부동산 판매를 위한 용역계약 대금 청구 사건

개인사업자 원고는 피고 소유의 부동산 매매가 성사되면 용역대금을 지급하기로 하는 계약을 체결했습니다. 이후 피고의 부동산 매매가 실제로 성사되어 소유권 이전 및 대금 수령이 완료되었지만 피고는 원고에게 용역대금 지급을 거부했습니다. 피고는 원고가 공인중개사 자격 없이 중개 목적으로 계약을 체결한 것이므로 무효이고, 용역도 제대로 제공하지 않았다고 주장했습니다. 하지만 법원은 원고와 피고 사이의 계약이 부동산 매매 성립이라는 일의 완성을 목적으로 한 유효한 용역계약이며 원고가 업무를 수행하여 그 목적을 달성했다고 판단하여 피고는 원고에게 용역대금 2억 2천만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'J'이라는 상호로 건설업 및 부동산업을 운영하는 개인사업자이며, 피고의 부동산 판매 용역을 수행하고 대금 지급을 청구한 사람입니다.
• 피고 C: 이 사건 부동산의 소유자였던 사람으로, 원고와 용역계약을 맺었으나 용역대금 지급을 거부한 사람입니다.
• 공인중개사 E, H: 피고의 부동산 매매를 실제로 중개하고 중개수수료를 받은 공인중개사들입니다.
• F, G: 이 사건 부동산을 매매대금을 지불하고 매수한 사람들입니다.

분쟁 상황

원고는 피고의 부동산 매각 성사를 위해 다양한 용역을 제공했다고 주장하며 약정된 용역대금 2억 2천만 원을 청구했습니다. 그러나 피고는 원고가 공인중개사 자격 없이 부동산 중개를 목적으로 계약한 것이므로 이 계약이 무효이며, 원고가 실질적인 용역을 제공하지 않거나 미진하게 수행했으므로 용역대금을 지급할 의무가 없다고 주장하며 대금 지급을 거부하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 용역계약이 공인중개사법에 위반되어 무효인 중개계약인지 여부와 원고가 용역계약에서 정한 업무를 모두 수행하여 '일의 완성'을 달성했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고에게 원고에게 2억 2천만 원 및 그 중 1억 5백1십6만 원에 대하여는 2022년 1월 6일부터, 그 중 9천4백8십4만 원에 대하여는 2022년 5월 4일부터 2024년 1월 30일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고와 피고 사이의 계약서가 부동산 매매 성립을 목적으로 하는 용역계약으로 명시되어 있고, 실제 부동산 매매가 성사되어 소유권 이전 및 대금 수령까지 완료된 점을 들어 원고가 계약상의 '일의 완성'을 달성했다고 판단했습니다. 또한, 원고가 주민 협상 유도, 측량 참여, 매물 의뢰, 환경 정리 등 구체적인 업무를 수행했으며, 피고가 용역대금 정산 합의서에 날인한 사실도 원고의 용역 수행을 뒷받침하는 근거로 보았습니다. 계약서에 중개 목적 내용이 없고 실제 중개는 공인중개사들이 진행했으므로, 이 계약을 무자격자의 불법 중개계약으로 볼 수 없다고 판단하여 피고의 주장을 기각했습니다. 원고가 용역 업무를 일부 미진하게 처리했더라도 계약의 주요 목적인 부동산 매매 성사를 달성했으므로 일의 완성을 부정할 수 없다고 보아 원고의 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제664조 (도급의 의의)​: 도급은 당사자 일방이 '어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써' 그 효력이 생깁니다. 이 판결에서 법원은 원고와 피고의 계약이 부동산 매매 성립이라는 '일의 완성'을 목적으로 하는 유효한 도급(용역) 계약으로 보아 원고에게 보수를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.
2. 공인중개사법: 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산 중개업을 하는 것을 금지하며, 이를 위반하여 체결된 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위반되어 무효가 됩니다. 피고는 이 사건 용역계약이 무자격자의 불법 중개계약이라고 주장했으나, 법원은 용역계약서에 중개 목적 내용이 없고 실제 중개는 공인중개사들이 담당했으므로 공인중개사법 위반으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
3. 처분문서의 증명력: 법원은 처분문서(계약서 등)가 진정하게 성립된 것으로 인정되는 이상, 그 문서에 기재된 문언대로의 의사표시 존재 및 내용을 인정해야 합니다. 문서의 기재 내용을 부인하려면 분명하고 수긍할 수 있는 반증이 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 용역계약서의 기재 내용을 바탕으로 계약의 성격을 판단했습니다.
4. 지연손해금: 채무자가 돈을 갚기로 한 기한을 넘겨 이행하지 않을 경우, 채권자에게 채무불이행으로 인한 손해배상금(지연손해금)을 지급해야 합니다. 이는 민법상 불이행에 따른 손해배상 책임에 근거하며, 이 판결에서도 피고는 용역대금 외에 지연손해금을 지급하도록 명령받았습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때는 다음과 같은 내용을 참고할 수 있습니다.

1. 계약서 작성의 명확성: 계약을 체결할 때 계약의 목적, 내용, 수행할 업무 범위, 보수 지급 조건 등을 최대한 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 특히 '중개'와 '용역' 등 법적 의미가 다른 개념은 구분하여 사용하고 불필요한 오해의 소지를 줄여야 합니다.
2. 공인중개사 자격 유무 확인: 부동산 매매나 임대차와 같이 중개 행위가 필요한 경우, 반드시 공인중개사 자격을 갖춘 사람을 통해 진행해야 합니다. 무자격자의 중개 행위는 불법이며, 관련 보수 약정은 무효가 될 수 있습니다. 다만, 본 사례처럼 중개 행위가 아닌 다른 형태의 지원 업무(예: 행정 지원, 협상 보조, 환경 정리 등)를 목적으로 하는 용역계약은 유효할 수 있으므로 계약의 실질적인 내용을 잘 살펴야 합니다.
3. 업무 수행 기록 보관: 용역 계약의 경우, 약정된 업무를 수행했다는 증거 자료(예: 업무 일지, 관련 서류, 사진, 주고받은 메시지, 회의록 등)를 철저히 보관하는 것이 좋습니다. 이는 나중에 '일의 완성' 여부나 업무 내용에 대한 다툼이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.
4. 대금 정산 합의의 중요성: 대금 정산이나 조건 변경 등 중요한 합의 사항은 반드시 서면으로 작성하고 당사자의 서명이나 날인을 받아두어야 합니다. 피고가 용역대금 정산 합의서에 날인한 사실이 원고의 주장을 뒷받침하는 중요한 증거가 된 것처럼 명확한 증거를 남기는 것이 중요합니다.
5. 처분문서의 증명력: 계약서와 같은 처분문서(법률적 행위의 내용을 증명하는 문서)는 그 내용이 진정하게 작성된 것으로 인정되면, 기재된 문언대로의 의사표시 존재 및 내용을 인정하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약서 작성 시 신중해야 하며, 계약서 내용을 부인하려면 명확하고 수긍할 수 있는 반증을 제시해야 합니다.