건축/재개발 · 행정 · 노동
수원시 팔달구의 재건축 사업 구역 내 아파트 소유자들이 처음에는 조합 설립에 동의하지 않아 재건축 조합으로부터 '매도청구권' 행사를 당했습니다. 그러나 소유권을 유지하던 중 재건축 조합 정관에 따라 분양 신청 기간 안에 조합 설립 동의서를 제출하고 분양 신청을 하면서 조합원 자격을 주장하였습니다. 법원은 이들이 매도청구권 행사를 당했더라도 소유권을 가지고 있다면 정관에 따라 조합원이 될 수 있는지 여부를 판단했습니다.
피고 조합은 2016년 조합 설립 인가를 받았습니다. 원고들은 사업 구역 내 아파트 소유자였으나 초기 조합 설립에 동의하지 않았습니다. 이에 피고 조합은 2017년 6월경 원고들에게 사업 참여 여부를 최고하고, 2017년 9월에서 10월경 원고들을 상대로 '매도청구권' 소송을 제기하여 소유권 이전 등기 및 인도를 요구하는 판결 또는 화해 권고 결정을 받아 확정되었습니다. 하지만 원고들은 여전히 이 사건 아파트의 소유권을 가지고 있었고, 2020년 6월부터 7월경 피고 조합에 조합 설립 동의서를 제출했습니다. 이후 2021년 2월 분양 신청 기간에 분양 신청서도 제출했습니다. 피고 조합은 원고들이 이미 매도청구권 소송을 당해 소유권 이전 의무가 발생했으므로 조합원이 될 수 없다고 주장하였고, 원고들은 여전히 소유자이며 정관에 따라 조합원 자격을 얻었다고 주장하며 이 소송을 제기했습니다.
재건축 조합 설립에 동의하지 않아 조합으로부터 '매도청구권' 소송을 당해 매매 대금 지급과 소유권이전등기 의무가 확정된 아파트 소유자가, 실제 소유권을 유지하고 있는 상태에서 재건축 조합 정관이 정한 기한 내에 조합 설립 동의서를 제출하면 조합원 자격을 취득할 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고들이 피고 조합의 조합원임을 확인했습니다. 따라서 원고들이 이 사건 아파트 소유권을 가지고 있는 한, 분양 신청 기간 내에 조합 설립 동의서를 제출했다면 조합원이 될 수 있다고 보았습니다.
매도청구권 행사로 인한 판결이나 화해 권고 결정이 확정되었더라도, 사업 시행자(재건축조합)가 아직 매매 대금을 지급하지 않아 토지 등 소유자가 소유권을 그대로 보유하고 있는 경우라면, 해당 소유자는 분양 신청 기간까지 조합 설립에 동의함으로써 조합원이 될 수 있다는 대법원 판례의 법리를 따랐습니다. 피고 조합의 정관에도 '조합 설립에 동의하지 않았더라도 분양 신청 기한까지 조합 설립 동의서를 제출하면 조합원이 될 수 있다'는 내용이 명시되어 있었고, 원고들이 이 정관에 따라 동의서를 제출했으므로 조합원 자격을 취득했다고 판단했습니다.
이 판결에서는 주로 두 가지 법령과 하나의 법리가 중요하게 적용되었습니다.
첫째, 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제19조 제1항은 '정비사업의 조합원은 주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 토지등소유자로 한다'고 규정하고 있습니다. 이 조항은 조합원 자격의 기본 요건을 명시하지만, 조합 설립 동의의 시기에 대해서는 별다른 제한을 두지 않고 있습니다. 이 사건 원고들은 비록 조합 설립 당시에는 동의하지 않았지만, 나중에 동의서를 제출하여 이 요건을 충족하려고 했습니다.
둘째, 구 도시정비법 제39조는 재건축사업의 '매도청구권'에 관한 조항과 관련이 깊습니다. 이 매도청구권은 조합 설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자에게 조합이 해당 부동산을 강제로 매수할 수 있도록 하는 권리입니다. 피고 조합은 이 권리를 행사하여 원고들을 상대로 소송을 제기했고, 원고들은 매매 대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다는 판결 또는 화해 권고 결정을 받았습니다. 그러나 이 판결의 핵심은 매도청구권 행사가 확정되었더라도, 조합이 아직 매매 대금을 지급하지 않고 소유권이전등기가 이루어지지 않아 소유자가 여전히 해당 부동산의 소유권을 보유하고 있는 상태에서는 소유자가 재건축 조합의 조합원이 될 수 있다는 대법원의 법리를 따랐다는 점입니다.
셋째, 피고 조합의 정관 제9조 제1항 단서 규정이 중요합니다. 이 정관은 국토교통부의 주택재건축 표준정관 제9조의 내용을 반영한 것으로, '이 사건 사업구역 안에 토지 또는 건축물을 소유하는 사람이 조합설립에 관한 동의를 하지 않았더라도 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하면 조합원이 될 수 있다'고 명시하고 있습니다. 이는 초기 동의하지 않은 소유자에게도 나중에 사업 참여의 기회를 주어 권익을 보호하려는 취지이며, 법원은 이 정관 규정에 따라 원고들이 분양 신청 기한 전에 동의서를 제출하여 조합원 자격을 취득했다고 판단했습니다.
만약 재건축 사업 초기 단계에 조합 설립에 동의하지 않았더라도, 나중에 조합 사업에 참여하고 싶다면 해당 재건축 조합의 정관을 반드시 확인해야 합니다. 대부분의 재건축 조합 정관에는 '분양 신청 기한까지 조합 설립 동의서를 제출하면 조합원이 될 수 있다'는 내용이 포함되어 있을 가능성이 높습니다. 매도청구권 소송을 통해 매매 대금 지급 및 소유권이전등기 의무가 확정되었더라도, 실제로 조합 측으로부터 매매 대금을 받고 소유권이전등기가 완료되기 전까지는 여전히 해당 부동산의 소유자로서의 지위를 유지한다는 점을 알아두세요. 따라서 소유권을 보유하고 있는 동안에는 정관이 정한 기한 내에 동의서를 제출하여 조합원이 될 가능성이 있습니다. 재건축 사업의 특성상 시기별로 중요한 절차와 기한이 있으므로, 각 절차의 마감일을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
