세금 · 행정
이 사건은 주택신축판매업을 위해 주택을 취득한 사람들이 이를 직접 멸실하고 신축 판매하지 않고 다른 법인에 매도한 후, 당초 납부했던 취득세에 대한 중과세 예외 적용을 주장하며 추가 납부 세액의 환급을 요구했으나 거부당하자 해당 처분 취소를 구한 사건입니다. 법원은 취득세 중과세 예외는 주택을 취득한 사업주체가 직접 사업을 수행해야 하며, 사업상의 어려움은 중과세 예외 규정의 ‘정당한 사유’로 보기 어렵다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고들은 2022년 3월 12일 서울 금천구의 주택을 37억 4,600만 원에 매수했습니다. 2022년 6월 21일 주택신축판매업 사업자등록을 마치고, 7월 27일 잔금을 지급하며 소유권이전등기를 완료했습니다. 이들은 주택신축판매업을 목적으로 취득했기에 중과세 예외 조항을 적용받아 취득세 및 지방교육세 합계 119,628,960원을 신고·납부했습니다. 그러나 2022년 8월 9일 이 주택을 주식회사 J에 40억 5,000만 원에 매도하고 8월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 8월 22일 원고들은 중과세율을 적용하여 추가세액 262,345,760원을 납부했습니다. 하지만 10월 27일, 이 사건 주택을 매수한 법인이 주택신축판매업을 영위할 예정이었으므로 여전히 중과세 예외가 적용되어야 한다며 추가세액 환급을 요구하는 경정청구를 했습니다. 피고인 금천구청장은 12월 26일 이를 거부했고, 이에 원고들은 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 주택신축판매업을 영위할 목적으로 주택을 취득한 사람이 해당 주택을 직접 멸실하고 신축하여 판매하지 않고 다른 법인에 매도하여 그 법인이 사업을 수행한 경우에도 취득세 중과세 예외 조항이 적용되는지 여부입니다. 둘째, 다른 다세대 주택 사업의 미분양이나 대출 금리 인상 등 사업 진행상의 어려움이 취득세 중과세 예외 규정 단서에서 정하는 ‘정당한 사유’에 해당하는지 여부입니다.
원고들의 피고에 대한 취득세 및 지방교육세 경정청구 거부처분 취소 청구를 모두 기각하며, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 조세법률주의 원칙에 따라 과세요건이나 감면요건을 법문대로 엄격하게 해석해야 한다고 보았습니다. 지방세법상 취득세 중과세 규정은 실수요자 중심의 주택 보유를 유도하기 위한 것이므로 주택 취득 주체를 중심으로 관련 규정을 해석해야 하며, 중과세 예외 규정도 취득한 사업주체가 직접 사업을 수행한 경우에 한정된다고 판단했습니다. 따라서 원고들이 이 사건 주택을 다른 법인에 매도한 것은 중과세 예외 요건을 충족하지 못한다고 보았습니다. 또한, 다른 사업의 미분양이나 대출 금리 인상 등은 충분히 예상 가능했거나 사업 수행 과정에 내재하는 위험에 불과하며, 원고들이 이 사건 주택을 매수 약 5개월 만에 매도한 점 등을 고려할 때 사업 수행을 위한 '진지한 노력'이 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 '정당한 사유'도 인정하지 않았습니다.
이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 지방세법 제13조의2는 실수요자 보호와 투기 근절을 목적으로 법인이나 다주택자가 주택을 취득할 때 취득세율을 상향하여 중과세하는 규정입니다. 구 지방세법 시행령 제28조의2 제8호 (나)목 6)은 이 중과세에 대한 예외 조항으로, 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자가 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 중과세를 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 조항의 단서는 정당한 사유 없이 취득일로부터 1년 안에 해당 주택을 멸실시키지 않거나, 3년 안에 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우에는 예외 적용을 배제하고 있습니다. 법원은 이러한 규정의 입법 취지에 따라 취득세 중과세 및 예외 규정은 주택 '취득 주체'를 중심으로 해석해야 한다고 보았습니다. 또한, 지방세법 제7조 제1항에 따라 취득세 납세의무자는 해당 재산을 취득한 자이므로, 별개의 납세의무자인 다른 법인의 행위로 인해 기존 취득자의 중과세 예외 적용 여부가 결정될 수는 없다고 판단했습니다. 마지막으로, '정당한 사유'의 판단에 있어서는 법령상의 금지나 제한과 같은 외부적 사유 또는 멸실 및 신축을 위한 정상적인 노력을 다했으나 시간적인 여유가 없어 기간을 넘긴 내부적 사유 등을 종합적으로 고려해야 하며, 사업 수행을 위한 진지한 노력 여부를 참작해야 한다는 법리가 적용되었습니다.
주택신축판매업자가 주택 취득 시 취득세 중과세 예외를 적용받기 위해서는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 첫째, 취득한 주택을 정해진 기간 내에 '직접' 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 판매해야 합니다. 단순히 사업 목적의 취득으로 간주되더라도, 실제 사업 수행 주체가 바뀌거나 사업권리를 양도하는 경우 중과세 예외가 인정되지 않을 수 있습니다. 둘째, 사업을 진행하지 못하게 된 경우, 법령상의 금지나 제한과 같이 불가피한 외부적 사유가 아닌 이상, 다른 사업의 미분양이나 대출 금리 인상과 같은 사업상의 어려움은 '정당한 사유'로 인정되기 어렵습니다. 이는 사업자가 감당해야 할 위험으로 판단될 수 있기 때문입니다. 셋째, 조세 관련 법규는 엄격하게 해석되므로, 예외 규정의 적용 요건을 정확하게 충족하고 법정 기간 내에 사업을 완수하려는 '진지한 노력'을 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.
