행정

F·G아파트 테니스장 용도변경을 둘러싼 입주민 갈등 사건

이 사건은 F·G아파트 입주민들이 자신들이 속한 입주자대표회의가 아파트 내 테니스장을 주차장이나 배드민턴장으로 용도 변경하기로 한 결의의 효력을 정지하고, 테니스장 사용을 방해하지 못하도록 해달라고 신청한 가처분 사건입니다.

입주자대표회의는 비용 절감을 이유로 테니스장 용도 변경을 추진하며 두 차례 결의를 하고 입주민들의 동의를 받았습니다. 처음 안양시에서는 동의서가 용도 변경과 장기수선계획 조정을 일괄적으로 다뤘다는 이유로 용도 변경에 대한 별도 동의서 제출을 요구했고, 이에 대표회의는 다시 입주민 동의를 받아 800세대 중 566세대(약 70.75%)의 동의를 얻어 안양시로부터 용도 변경 허가를 받았습니다.

채권자인 일부 입주민들은 이러한 용도 변경 절차에 중대한 하자가 있다며 결의 무효확인 청구권과 테니스장 이용권을 피보전권리로 하여 가처분을 신청했습니다.

법원은 입주자대표회의가 입주민 동의를 받는 과정이 공동주택관리법에 따른 3분의 2 이상 동의 요건을 충족했으며, 동의서 내용도 입주민 의사를 왜곡했다고 보기 어렵다고 판단하여 채권자들의 신청을 모두 기각했습니다.

분쟁 상황

F·G아파트 입주자대표회의는 아파트 내 유휴 시설인 테니스장의 용도를 주차장이나 배드민턴장으로 변경하여 아파트 유지 관리 비용을 절감하고자 했습니다. 이를 위해 두 차례 입주자대표회의 결의를 거쳐 입주민들을 대상으로 용도 변경 동의를 받았습니다.

하지만 일부 입주민들은 대표회의가 충분한 의견 수렴 없이 결의를 진행했고, 입주민 동의를 받는 과정(방문 투표, 우편 투표, 동의서 내용 등)이 관리규약을 위반하거나 입주민의 의사를 제대로 반영하지 못했다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 이들은 법원에 대표회의 결의의 효력을 정지하고 테니스장 사용을 방해하지 못하게 해달라는 가처분을 신청했습니다.

핵심 쟁점

F·G아파트 입주자대표회의가 아파트 내 테니스장 용도를 주차장 또는 배드민턴장으로 변경하기 위해 진행한 결의와 입주민 동의 절차가 공동주택관리법 및 관리규약에 따라 적법하게 이루어졌는지 여부입니다. 구체적으로는 ▲입주민 의견 수렴 절차를 거치지 않은 결의의 유효성 ▲서면 또는 전자적 방법 외 방문 투표 및 기간 특정 없는 우편 투표를 통한 동의 절차의 유효성 ▲용도 변경과 장기수선계획 조정을 함께 다루거나 반대 의사 표시가 어렵도록 동의서를 작성하여 입주민의 의사를 왜곡했는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자들의 모든 신청을 기각하고, 신청비용은 채권자들이 부담하도록 결정했습니다. 이는 입주자대표회의의 테니스장 용도변경 결의 효력정지 및 테니스장 사용 방해 금지 가처분 신청을 받아들이지 않은 것입니다.

결론

법원은 입주자대표회의의 테니스장 용도 변경 결의와 입주민 동의 절차에 중대한 하자가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 특히 공동주택관리법에서 요구하는 입주민 3분의 2 이상의 동의 요건이 충족되었고, 동의서 양식 및 내용이 입주민의 의사를 왜곡했다고 보기도 어렵다는 것이 법원의 주요 판단 근거가 되었습니다. 결과적으로 입주자대표회의의 용도 변경 추진에 법적인 문제가 없다는 결론이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 공동주택관리법 제35조 제1항

