행정 · 노동
원고 A는 주택재개발정비사업 구역 내 무허가건물 중 하나(이 사건 제1 건물)의 소유권을 취득했고 원고보조참가인 B는 다른 무허가건물(이 사건 제2 건물)의 소유권을 취득했습니다. 원고 A는 이 사건 제1 건물이 별개의 독립적인 건물이라고 주장하며 피고 조합의 단독조합원 지위 및 단독 분양대상자 지위 확인을 청구했으나, 피고 조합은 두 건물이 하나의 일체이고 독립적인 구조와 형태를 갖추지 못했다고 주장하며 이를 부정했습니다.
재개발정비사업이 추진되는 구역 내 하나의 필지 위에 두 개의 무허가건물이 존재하는데, 각각 다른 소유주가 이를 취득했습니다. 이 중 한 소유주(원고 A)는 자신이 취득한 무허가건물이 다른 무허가건물과 독립된 별개의 건물로서, 재개발 조합원으로서 단독으로 분양받을 자격이 있다고 주장했습니다. 그러나 재개발조합(피고)은 이 두 건물이 사회통념상 하나의 건물이며, 각각 독립적인 구조와 형태를 갖추지 못했다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았고 이로 인해 소송이 발생했습니다.
이 사건 제1 건물이 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정하는 '기존 무허가건축물'로서 이 사건 제2 건물과 별개인 독자적인 건물로 인정될 수 있는지 여부 및 이로 인해 원고 A가 단독 조합원 지위와 단독 분양대상자의 지위를 갖는지 여부입니다. 또한 피고 조합이 원고를 단독 조합원으로 인정하는 취지의 명부를 작성한 사실이 있다고 하더라도 신뢰보호의 원칙이 적용되어 원고의 단독 조합원 지위가 인정될 수 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고 A의 청구를 기각했습니다. 이는 이 사건 제1 건물이 이 사건 제2 건물과 별개의 독자적인 무허가건물로 인정하기에 증거가 부족하며, 신뢰보호의 원칙을 적용할만한 요건 또한 충족되지 않는다고 판단했기 때문입니다.
법원은 원고 A가 제출한 증거만으로는 이 사건 제1 건물이 구 도시정비조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 이 사건 제2 건물과 별개의 독자적인 건물이라고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히 두 건물이 벽으로 연접해 있고 하나의 지붕을 공유하며, 독립적으로 거래되거나 이용되어왔다고 볼 객관적인 자료가 없으며, 사람이 거주하기 위한 최소한의 독립적인 시설(화장실, 난방 등)도 갖추지 못한 점을 근거로 들었습니다. 또한 이 사건 제1 건물 부분에 설치된 벽, 창문, 싱크대 등은 비교적 최근에 설치된 것으로 보아 1952년경 완성된 것을 보수한 것에 그치지 않는다고 판단했습니다. 신뢰보호의 원칙과 관련해서는 원고가 이 사건 제1 건물을 취득할 당시 그 면적 및 현황을 통해 해당 부분이 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추지 못했고 기존 무허가건축물에 해당하지 않는다는 점을 충분히 알 수 있었다고 보아 원고에게 귀책사유가 있다고 판단했습니다.
피고 조합 정관 제9조 제2항 단서: 건축물이 무허가인 경우 서울시 조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하면 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정합니다. 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2011. 5. 26. 서울특별시조례 제5102호로 개정되기 전의 것): 무허가 건축물이 위 조례의 적용 대상이 되는 '무허가건물'로 인정받기 위해서는 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 합니다. 관련 법리 (대법원 2001. 10. 12. 선고 2000두1591 판결 등): 무허가건물의 독립성을 판단할 때는 단순히 물리적 구조뿐만 아니라, 거래 또는 이용의 목적물로서 관찰한 건물 상태 등 객관적 사정은 물론 건축한 자의 의사와 같은 주관적 사정도 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 신뢰보호의 원칙 (대법원 2002. 11. 8. 선고 2001두1512 판결 등): 행정청의 공적인 견해표명, 그 견해표명을 신뢰한 개인에게 귀책사유가 없을 것, 신뢰에 상응하는 행위를 했을 것, 행정청의 반대 처분으로 이익이 침해될 것, 그리고 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해할 우려가 없을 것 등의 요건이 충족되어야 합니다. 본 사건에서는 원고가 건물 취득 당시 독립된 건물 여부를 충분히 인지할 수 있었다고 판단되어 원고에게 귀책사유가 있다고 보아 신뢰보호의 원칙 적용이 배제되었습니다.
재개발이나 재건축 사업 구역 내에서 무허가건물을 취득할 경우, 단순히 무허가건물 관리대장에 별개의 건물로 등재되어 있더라도 해당 건물이 물리적, 기능적으로 독립된 건물인지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 벽이 연결되어 있거나 지붕을 공유하고, 개별적인 출입문, 화장실, 난방시설 등 주거를 위한 최소한의 독립적인 시설이 갖춰져 있는지를 확인하는 것이 중요합니다. 오래된 무허가건물의 경우에도 항공사진이나 관련 자료를 통해 건물의 초기 형태와 변화 과정을 확인하여 독립성을 판단할 객관적인 증거를 확보하는 것이 필요합니다. 조합의 내부 명부 등에 조합원으로 기재된 사실이 있더라도, 실제 건물의 독립성이 인정되지 않으면 단독 조합원 지위가 부정될 수 있으며, 이때 '신뢰보호의 원칙'이 적용되지 않을 수 있으니 주의해야 합니다.
