수원 주택재개발 현금청산 보상금 증액 판결

수원시 A구역 주택재개발사업에서 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 토지 소유자들(원고들)은 사업시행자인 재개발조합(피고 조합)과 경기도지방토지수용위원회(피고 위원회)를 상대로 수용재결의 무효 확인 또는 취소, 그리고 정당한 보상금 증액 및 재결신청 지연가산금 지급을 청구했습니다. 원고들은 피고 조합이 재결신청 전 협의 절차를 제대로 거치지 않았고, 피고 위원회가 재결신청서 열람·공고를 지연하여 수용재결이 위법하다고 주장했습니다. 법원은 현금청산 대상자의 경우 토지보상법상 별도의 협의 절차를 거칠 필요가 없으므로 재결신청이 적법하다고 보았고, 열람·공고 지연 역시 수용재결의 위법 사유는 아니라고 판단했습니다. 다만, 보상금액에 대해서는 법원 감정 결과가 이의재결보다 적정하다고 인정하여 피고 조합이 원고들에게 이의재결 금액과의 차액에 해당하는 증액 보상금과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 재결신청 지연가산금 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고들: 수원시 A구역 주택재개발사업 구역 내 토지 및 지장물 소유자들로, 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 됨
• 피고 경기도지방토지수용위원회: 현금청산 대상 토지 등에 대한 수용재결을 담당하는 기관
• 피고 A구역주택재개발정비사업조합: 수원시 A구역 주택재개발사업의 사업시행자

분쟁 상황

원고들은 수원시 A구역 주택재개발사업의 현금청산 대상자로, 피고 조합이 제시한 보상금액이 낮고 재결신청 과정에 문제가 있다고 주장하며 수용재결의 무효 확인, 취소 또는 정당한 보상금 및 지연가산금 지급을 요구했습니다. 특히 재결신청 전 협의 절차 미이행, 불성실한 협의, 재결신청서 열람·공고 지연 등을 문제 삼아 수용재결의 위법성을 주장했습니다.

핵심 쟁점

재개발 현금청산 대상자에 대한 토지보상법상 별도의 협의절차 준수 여부 및 재결신청의 적법성 여부, 피고 위원회의 재결신청서 열람·공고 지연이 수용재결의 위법 사유가 되는지 여부, 정당한 손실보상금액 산정 기준 (이의재결 금액과 법원 감정 금액), 재결신청 지연가산금 지급 의무 발생 여부

법원의 판단

1. 피고 A구역주택재개발정비사업조합은 원고들에게 별지 보상금 내역의 '원고별 증액금'에 해당하는 금액과 2018년 6월 15일부터 2020년 10월 15일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 원고들이 피고 경기도지방토지수용위원회에 제기한 주위적 청구(수용재결 무효 확인) 및 제1예비적 청구(수용재결 취소)는 모두 기각되었습니다.
3. 원고들이 피고 A구역주택재개발정비사업조합에 제기한 나머지 청구(재결신청 지연가산금)는 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고들과 피고 경기도지방토지수용위원회 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고들과 피고 A구역주택재개발정비사업조합 사이에 발생한 부분의 80%는 원고가, 나머지는 피고 A구역주택재개발정비사업조합이 각 부담합니다.

결론

법원은 재개발 현금청산 과정에서 수용재결 절차 자체의 위법성은 인정하지 않았습니다. 그러나 현금청산 보상금액에 대해서는 법원의 감정 결과가 이의재결보다 적정하다고 판단하여 사업시행자인 재개발조합은 토지 소유자들에게 추가 보상금을 지급해야 한다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법') 및 구 도시 및 주거환경정비법이 이 사건에 주로 적용되었습니다.