내용: 공동주택의 입주자 등은 공동주택의 공용부분을 증축·개축·대수선·파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 용도를 변경하는 행위를 하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 입주자 등의 동의를 받아 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 합니다.
사례 적용: 이 사건 테니스장은 공동주택의 공용부분에 해당하므로, 그 용도를 주차장 등으로 변경하기 위해서는 입주자 등의 동의를 받아 관할 지자체장(안양시장)의 허가를 받아야 합니다. 법원은 입주자대표회의가 이 법 조항에 따른 동의 절차(입주자 3분의 2 이상의 동의)를 거쳐 허가를 받았음을 인정하고 절차에 중대한 위법이 없다고 판단했습니다.

2. 공동주택관리법 시행령 제35조 제1항

내용: 공동주택관리법 제35조 제1항에 따라 공동주택의 공용부분을 용도 변경하려는 경우에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다.
사례 적용: 이 조항은 용도 변경에 필요한 구체적인 동의율을 명시하고 있습니다. 입주자대표회의는 800세대 중 566세대(약 70.75%)의 동의를 얻어 3분의 2 이상의 동의 요건(약 66.7%)을 충족했습니다.

법원 판단의 요지:

법원은 입주자대표회의가 입주민들에게 안건 상정을 위한 사전 동의를 받을 의무까지는 없다고 보았습니다.
입주자 동의를 받는 방식(방문 투표 등)이 공동주택관리법에서 명시한 '서면 또는 전자적 방법'이 아니라는 주장에 대해서도, 해당 동의 방식이 반드시 무효라고 단정할 수 없다고 판단했습니다.
특히, 안양시의 요구에 따라 용도 변경에 대해서만 다시 동의를 받았고, 동의서에 반대 의사 표시를 할 수 있도록 안내했으며 실제로 반대 표시를 한 입주민도 있었으므로, 입주민의 의사가 왜곡되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

공동주택에서 시설물의 용도를 변경할 때는 다음과 같은 점들을 유의해야 분쟁을 예방하고 원활하게 진행할 수 있습니다.

법령 및 관리규약 준수: 공동주택관리법 제35조 제1항 및 동법 시행령 제35조 제1항에 따라 공용 부분의 용도 변경에는 입주자 등의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다. 아파트 관리규약에 명시된 절차와 방법도 철저히 지켜야 합니다.
동의 절차의 투명성: 입주민 동의를 받을 때는 동의서 양식과 절차를 명확히 해야 합니다.
- 동의서 내용이 여러 사안(예: 용도 변경과 장기수선계획 조정)을 한꺼번에 다루어 입주민의 의사를 왜곡할 수 있다는 오해를 사지 않도록 각 안건에 대해 명확히 구분하여 동의를 받는 것이 좋습니다.
- 동의 여부 표시 방법(찬성, 반대, 기권 등)을 명확히 안내하고, 입주민이 반대 의사를 자유롭게 표시할 수 있도록 해야 합니다.
- 방문 투표나 우편 투표 방식이 관리규약에 명시된 서면 또는 전자적 방법 외에 추가적으로 허용되는지 여부를 확인하고, 불필요한 논란을 피하도록 합니다.
의견 수렴 및 소통: 입주자대표회의는 안건을 상정하기 전에 입주민들의 동의를 받아야 할 법적 의무는 없으나, 충분한 사전 공지와 의견 수렴 절차를 거치는 것이 분쟁을 예방하고 입주민들의 이해와 협조를 구하는 데 중요합니다. 회의 개최 5일 전까지 안건, 일시, 장소 등을 동별 대표자에게 통지하고 게시판 등에 공개하는 의무를 성실히 이행해야 합니다.
지자체 요구사항 반영: 용도 변경 허가 과정에서 지자체가 추가적인 자료 제출이나 절차 보완을 요구할 수 있으므로, 이에 신속하고 적절하게 대응해야 합니다. 본 사례처럼 동의서의 내용이 불명확하다고 판단될 경우 다시 동의를 받아야 할 수도 있습니다.