압류/처분/집행
부동산 중개 법인이 공장 매각을 중개하며 중개보수 외에 추가 용역비를 청구했으나, 법원은 해당 계약이 공인중개사법상 중개 계약에 해당하며 청구된 용역비는 법정 중개보수 한도를 초과하여 무효라고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
주식회사 부동산중개법인 A(원고)는 주식회사 E(피고)로부터 공장 및 토지 매매 중개를 의뢰받아 '부동산 중개 및 컨설팅 용역계약'을 체결했습니다. 이 계약에는 공장유치를 위한 단지 구성 및 확정, 인허가 사전협의, 도면 작업, 매수자 확보, 마을 설명회, MOU 체결 업무, 지장물 처리 협의, 입지 가능 여부 확인, 묘지 이장 처리 업무 등 다양한 용역 내용이 포함되어 있었고, 용역비는 매가 12억 원 이상 금액을 수수료로 지급하되, 부동산 매매계약 시점에 지급하기로 약정했습니다.
원고의 중개로 피고는 주식회사 H에 공장을 13억 5,000만 원에 매도하고 소유권을 이전했습니다. 피고는 원고에게 중개보수로 13,365,000원을 지급했으나, 원고는 이 외에 <주소> 매입 용역, 행정사 추천 용역, 지장물 처리에 대한 협의 용역, 민원 처리 등 추가 용역을 수행했으므로 약정된 용역비 125,351,600원 및 지연손해금을 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이에 대해 피고는 원고가 공인중개사이므로 이 사건 중개·용역계약에 따른 용역비 약정은 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 중개보수 한도를 초과하여 무효라고 주장하며 원고의 청구를 거부했습니다.
공인중개사가 부동산 매매 중개와 함께 제공한 '컨설팅 용역'이 공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하는지, 그리고 이 경우 법정 중개보수 한도를 초과하는 용역비 약정이 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하며, 피고는 원고에게 청구한 125,351,600원의 용역비 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
결론적으로, 이 사건 중개·용역계약은 부동산 매매를 알선하는 중개계약으로 판단되었으며, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 중개수수료 약정은 그 초과 범위 내에서 무효이므로 원고의 추가 용역비 청구는 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 주로 공인중개사법과 관련된 법리를 적용하여 판단되었습니다.
공인중개사법상 중개수수료 한도: 공인중개사법 및 관련 시행령, 조례는 부동산 중개수수료의 상한을 정하고 있습니다. 이 상한 규정은 단순히 단속 규정이 아니라, 이를 초과하는 부분에 대해서는 사법상 효력을 제한하는 '강행법규'에 해당합니다. 즉, 아무리 당사자 간에 합의했더라도 법정 한도를 초과하는 부분의 약정은 무효가 됩니다.
중개행위와 컨설팅 용역의 관계: 부동산 중개업자가 중개행위에 더해 이른바 '부동산 컨설팅' 등의 용역을 함께 제공하는 경우에도, 그 주된 목적이 부동산 매매나 임대차 등을 알선하는 것이라면 공인중개사법이 규율하는 부동산 중개행위로 보아야 합니다. 단순히 '컨설팅'이라는 명칭을 사용했다고 해서 중개보수 규정의 적용을 회피할 수 없습니다.
이 사건 법원은 원고가 주장하는 매수인의 <주소> 매입 용역, 행정사 추천 용역, 지장물 처리 협의 용역, 민원 처리 등은 피고 공장 매매 알선을 위한 중개 과정에서 수반되는 부수적인 용역일 뿐이며, 대부분 매수인의 공장 허가를 위한 업무이므로 전체 계약이 공장 매각을 위한 중개계약에 해당한다고 보았습니다. 따라서 중개수수료 외에 추가 용역비는 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하여 무효라고 판단했습니다.
부동산 매매와 관련하여 중개와 컨설팅을 함께 계약할 때는 다음 사항들을 유의해야 합니다:
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