행정
G구역 주택재건축정비사업조합 조합원들인 원고들이 조합의 관리처분변경계획이 위법하다고 주장하며 해당 계획의 취소를 요구했으나, 법원은 조합의 관리처분변경계획 수립 방식과 2주택 분양 기준, 상가 분양 방식 등이 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 조합 정관에 위배되지 않으며 조합의 재량권 범위 내에 있다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각한 사건입니다.
피고 조합은 2012년 조합설립인가를 받고 2013년 최초 사업시행계획인가를 받아 종전자산 감정평가를 실시했습니다. 이후 2015년 최초 분양신청을 받았고, 원고들은 각기 다른 면적의 주택을 분양받기로 통지받았습니다. 그러나 사업시행계획이 여러 차례 변경되면서, 피고 조합은 2021년 임시총회에서 최초 사업시행계획인가 고시일인 2013년 8월 1일을 기준으로 한 종전자산 가격을 유지하기로 결의했습니다. 2022년 재분양 신청이 진행되었고, 원고들은 모두 2주택 분양을 신청했습니다. 하지만 일부 원고들은 이전에 통지받았던 것과 달리 1주택만 받거나 더 작은 주택을 받게 되었습니다. 이에 원고들은 2023년 2월 18일 결의되고 8월 22일 인가된 관리처분변경계획이 종전자산평가 기준, 2주택 분양 기준, 상가 분양 방식 등 여러 면에서 위법하여 자신들의 재산권과 신뢰를 침해한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 재건축 사업시행계획이 변경되었을 때 조합원들의 종전자산 가액을 최초 사업시행계획인가 고시일 기준으로 평가하는 것이 재량권 일탈 및 재산권 침해에 해당하는지 여부. 둘째, 관리처분계획 변경으로 일부 조합원이 당초 통지받았던 2주택 분양 또는 주택 면적에 변동이 생긴 것이 조합원들의 신뢰를 침해하는지 여부. 셋째, 2주택 분양 시 종전 권리가액 범위를 초과하면 공급을 취소하는 조항이 법적 근거 없이 분양권을 제한하는 것인지 여부. 넷째, 상가 분양과 관련하여 종전자산 평가 기준, 법정 요건 충족 여부, 분양 안내와의 차이, 그리고 공동주택과 구분하여 별도 관리처분계획 수립 예정이 위법한지 여부입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하며, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다.
법원은 재건축 사업에서 종전자산 가격 평가는 조합원들 사이의 상대적인 출자 비율을 정하기 위한 것이며, 도시정비법은 사업시행계획 변경 시 종전자산 평가를 다시 해야 한다는 의무를 규정하고 있지 않다고 보았습니다. 또한, 평가 시점을 획일적으로 정함으로써 분쟁을 방지하고 불필요한 사회적 비용을 줄이려는 법의 취지를 고려했습니다. 2주택 분양은 도시정비법상 예외적인 요건이 충족될 경우에만 조합의 재량으로 이루어지는 것이며, 최초 관리처분계획 내역서에 변경 가능성이 명시되어 있었으므로 원고들의 신뢰를 침해했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 상가 분양에 대해서도 조합 정관 및 도시정비법령에 따라 공동주택과 구분하여 별도 관리처분계획을 수립하는 것이 가능하며, 대략적인 기준이 제시되어 법적 요건을 충족한다고 보았습니다. 따라서 원고들의 주장에는 법률적인 근거가 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련하여 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)의 주요 법리와 조항들이 적용되었습니다. 먼저, 도시정비법 제74조 제1항 제5호는 관리처분계획 수립 시 '사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 종전자산의 가격'을 포함하도록 정하고 있습니다. 이 조항은 사업시행계획이 변경되더라도 종전자산 평가 시점을 다시 해야 한다는 명시적인 규정은 아닙니다. 법원은 종전자산 평가가 조합원들 간의 '상대적 출자 비율'을 정하는 의미이며, 평가 시점을 획일적으로 정하여 분쟁을 방지하려는 법 취지를 강조했습니다. 또한, 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다'는 원칙을 규정하고, 같은 조 제1항 제7호 (라)목은 '제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다'고 하여 2주택(1+1) 분양은 예외적으로 조합의 재량에 따라 이루어짐을 명확히 하고 있습니다. 즉, 2주택 분양은 법률상 의무가 아니며 조합원의 종전자산가액 합계가 2주택 가액 합계 이상이어야 한다는 기준이 있습니다. 도시정비법 제72조 제4항은 분양신청기간 종료 후 사업시행계획 변경으로 세대수나 주택 규모가 달라질 경우 분양 공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하지만, 이 역시 종전자산 재평가 의무를 부여하는 조항은 아닙니다. 법원은 관리처분계획이 '계획재량'의 영역에 속하며, 특정 조합원의 재산권이 본질적으로 침해되지 않는 한 조합의 재량권을 폭넓게 인정하고 있습니다.
재건축·재개발 사업의 관리처분계획은 매우 복잡하며, 사업시행계획 변경에 따라 조합원 개개인의 권리나 분양 내용에 변동이 생길 수 있습니다. 특히 2주택(1+1) 분양은 법률상 원칙이 아닌 예외적인 사항으로, 조합 정관과 도시정비법에서 정한 종전자산 가격 범위나 주거전용면적 범위 내에서 조합의 재량에 따라 결정됩니다. 따라서 조합원들은 분양 관련 통지 내용을 받을 때 '향후 변경될 수 있다'는 등의 문구가 있다면 이는 확정된 내용이 아닐 수 있음을 인지해야 합니다. 사업 진행 과정에서 사업시행계획 변경이 있더라도, 종전자산 평가 기준일은 일반적으로 최초 사업시행계획인가 고시일로 유지되는 경우가 많습니다. 이는 조합원들 간의 공평한 출자 비율을 유지하고 평가 시점에 따른 혼란을 방지하기 위함입니다. 상가 분양과 공동주택 분양은 이해관계가 달라 별도로 관리처분계획을 수립할 수 있으므로, 상가 소유 조합원들은 이 점을 유의해야 합니다. 중요한 숫자나 시점에 대한 명확한 이해는 향후 분쟁 발생 시 자신의 권리를 주장하는 데 필수적입니다.
