압류/처분/집행
원고 A과 B는 주식회사 D로부터 구분건물을 분양받고 피고 주식회사 C로부터 중도금 대출을 받았습니다. 원고들은 이 분양계약이 특정 업종만 입주 가능한 지식산업센터임에도 해당 사실을 고지받지 못했으므로 계약을 해제하거나 취소할 예정이라고 주장했습니다. 더 나아가 분양계약이 해제 또는 취소될 경우 이를 전제로 한 중도금 대출계약(여신거래계약) 역시 효력을 상실하여 대출금 반환 채무가 존재하지 않는다고 주장하며 채무부존재확인 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 분양계약과 중도금 대출계약은 별개의 계약으로 보아야 하므로 분양계약의 해제나 취소 사유만으로 대출금 상환 채무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 결국 원고들의 청구를 기각하고 피고의 반소(대출금 청구)를 인용하여 원고들에게 대출금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고들은 주식회사 D로부터 양주시의 한 구분건물(E)을 분양받으면서, 분양 시행사의 주선으로 피고 주식회사 C로부터 중도금 대출을 받았습니다. 이 구분건물은 공장형 지식산업센터였고, 원고들은 ｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣에 정한 특정 업체만 입주할 수 있다는 사실을 분양 당시 고지받지 못했다고 주장하며 분양계약의 해제 또는 취소를 추진했습니다. 원고들은 분양계약이 유효하지 않게 되면 이를 전제로 한 중도금 대출 계약 또한 효력을 잃으므로 대출금 채무가 존재하지 않는다고 주장하며 채무부존재확인 소송을 제기했습니다. 반면 피고는 이 사건 여신거래계약에 따른 대출금과 이에 대한 지연손해금의 상환을 요구하며 반소(약정금 청구)를 제기하여 대출금을 받아내려 했습니다.
부동산 분양계약이 해제 또는 취소될 경우, 해당 분양계약과 연계하여 체결된 중도금 대출 계약의 효력도 자동으로 상실되는지 여부 및 대출금 상환 의무가 계속 존재하는지 여부
법원은 원고(반소피고)들의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고(반소원고)의 반소 청구를 모두 인용했습니다. 이에 따라 원고 A은 피고에게 151,315,120원, 원고 B은 피고에게 150,914,940원과 위 각 돈에 대하여 2024년 7월 5일부터 2024년 9월 11일까지 연 9.5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 원고들이 부담하도록 했습니다.
법원은 분양계약의 취소나 해제 주장이 있더라도 중도금 대출 계약은 별개의 독립적인 계약이므로, 대출금 상환 의무는 그대로 유지된다고 판단했습니다. 따라서 원고들은 분양계약 취소와는 별개로 피고에게 대출 원금과 약정된 지연손해금을 모두 상환해야 합니다.
이 사건은 주로 계약의 독립성 원칙에 대한 법원의 판단을 보여줍니다. 일반적으로 계약은 당사자 간의 의사표시의 합치로 성립하며, 각각의 계약은 독립적인 법률 행위로 간주됩니다. 따라서 하나의 계약(여기서는 분양계약)이 무효, 취소 또는 해제되더라도, 그와 연관되어 체결된 다른 계약(여기서는 여신거래계약)의 효력까지 자동으로 소멸하는 것은 아니라는 법리가 적용되었습니다. 즉, 분양계약이 설령 취소될 수 있다 하더라도, 은행 등 금융기관으로부터 대출을 받는 행위는 분양계약과는 별개의 대출 약정에 따라 채무를 부담하는 것이므로, 분양계약과는 독립적으로 유효하게 존속하는 것으로 본 것입니다. 또한, 대출금의 변제기가 도래한 후에는 민법상 이행지체에 따른 지연손해금이 발생하며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정 기간 이후에는 더 높은 법정 지연손해금 이율(연 12%)이 적용될 수 있습니다. 본 사안에서 원고들은 분양계약 취소의 근거로 '착오'를 주장했지만, 법원은 이 착오가 대출계약의 효력에 직접적인 영향을 미치지 않는다고 판단하여, 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)의 적용을 제한적으로 보았습니다.
이 판결은 분양계약과 같이 주된 계약이 취소 또는 해제될 가능성이 있는 경우라도, 이에 수반하여 체결된 대출계약과 같은 부수적인 계약은 별개의 계약으로 취급되어 상환 의무가 유지될 수 있음을 보여줍니다. 따라서 부동산 분양 등 큰 계약을 체결할 때 대출이 포함되어 있다면, 다음 사항들을 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 첫째, 분양받는 건물의 용도나 입주 자격 제한 등 중요한 정보를 충분히 인지하고 서면으로 확인해야 합니다. 만약 중요한 정보가 누락되었거나 사실과 다른 경우에도 분양계약을 해제 또는 취소하는 것이 대출계약에 어떤 영향을 미치는지 미리 확인해야 합니다. 둘째, 대출 계약 체결 시 주된 계약과의 독립성 여부를 명확히 파악하고, 주된 계약이 무효화되거나 취소될 경우 대출금 상환 의무가 어떻게 되는지 약관을 면밀히 검토해야 합니다. 셋째, 대출금의 변제 기한, 약정 이율, 연체 시 적용되는 지연손해금 이율 등을 정확히 숙지해야 합니다. 이러한 사항들을 사전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 불필요한 법적 분쟁과 재정적 손실을 방지하는 데 도움이 될 수 있습니다.
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