행정
재개발구역 내 무허가 건물을 소유한 원고들이 주택재개발정비사업조합의 조합원 자격이 있다고 주장하며 관리처분계획 중 자신들을 분양대상자에서 제외한 부분이 무효라고 제기한 소송에서, 법원은 원고들의 건물은 기존무허가건축물에 해당하지 않아 조합원 자격이 없으므로 청구를 기각한 사건입니다.
피고 조합은 2010년 7월 29일 서울특별시 관악구청장으로부터 조합설립인가를 받아 이 사건 정비구역에서 주택재개발정비사업을 진행해왔습니다. 2017년 10월 26일 사업시행인가를 받고 2019년 8월 1일 관리처분계획 인가를 받았습니다. 원고 A은 1993년 9월 5일 정비구역 내 국유지 지상 무허가 건물을 매수하였고, 나머지 원고들은 해당 건물을 상속받은 상속인들입니다. 피고 조합의 관리처분계획은 원고들을 분양대상자에서 제외했습니다. 이에 원고들은 자신들이 소유한 무허가 건물이 '기존무허가건축물'에 해당하여 조합원 자격이 있다고 주장하며, 자신들을 분양대상자에서 제외한 관리처분계획이 무효라고 주장했습니다. 또한, 분양신청 통지를 받지 못한 것이 구 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항을 위반한 절차상 위법이라고 주장했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들이 소유한 무허가 건물이 피고 조합의 정관과 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정하는 '기존무허가건축물'에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 원고들에게 피고 조합의 조합원 자격이 인정되는지 여부입니다. 셋째, 피고 조합이 원고들에게 분양신청 통지를 하지 않은 것이 절차상 위법한지 여부입니다.
원고들의 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고들이 부담한다.
법원은 원고들이 소유한 건물이 1981년 제2차 촬영 항공사진에 나타난 기존무허가건축물이 1984년경 철거된 후 새롭게 건축된 것으로 판단했습니다. 따라서 이 건물은 피고 정관 및 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정하는 '기존무허가건축물'에 해당하지 않아 원고들에게 피고 조합의 조합원 자격이 없다고 보았습니다. 또한, 조합원 자격이 없는 자에게는 분양신청 통지를 할 필요가 없으므로 관리처분계획은 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
본 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 도시 및 주거환경정비법 (구 도시 및 주거환경정비법, 2021. 3. 16. 법률 제17943호로 개정되기 전의 것) 제72조 제1항: 이 조항은 사업시행자가 분양대상자에게 분양신청을 통지해야 함을 규정하고 있습니다. 본 판결에서는 원고들이 조합원 자격이 없어 분양대상자가 아니므로 이 조항이 적용되지 않는다고 보았습니다. 즉, 조합원 자격이 없는 자에게는 분양신청 통지 의무가 없다는 법리가 적용됩니다. 피고 정관 제9조 제1항 및 제2항: 제1항은 조합원을 '사업시행구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(토지등소유자)'로 정의하고, 제2항은 무허가 건축물의 경우 '법에 의하여 제정된 시·도 조례에서 정하는 기존무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우'에 한하여 소유자를 조합원으로 인정한다고 규정하고 있습니다. 이는 무허가 건축물 소유자의 조합원 자격을 제한하는 근거가 됩니다. 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 (2011. 5. 26. 서울특별시 조례 제5102호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 나목: '기존무허가건축물'의 정의를 '1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물'로 규정하고 있습니다. 이 조례는 무허가 건축물의 조합원 자격 인정 여부를 판단하는 핵심 기준이 되며, 본 판결에서는 원고의 건물이 1981년 항공사진 이후 철거되었다가 다시 지어진 것으로 보인다는 점 때문에 이 기준을 충족하지 못했다고 판단했습니다. 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제27조 제1항 제1호: 이 조항은 토지등소유자에 해당하지 않는 자에 대하여 분양신청권을 인정하지 않는 근거가 됩니다. 원고들이 조합원 자격이 없으므로, 이 조항에 따라 분양신청권이 인정되지 않는다는 판단으로 이어졌습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 재개발사업에서 무허가 건물 소유자가 조합원 자격을 얻으려면 해당 건물이 '기존무허가건축물'임을 명확히 입증해야 합니다. '기존무허가건축물'의 인정 기준은 각 지방자치단체의 조례에 따라 다를 수 있으므로, 해당 지역의 조례 규정을 반드시 확인해야 합니다. 이 사건에서는 1981년 제2차 촬영 항공사진에 나타난 무허가건축물을 기준으로 삼았습니다. 기존 무허가 건물이 철거된 후 신축된 경우, 기존 무허가건축물로 인정받기 어려울 수 있습니다. 건물의 동일성이 유지되는지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 조합원 자격이 없는 경우에는 분양신청권도 없으므로, 조합으로부터 분양신청 통지를 받지 못했더라도 절차상 위법이 아닐 수 있습니다. 건물 매매 당시의 서류, 항공사진, 무허가건물 관리대장, 관계자 증언 등 다양한 객관적인 증거를 통해 건물의 연혁과 동일성을 명확히 입증하는 것이 매우 중요합니다. 특히 사실확인서 등은 다른 객관적인 증거와 모순될 경우 신뢰하기 어려울 수 있습니다.