1. 현금청산 대상자의 협의 절차 (구 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1항, 제40조 제1항, 토지보상법 제16조 등)​ 구 도시정비법상 주택재개발사업에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 토지등소유자의 경우, 토지보상법상 일반적인 공익사업에 적용되는 엄격한 협의 절차(토지보상법 제14조, 제15조, 제16조, 제68조 등)는 특별한 규정에 해당하여 준용되지 않습니다. 따라서 현금청산기간(분양신청기간 종료일 다음 날부터 150일) 내에 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않으면, 토지 소유자는 별도의 토지보상법상 손실보상에 관한 협의를 거칠 필요 없이 사업시행자에게 수용재결신청을 청구할 수 있습니다.
2. 재결신청 청구 및 지연가산금 (토지보상법 제30조 제1항, 제2항, 제3항)​ 토지 소유자나 관계인이 협의가 성립되지 않았을 때 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있으며(제30조 제1항), 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 합니다(제30조 제2항). 만약 사업시행자가 60일 이내에 재결 신청을 하지 않으면 지연된 기간에 대해 대통령령으로 정하는 가산금을 지급해야 합니다(제30조 제3항). 다만, 이 사건에서는 법정 기간 내에 재결 신청이 이루어졌다고 보아 지연가산금 청구는 기각되었습니다.
3. 재결신청서 열람·공고 절차 (토지보상법 제31조 제1항)​ 토지수용위원회는 재결신청서를 접수하면 지체 없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다. 이 사건에서 피고 위원회는 재결신청 접수 후 10개월이 지나서야 열람·공고를 실시하여 '지체 없이' 공고했다 보기는 어렵다고 판단되었습니다. 그러나 이러한 절차 지연만으로는 수용재결의 위법 사유가 되지 않는다고 보았습니다. 절차 지연으로 인해 이해관계인의 절차적 권리와 이익이 실질적으로 훼손되었거나, 재결 심리나 결정에 영향을 미쳤다고 볼 만한 사정이 없었기 때문입니다.
4. 손실보상금 산정 기준 및 감정 결과의 신뢰 (대법원 판례)​ 손실보상금의 증감에 관한 소송에서 재결의 기초가 된 감정결과와 법원 감정결과가 모두 평가방법에 위법 사유가 없고 내용에 특별한 오류가 없으면, 법원의 재량으로 어느 감정결과를 더 신뢰할지 결정할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 법원 감정 결과가 이의재결의 감정보다 이 사건 토지의 특성 등 가격 형성 요인을 더 상세하고 적절하게 반영했다고 판단하여 법원 감정 결과를 채택, 증액 보상금을 인정했습니다.

참고 사항

주택재개발사업에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 경우, 토지보상법상의 엄격한 협의 절차를 사업시행자가 반드시 거칠 필요는 없습니다. 현금청산기간 내에 협의가 이루어지지 않으면 토지 소유자는 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있습니다. 재결신청이 법정 기간 내에 이루어졌다면, 토지수용위원회가 재결 신청서를 보완 요청하며 열람·공고 절차를 지연시켰더라도 이것만으로 수용재결 자체가 위법하다고 보기는 어렵습니다. 이러한 절차 지연이 토지 소유자의 절차적 권리나 이익을 실질적으로 훼손했는지, 재결 심리나 결정에 영향을 미쳤는지가 중요합니다. 수용재결이나 이의재결에서 결정된 보상금액이 낮다고 생각된다면, 법원에 보상금 증액 소송을 제기하여 정당한 보상금을 청구할 수 있습니다. 이때 법원은 감정 결과 등을 종합적으로 고려하여 보상금을 다시 산정할 수 있습니다. 법원 감정 결과가 기존 재결 감정보다 더 적정하다고 판단될 경우, 증액된 보상금을 받을 수 있습니다. 사업시행자가 토지 소유자의 재결신청 청구를 받고도 60일 이내에 재결신청을 하지 않으면 지연가산금을 부담할 수 있지만, 법정 기간 내에 재결신청이 이루어졌다면 이후 절차 지연만으로 지연가산금이 발생하지는 않습니다. 보상금 증액 소송에서 승소할 경우, 증액된 보상금에 대한 지연손해금도 함께 지급받을 수 있습니다. 지연손해금은 일반적으로 수용개시일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용됩니다.