행정 · 노동
피고 재개발정비사업조합 설립 구역 내에 무허가건물을 소유한 원고들이 조합원 지위 확인을 청구한 사건입니다. 법원은 원고들이 주장하는 무허가건물 중 일부는 '1989년 1월 24일' 이전에 지어진 '특정무허가건축물'에 해당하고, 해당 건물을 소유하거나 사실상의 처분권을 가진 원고들은 조합원 지위를 인정했습니다. 그러나 해당 시점 이전에 지어졌음을 명확히 증명하지 못한 다른 무허가건물 소유자 원고들의 청구는 기각되었습니다.
피고 M 재개발정비사업조합은 서울 영등포구 일대의 주택재개발정비사업을 위해 설립되었고, 이 정비구역 안에는 여러 무허가건물이 존재했습니다. 원고들은 이 무허가건물들을 소유하고 있다며 조합원으로서의 권리를 주장했으나, 피고 조합은 이들의 조합원 자격을 부인했습니다. 이에 원고들은 법원에 자신들의 조합원 지위를 확인해 달라는 소송을 제기했습니다. 분쟁의 핵심은 원고들의 무허가건물이 도시정비조례에서 정한 '특정무허가건축물' 요건(1989년 1월 24일 이전 건축)을 충족하는지, 그리고 원고들이 해당 건물의 적법한 소유자(또는 사실상의 처분권자)인지를 입증하는 것이었습니다.
재개발 사업의 정비구역 내에 위치한 무허가건물의 소유자들이 조합원 자격을 가질 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히 해당 무허가건물이 '구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례'에서 정하는 '1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등'인 '특정무허가건축물'에 해당하는지와, 청구인들이 해당 무허가건물의 법률상 소유권자 또는 사실상의 처분권을 가진 자에 해당하는지가 핵심 판단 기준이 되었습니다.
재판부는 원고 A, B, D, 주식회사 E, G, H, J, K, L이 피고 재개발정비사업조합의 조합원 지위에 있음을 확인했습니다. 반면, 원고 C, F, I의 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 조합원 지위가 인정된 원고들과 피고 사이에 발생한 부분은 피고가, 지위가 인정되지 않은 원고들과 피고 사이에 발생한 부분은 해당 원고들이 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 감정 결과, 항공사진, 주민등록 전입 기록, 재산세 및 변상금 납부 내역 등을 종합하여 원고들이 소유한 무허가건물 중 일부(R, S, T, U, V, W, X, Y, Z 무허가건물)가 1989년 1월 24일 이전에 지어진 특정무허가건축물에 해당하고, 원고들이 그 소유자 또는 사실상의 처분권을 가진 자임을 인정했습니다. 그러나 다른 무허가건물(AA, AB, AC 무허가건물)은 1989년 1월 24일 이전에 건축되었음을 단정하기 어렵다고 판단하여, 관련 원고들의 청구는 받아들이지 않았습니다. 또한, 피고 조합의 정관이 변경되어 무허가건물 구분 소유 시 1인만 조합원으로 본다는 규정이 추가되었더라도, 이는 기존 조합원의 지위를 부정하는 취지가 아니라고 보아 피고의 예비적 항변을 배척했습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제2조 제9호, 제39조 제1항: 재개발 사업에서 조합원은 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자나 지상권자를 말하며, 여러 명의 공유자나 소유자는 1명을 대표 조합원으로 본다고 규정합니다. • 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 (도시정비조례) 제2조 제1호, 제22조 제2호: 조합정관에서 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격을 정하도록 위임하고 있으며, 특정무허가건축물을 '1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등'으로 명확히 정의합니다. • 도시정비법 시행령 제38조 제17호: 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 조합정관에서 정할 수 있도록 합니다. • 피고 정관 제9조 제2항: 조례에 따라 특정무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하며, 기존 무허가건축물 확인원이나 소유 증명 자료를 기준으로 조합 설립인가일로부터 자격을 부여한다고 명시합니다. • 대법원 판례 (예: 대법원 1998. 3. 27. 선고 97누17094 판결): 무허가건물의 '소유자'는 법률상 소유권자(원시취득자)뿐만 아니라 법률상 소유권자로부터 해당 무허가건물에 대한 '사실상의 처분권'을 취득한 자도 포함된다고 봅니다. 사실상의 소유자 판단은 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 납부 여부, 무허가건축물관리대장 등재 여부, 주거용인 경우 주민등록 여부 등을 종합적으로 고려합니다. • 조합원 자격 확정 시점: 재개발 조합원은 조합 설립인가일을 기준으로 확정되며, 이후 정관 변경으로 다수 소유자의 대표 조합원 선임 규정이 추가되더라도, 이는 조합 운영의 효율성을 위한 것이지 기존 구분 소유자들의 조합원 지위를 부정하는 취지는 아닙니다 (대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결).
• 무허가건물의 건축 시점 증명: 조합원 자격의 핵심은 해당 무허가건물이 '특정무허가건축물'에 해당하는지, 즉 서울시 조례상 '1989년 1월 24일 이전'에 건축되었음을 증명하는 것입니다. 오래된 항공사진, 과거 건축물 대장, 전기·수도 요금 납부 기록, 인근 주민 증언 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다. • 소유권 또는 사실상의 처분권 증명: 무허가건물의 특성상 등기부등본이 없으므로, 원시취득자 외에 매매 등을 통해 '사실상의 처분권'을 가진 자도 소유자로 인정받을 수 있습니다. 이를 증명하기 위해 해당 건물에서의 장기간 주민등록, 재산세 및 변상금 납부 기록, 매매계약서, 점유 및 실제 사용 관계 등을 철저히 준비해야 합니다. • 정관 변경의 영향: 조합의 정관이 변경되어 무허가건물 공유자 중 '1명만 대표 조합원'으로 인정한다는 조항이 생기더라도, 이미 조합 설립인가 시점에 확정된 개별 소유자들의 조합원 지위 자체가 부정되는 것은 아니므로, 이러한 규정으로 인해 조합원 자격을 상실했다고 속단하지 마세요. • 정확한 건물 동일성 입증: 오래된 건물이라 할지라도 증축, 개축 등으로 원형이 크게 변경되었다면 '1989년 1월 24일 이전'의 특정무허가건축물로서의 동일성이 인정되지 않을 수 있습니다. 건물의 물리적 변화 이력을 정확히 파악하고 필요한 경우 전문가 감정을 통해 동일성을 입증해야 합니다.
