아파트 대물변제 후 일시 임대에 대한 부가가치세 부과처분 취소 사건

주식회사 OOO건설은 공사대금 대신 아파트 36세대를 대물변제로 취득한 후 매각이 어려워지자 이를 일시적으로 임대했습니다. AA세무서장은 이를 부가가치세 면세 사업으로의 '자가공급'으로 보아 부가가치세를 부과했으나 법원은 OOO건설의 임대가 일시적이고 잠정적인 것이므로 부가가치세 면세전용 자가공급에 해당하지 않는다고 판단하여 세무서의 부과처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 OOO건설: 아파트 건설 공사를 수행하고 공사대금 채권 대신 미분양 아파트 36세대를 대물변제로 취득하여 일시 임대한 회사
• 피고 AA세무서장: OOO건설이 대물변제로 취득한 아파트를 임대한 행위에 대해 부가가치세를 부과한 세무 당국

분쟁 상황

주식회사 OOO건설은 아파트 건설 공사 후 시행사의 자금난으로 공사대금 채권 대신 국민주택 규모 초과 아파트 36세대를 대물변제로 취득했습니다. 취득 당시 주변에 대규모 공동주택 신축으로 분양 수요가 감소한 상황이어서 OOO건설은 아파트를 매각하기 어려웠습니다. 이에 OOO건설은 2011년 10월부터 이 아파트들을 2년 내외의 기간으로 타인에게 임대했습니다. AA세무서장은 이 임대 행위가 과세 대상인 매매용 건물을 부가가치세가 면제되는 주거용 건물로 전용한 것으로 보아 구 부가가치세법상 '재화의 공급으로 보는 자가공급(면세전용)'에 해당한다고 판단하여 2013년 7월 1일 총 OOOO원의 부가가치세를 부과했습니다. OOO건설은 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 했으나 기각되자 부가가치세 부과처분 취소 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

공사대금 대신 취득한 아파트를 매각이 어려워 일시적으로 임대한 것이 부가가치세법상 '면세사업에의 전용'으로 보아 재화의 자가공급에 해당하여 부가가치세 부과 대상이 되는지 여부

법원의 판단

피고인 AA세무서장이 원고 주식회사 OOO건설에 부과한 2011년 제2기 부가가치세 OOOO원, 2012년 제1기 부가가치세 OOOO원, 2012년 제2기 부가가치세 OOOO원의 부과처분을 모두 취소했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고 OOO건설이 이 사건 아파트를 매각이 될 때까지 일시적이고 잠정적으로 임대한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 그 근거로는 원고가 부동산 임대업을 주업으로 하지 않는 점, 아파트를 ‘유형자산’이 아닌 ‘투자부동산’으로 회계 처리한 점, 낮은 보증금으로 임대하여 수익성이 크지 않았던 점, 당시 분양 수요가 적어 매각이 어려웠던 점, 분양 대행 계약을 체결하고 임대차 계약에도 분양 관련 특약을 포함시킨 점, 이후 아파트를 할인된 가격으로 거의 모두 매각하고 부가가치세를 신고 납부한 점 등을 들었습니다. 따라서 세무서의 부가가치세 부과 처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부개정되기 전의 것) 제6조 제2항은 '사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산 또는 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다'고 규정합니다. 이는 과세 사업자가 매입세액을 공제받은 재화를 부가가치세가 면제되는 사업에 전용할 경우 부가가치세의 전가가 중단되므로 사업자를 최종 소비자와 동일하게 보아 부가가치세를 부과하려는 취지입니다. 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부개정되기 전의 것) 제15조 제1항 제1호는 자가공급의 범위를 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 면세사업에 전용하는 경우로 정하고 있습니다. 법원은 이러한 법령의 취지에 비추어 볼 때 사업자가 분양 목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 '일시적, 잠정적으로 임대한 것'이라면 이러한 행위까지 사업자가 자기 사업을 위하여 직접 사용, 소비하는 이른바 '자가공급(면세전용)'에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉 매각 의사가 분명하고 임대가 불가피한 상황에서 이루어진 단기적인 임대 행위는 부가가치세 면세 전용으로 인한 자가공급으로 보지 않는다는 법리를 적용했습니다. 이 사건에서 법원은 OOO건설의 임대가 이러한 '일시적, 잠정적 임대'에 해당한다고 보아 부가가치세 부과 처분을 취소했습니다.

참고 사항

사업자가 재화를 취득하여 매입세액을 공제받은 후 이를 면세사업에 전용하는 경우 부가가치세가 부과될 수 있습니다. 다만 매각을 목적으로 취득한 재화를 시장 상황 등의 이유로 일시적이고 잠정적으로 임대하는 경우에는 면세전용으로 인한 자가공급으로 보지 않을 수 있습니다. 유사한 상황에서는 회사의 주된 사업 목적이 임대업이 아닌지, 해당 재화를 회계 처리할 때 매매 또는 투자 목적임을 명확히 했는지, 임대 수익이 매각을 통해 얻을 수 있는 수익에 비해 현저히 낮은지, 임대 당시 시장 상황이 매각에 불리했는지, 임대차 계약서에 향후 매각 가능성에 대한 특약을 포함했는지, 그리고 실제로 임대 후 해당 재화를 매각하고 부가가치세를 신고 납부했는지 등을 종합적으로 고려하여 '일시적, 잠정적' 임대였음을 증명할 자료를 준비하는 것이 중요합니다.