므로, 다각도로 정보를 확인해야 합니다. 만약 분양신청 기간 내에 신청하지 못하면 현금청산 대상자가 되어 조합원 지위를 상실할 수 있으며, 이 경우 관리처분계획의 무효나 취소를 주장하기 어려워질 수 있습니다.