아파트 매매 중개수수료 및 약정금 청구 사건

원고인 부동산 중개보조원 A와 그가 대표로 있는 회사 B, 그리고 원고 C가 피고 D에게 아파트 매매에 대한 중개수수료와 약정금으로 1억 5천만 원을 청구한 사건입니다. 법원은 원고 C의 소는 소송대리권 문제로 부적법하다고 보아 각하했고, 원고 A과 B의 청구는 피고와 약정된 중개수수료 또는 약정금에 대한 증거가 부족하다고 판단하여 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고의 아파트 매도 중개에 관여했다고 주장하며 1억 5천만 원의 중개수수료 및 약정금을 청구한 공인중개사사무소 중개보조원이자 원고 주식회사 B의 대표자입니다.
• 원고 주식회사 B: 원고 A이 대표로 있는 부동산 중개, 컨설팅 및 분양대행업 회사로, 피고에게 1억 5천만 원의 컨설팅 용역비 내지 약정금을 청구했습니다.
• 원고 C: 원고 A 및 주식회사 B와 함께 소를 제기했으나 소송대리권이 없는 자에 의해 소가 제기된 것으로 판단되어 소가 각하되었습니다.
• 피고 D: 자신의 아파트를 21억 5천만 원에 매도하였고, 원고들로부터 중개수수료 및 약정금 지급 청구를 당한 매도인입니다.

분쟁 상황

피고는 2021년 3월 25일 서울 용산구의 아파트를 21억 5천만 원에 매도했습니다. 원고 A은 자신이 피고와 2019년 11월과 12월경 아파트 매매 중개에 대한 전속계약을 맺고 중개수수료로 1억 원을 받기로 합의했으며, 2020년 11월 16일에는 매매 성사 여부와 관계없이 5천만 원을 지급하기로 약정했다고 주장했습니다. 원고 A은 피고가 매매 의뢰를 철회하거나 의무 이행을 방해했다고 주장하며, 결국 다른 부동산 중개업소를 통해 매매가 성사되었으므로 약정된 1억 5천만 원을 지급해야 한다고 청구했습니다. 원고 주식회사 B는 원고 A이 대표로 있는 회사로서 컨설팅 용역비 명목으로 같은 금액을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 C의 소가 적법하게 제기되었는지 여부, 즉 소송대리권의 존부입니다. 둘째, 피고가 원고 A에게 이 사건 아파트 매매와 관련하여 1억 원의 전속 중개수수료를 지급하기로 합의했는지 여부입니다. 셋째, 피고가 원고 A에게 아파트 매매 성사 여부에 관계없이 5천만 원을 지급하기로 약정했는지 여부입니다. 넷째, 원고 회사가 피고에게 컨설팅 용역비를 청구할 권리가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 제1심판결 중 원고 C에 대한 부분을 취소하고, 원고 C의 소를 각하했습니다. 또한 원고 A과 주식회사 B의 항소를 모두 기각하며, 이들에게는 제1심판결과 동일하게 청구를 기각했습니다. 소송총비용은 원고 C과 피고 사이의 소송은 원고 C의 제1심 소송대리인 법무법인 정론이 부담하고, 원고 A, 주식회사 B과 피고 사이의 항소비용은 원고 A, 주식회사 B이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고 C의 소는 소송대리인의 위임장에 날인이 없어 소송대리권이 없는 자에 의하여 제기된 부적법한 소이므로 각하해야 한다고 판단했습니다. 원고 A과 주식회사 B의 청구에 대해서는, 피고가 원고 A에게 이 사건 아파트의 매도 중개를 의뢰한 사실과 원고 A이 광고를 한 사실은 인정했지만, 피고가 원고 A에 한정하여 중개하도록 합의하고 수수료 1억 원을 약정했다는 증거는 부족하다고 보았습니다. 또한, 피고가 원고 A에게 '어쨌든 5천만 원을 개인적으로 드릴 테니' 등의 말을 한 사실은 인정되지만, 통화 내용 전체와 원고 A의 중개보조원 신분, 5천만 원이 법정 중개수수료를 훨씬 초과하는 금액이라는 점 등을 종합해 볼 때, 원고 A의 관여 여부와 무관하게 매매가 성사되면 5천만 원을 주겠다는 합의가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 피고의 발언은 원고 A의 중개로 피고가 제시한 조건에 매매가 성사되면 금원을 지급하겠다는 강조의 표현으로 해석했습니다. 따라서 1차 및 2차 합의가 성립되지 않았으므로, 원고 회사에게도 컨설팅 용역비나 약정금을 지급할 증거가 없다고 보아 원고 A과 주식회사 B의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 민사소송법 (소송대리권 및 소송비용)​: 소송대리인의 대리권 존부는 법원이 직권으로 조사해야 하는 소송요건에 해당합니다. 소송요건의 존부가 불명확할 경우 그 증명책임은 원고에게 있습니다. 적법한 소송대리권이 없는 자가 제기한 소는 부적법하여 각하됩니다. (대법원 1978. 2. 14. 선고 77다2139 판결 등 참조) 또한, 소송이 각하되거나 기각될 경우, 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. (민사소송법 제98조, 제102조, 제107조 제2항, 제108조)

• 계약의 성립 및 증명 책임: 계약은 당사자 간의 의사표시의 합치로 성립하며, 특정 내용의 계약이 성립했음을 주장하는 측이 이를 증명할 책임이 있습니다. 단순히 특정 금액을 지급하겠다는 발언만으로는 무조건적인 약정이 성립했다고 보기 어려울 수 있으며, 구체적인 조건이나 배경이 함께 고려되어야 합니다. 특히 부동산 중개와 관련하여 법정 중개수수료를 훨씬 초과하는 금액을 지급하기로 하는 약정은 그 합의에 대한 명확하고 구체적인 증명이 요구됩니다. (민법상 계약 관련 일반 법리)

참고 사항

부동산 매매 중개와 관련하여 법정 중개수수료를 초과하는 금액이나 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 서면으로 계약을 명확히 하고, 구체적인 조건과 금액, 지급 시기를 상세히 기재하는 것이 중요합니다. 단순히 구두 합의만으로는 그 내용을 증명하기 매우 어렵습니다. 공인중개사 자격이 없는 중개보조원은 직접적인 중개 계약의 당사자가 될 수 없으며, 중개업무를 보조하는 역할만 합니다. 이 점을 고려하여 계약 당사자와의 관계 및 법적 효력을 신중히 검토해야 합니다. 소송을 제기할 때에는 본인 또는 정식으로 위임받은 소송대리인만이 소를 제기하고 수행할 수 있습니다. 법무법인이나 변호사를 통해 소송을 진행하는 경우에도 위임장 작성 시 모든 당사자가 정확히 서명하거나 날인했는지 반드시 확인하여 소송대리권 문제로 소가 각하되는 일이 없도록 주의해야 합니다. 계약 내용에 대한 불분명한 표현이나 강조의 표현은 맥락에 따라 다르게 해석될 수 있으므로, 전체적인 대화 내용과 객관적인 정황을 통해 그 의미를 파악해야 합니다. 중요한 계약 내용은 명확한 언어로 명시해야 합니다. 다른 중개사무소와의 중개 관계가 이미 있는 상황에서 특정 중개인에게 전속 중개를 의뢰하거나 특별한 보상을 약정할 경우, 이러한 사실을 계약서에 명시하고 관련 당사자들에게도 명확히 알려 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 좋습니다.