분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정 · 선거
500세대 이상 규모의 아파트에서 입주자대표회의 동별 대표자 정원 10명 중 4명만 선출된 상태에서 선거관리위원회가 입주자대표회의 회장 및 감사 선출을 위한 임원 선거 공고를 하였습니다. 이에 아파트 동별 대표자인 채권자 A는 해당 선거 공고가 아파트 관리규약 및 관련 법령에 위반된다며 선거 공고의 효력을 정지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다. 법원은 동별 대표자가 정원의 3분의 2 이상 선출되지 않은 상태에서 이루어진 임원 선거 공고는 무효라고 판단하여 선거 공고의 효력을 정지했습니다.
문제의 아파트는 관리규약상 입주자대표회의의 동별 대표자 정원을 10명으로 정하고 있었으나, 임원 선거 공고가 이루어진 시점에는 4명의 동별 대표자만 선출된 상태였습니다. 이러한 상황에서 아파트 선거관리위원회가 회장 1명과 감사 2명을 선출하기 위한 입주자대표회의 임원 선거를 공고했고, 이에 대해 한 동별 대표자가 동별 대표자가 충분히 선출되지 않은 상태에서의 임원 선거는 무효라며 효력 정지 가처분을 신청함으로써 분쟁이 시작되었습니다.
입주자대표회의 구성원인 동별 대표자가 정원의 3분의 2 또는 과반수에 미치지 못하는 상태에서 진행된 입주자대표회의 임원 선거 공고가 법령 및 관리규약에 따라 적법한지 여부입니다.
법원은 채무자인 H 선거관리위원회가 2025년 3월 18일 공고한 입주자대표회의 임원(회장, 감사) 선거 공고의 효력을 정지한다고 결정했습니다. 또한, 결정의 실효성을 위해 집행관이 해당 취지를 적절한 방법으로 공시하도록 명령했습니다. 다만, 채권자가 함께 요구한 간접강제금 50만원 지급 신청은 기각되었습니다.
법원은 공동주택관리법령 및 해당 아파트 관리규약의 종합적인 해석을 통해, 입주자대표회의 임원 선거는 동별 대표자 정원 10명 중 최소한 과반수인 6명, 또는 재선거 및 보궐선거 규정과의 정합성을 고려하면 3분의 2 이상인 7명이 선출된 이후에 진행하는 것이 타당하다고 보았습니다. 현재 4명의 동별 대표자만 선출된 상태에서 이루어진 임원 선거 공고는 관련 법령 및 관리규약에 위반된 중대한 하자가 있어 무효라고 판단했습니다. 이는 피선거권의 본질적 내용을 침해하고, 선거의 민주적 정당성과 공정성을 훼손하며, 향후 법적 다툼을 야기할 수 있다고 보았기 때문입니다.
이 사건은 공동주택관리법령과 아파트 관리규약의 해석이 중요하게 다루어졌습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. 1. 공동주택관리법 시행령 제12조 제2항: 입주자대표회의 임원(회장, 감사)은 동별 대표자들 중에서 선출하도록 정하고 있습니다. 이는 아파트 관리규약 제30조 제1항에도 명시되어 있습니다. 2. 아파트 관리규약 제27조 제1항, 제32조 제1항, 제2항, 제32조의2 제2항 제2호: 동별 대표자 정원을 10명으로 정하고 있으며, 동별 대표자 재선거나 보궐선거의 필요성 여부를 판단할 때 '정원의 3분의 2 이상이 선출된 경우'를 기준으로 삼는 조항들이 있습니다. 이는 임원 선거를 진행하기 위한 최소 동별 대표자 인원수를 해석하는 근거가 되었습니다. 3. 아파트 관리규약 제33조 제3항: '동별 대표자 선출 공고에 따라 동별 대표자를 선출한 때'에 임원 선거 공고를 하도록 정하고 있는데, 법원은 이 문언의 의미를 동별 대표자 재선거 또는 보궐선거가 필수가 아닌 상황, 즉 동별 대표자 정원의 3분의 2 이상이 선출된 때로 해석했습니다. 4. 공동주택관리법 시행령 제4조 제3항: '입주자대표회의 구성원'의 의미를 원칙적으로 '관리규약으로 정한 정원'으로 보되, '해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원'으로 간주하여 의결정족수를 완화할 수 있도록 규정합니다. 법원은 이 조항을 임원 선출 절차 진행의 준거 기준으로 보았습니다. 5. 법 해석의 원칙: 법원은 법규범 해석 시 법의 표준적 의미, 입법 취지 및 목적, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하여 구체적 타당성을 찾는다는 대법원 전원합의체 판례(2013. 1. 17. 선고 2011다83431)를 인용하며, 이러한 원칙이 공동주택 관리규약 해석에도 적용된다고 강조했습니다. 특히, 공동주택 대표 선출의 중요성을 고려하여 민주적 정당성과 공정성이 보장되어야 한다는 점을 법리 해석의 중요한 요소로 삼았습니다.
아파트 등 공동주택에서 입주자대표회의 임원 선거를 진행할 때는 해당 공동주택의 관리규약과 공동주택관리법령상 동별 대표자 선출 인원 및 선거 절차에 관한 규정을 반드시 준수해야 합니다. 동별 대표자 정원의 3분의 2 또는 과반수에 미달하는 상태에서 임원 선거를 진행할 경우, 해당 선거는 법적 효력을 상실하여 무효가 될 수 있습니다. 이는 선출 시기에 따라 동별 대표자들의 피선거권이 차등하게 적용되는 것을 방지하고, 입주민 전체의 의견이 평등하게 반영될 수 있도록 선거의 민주적 정당성과 절차적 공정성을 확보하기 위함입니다. 선거 진행 전 관련 규정을 면밀히 검토하고, 필요한 최소 인원 요건이 충족되었는지 확인해야 합니다.
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